房企年报深读丨胡葆森预期乐观 建业破局仍要“刀刃向内”

21世纪经济报道记者张敏、实习生黄俊钧 北京报道

多年前，王石、冯仑、胡葆森被称为“地产三剑客”，三人的从业经历和思想深度都对当时的房地产业有着引领作用，被认为是楼市“黄金时代”的代表人物。时过境迁，如今只有胡葆森仍然活跃在房地产一线。

2022年，胡葆森旗下的建业地产迎来创业的30周年，但受困于楼市调整的大环境，这也成为建业最艰难的一年。这一年，建业地产结转收入240.8亿元，同比下降42%；重资产合同销售金额约240.49亿元，重资产合同销售面积约为344.9万平方米，同比分别下降60%和57.8%；建业在河南市场的占有率降至7%以下。

同期，建业地产亏损78.19亿元。这也是建业自创办以来第一次遭遇年度亏损。

好在经过调整与自救，建业终于稳住阵脚。一方面，公司进行了业务和人员的“瘦身”，内部管理架构也有所调整，得以降本增效；另一方面，建业得到不少金融机构的支持，从而保证项目的交付；更重要的是，建业还获得河南铁建集团的入股。国企股东的背书，不仅令建业获得了“护身符”，公司的现金流压力也得以缓解。

在近期与投资者的交流中，胡葆森对公司的发展进行了反思，同时也谈及对市场形势的判断。他对市场的判断清晰而笃定，颇有楼市黄金时代的乐观气质。

对房地产行业的形势，胡葆森有三个判断。

第一个判断在于，“经历了三年疫情，整个房地产行业已经见底了。”胡葆森认为，谷底的时间在2022年12月份。

第二个判断为，无论是各级政府还是行业内外，都重新达成了这样一个共识，即房地产行业是中国国民经济发展过程中的支柱产业。而这对房地产行业是一个重大利好消息，因为这一公认的地位将成为行业得到重视的理由。

第三个判断在于，2023年的市场复苏已成定局，至于恢复的速度如何，则视未来两个月的市场走势而定。“在4月、5月两个月时间里，稳定的态势如果能够巩固住，整个市场复苏的大势就即将形成。”

亏损背后

和很多房企一样，建业地产的危机肇始于2021年下半年。

2021年9月，一份建业集团向河南省政府发出的求救信《关于企业出现重大风险和危机并请求帮扶救援的报告》广泛流传，后被当事方确认。求救信称，因汛情疫情影响，建业总损失超过50亿元，已出现重大风险和危机；目前集团已经进入紧急状态，正在制定应对预案，采取了一系列优化管理、降本提质、减员减薪等自救举措。

当年，建业地产的销售规模、利润等指标均出现明显下滑。

进入2022年，疫情形势出现反复，房地产市场未有根本好转。建业出现第一次年度亏损，且亏损额超出管理层预期。

胡葆森举例称，建业旗下的文旅项目“只有河南”，自2021年6月开业至今一共遭遇过6次关闭，“在这种形势下出现亏损很正常”。

对于超预期的亏损额，建业地产CFO赵瑞昆解释称，其中有80%是非经营性的亏损，主要包含三大块。第一，受疫情期间打折售房影响，存货减值23.7亿元；第二，由于运营模式改变，投资性物业的公允价值下降14.1亿元；第三，处置子公司亏损，应收账款及其坏账以及违约金损失等其他非经营性亏损合计17.1个亿。

尽管如此，“做企业的人都是乐观主义者”，胡葆森仍然保持着乐观情绪。

这是因为，建业在河南的市场占有率仍遥遥领先，超出第二名一倍左右，且公司的土地储备仍然丰厚。截至2022年底，公司总资源价值合计为1442亿，土储总面积4698万平方米，权益土储面积则超过了3400万平方米，其中64%为住宅用地。赵瑞昆表示，建业现有的资源还足够支撑公司未来2-3年的发展。

此外，到目前为止，建业已有近50个项目争取到了纾困资金的支持，为今后的保交付提供了更多保障。

更重要的是国资入股。2022年6月1日，建业地产发布公告称，董事长胡葆森单独拥有的恩辉投资公司将建业地产29.01%的股份转让给河南同晟置业有限公司，后者也成为建业地产的第二大股东。同晟置业是河南省铁路建设投资集团有限公司全资子公司，河南铁建则由河南省人民政府100%控股。

国企入股的效果是立竿见影的。胡葆森表示，同盛置业入股帮助建业按期偿付了2022年8月8日到期的5亿美元债。加之建业自身于前年偿付的4亿美元债，在一年半的时间内，建业地产共偿付了9亿美元的外债。

其信号意义也不容忽视。赵瑞昆表示，对于客户、政府、合作的金融机构以及上下游的合作伙伴和企业员工来说，河南铁建的入股传递出建业地产稳中向好发展的积极信号，也有利于建业各项责任的落实。

破局方法论

但要成功穿越周期，建业面临的挑战仍然不小。

首先，债务问题依旧比较严重。截至2022年末，公司总资产为1389.57亿元，总负债则为1356.29亿元。2023年建业地产约有62亿元的优先票据到期，而公司的现金及现金等价物仅约19亿元。

此外，建业的盈利能力也呈现下滑趋势。报告期内，建业地产的毛利同比减少72.1%，约为19.01亿元；毛利率同比减少8.3个百分点至7.9%。赵瑞昆解释道，近年来毛利率的下滑对应的是整体成本在收入中占比的逐渐上升，2022年成本占收入的比例已高达92%，其中土地成本占比约为25%。

这也意味着，建业不仅要继续寻求融资或债务展期，且需加快销售，获得足够的回款。同时，公司的扩张步伐也将势必放缓。年报称，“在获得必要资金之前，本集团不会承担重大资本支出和土地收购。”

此外，组织架构改革和管理效能提升也将持续。

早在2022年初，胡葆森就表示，建业集团机构臃肿，效率低下的现象严重。此前五大总部加上城市运营公司，可能有超过三分之一的人干的都是同样的工作。他要求，总部超过一半的员工要返回一线，到能听得到炮声的战场上去成长。

当时，建业进行了内部架构调整，公司取消业务集团和大区两级，从五级管理调整为三级管理。其中伴随着人员的裁撤和精简。

今年1月末，建业集团召开了主题为“聚焦管理、集体突围”的2023年管理年会。胡葆森指出，在外部形势还存在不确定性的情况下，聚焦管理就是把精力聚焦在企业内部的管理上，寻求组织优化、人员优化、制度优化；把战略从扩张调整到巩固上，把刀刃向外转换成刀刃向内，把企业做少、做小、做好。例如，建业地产去年在行政开支方面减少了12.5亿元的支出，同比下降22%。

“在过去的5年中，这个行业在高歌猛进的过程中，对成本的管理，对销售价格的管理，对销售渠道的管理，对销售费用的管理，对人员编制的管理等，都要进行反思。所以要聚焦管理，刀刃向内。”胡葆森说。

“集体突围”的涵义则在于，建业集团旗下的建业地产、中原建业、筑友科技制造和建业新生活，构成了完整的房地产产业链，也存在协同发展的关系。因此，建业的这4个板块，一定要协同作战。

对于2023年，建业地产仍然设置了较为进取的目标。赵瑞昆表示，预计2023年建业可售资源总价值为517亿元，全年销售金额的目标为320亿元，较2022年提升33%；销售面积目标为4.38亿平方米，较去年增长27%；去化率的目标则为62%。

赵瑞昆介绍，为助力经营目标达成，建业将2023年规划为4个阶段。如今开年破局已经完成，一季度完成全年目标的16%；第二阶段为今年4月-7月，抢抓机遇，增加销售回款；第三阶段为8月-10月，则继续寻求降本增效和销售回款的突破，形成年度经营的支点；第四阶段为年末收官，达成经营目标。