谁能活下来？啃完10家龙头房企财报，我有了答案

　　房地产还有未来吗？

　　这是所有今年参加房企业绩会的人，最想知道的事。

　　无他，去年的房地产市场，实在是太惨烈。

　　行业内最早提出“活下去”的老大哥万科，在财报中给出了总结：

　　2022 年，行业形势的严峻性远远超出了我们的预计。

　　全年商品房市场出现了有统计数据以来最大跌幅。

　　行业融资能力大幅萎缩，海外债务市场失去功能。

　　大量房企资金链断裂，并冲击上下游。

　　市场预期降至冰点。

　　短短几句话，概括了房企们生不如死的这一年。

　　也因此，在历经艰险熬过至暗时刻之后，人们更想知道：

　　危险是否已经远离？行业还有未来吗？谁能够笑到最后？

　　为了回答这个问题，猫姐读完了十家具有代表性的龙头房企的财报，听完了他们的每一场业绩会，终于有了答案！

　　来，先关注，再了解！

　　一直以来，猫姐都认为，财报数字，能看到房企相对真实的面目。

　　毕竟，钱是不会骗人的，不管是钱的数量还是钱的流向。

　　而过去一年，房企的处境有多艰难，同样在财报中得到了最直观的体现。

　　看，这是10家已发财报的龙头房企过去一年的销售表现。

　　清一色的下跌，差别只在于跌得多一点还是少一点。

　　最多的融创跌幅超过七成，最少的华润也接近5个点。

　　这是来自销售端传递的寒意，宣告房地产量价齐涨的时代，正式终结。

　　房子不好卖，房企的营收和利润也开始承压。

　　2022年，除了万科、龙湖、招商等少数几家有经营类业务可以平衡报表的房企，几乎所有对住宅开发过于依赖的房企，营收都是下降。

　　更惨的是利润。

　　降价促销、减值计提叠加美元升值带来的汇兑损失，房企的利润几乎全部都出现了下滑。

　　销售表现彪悍如保利、华润等“国字头”，营收和利润都出现了下滑，腹背受敌的民营房企就更不用看了。

　　除了龙湖凭借原先高毛利的优势勉强守住，新城，净利下降近九成；融创更惨烈，直接亏掉了299亿。

　　都说了解过去，才能预知未来。

　　去年房地产市场如此惨烈，首先要做的，便是总结与反思。

　　今年，几乎所有房企在反思这一轮危机时，都共同提到了一点：

　　行业下滑的幅度和广度，远超预期。

　　2022年行业的下滑有多严重？

　　行业的整体规模，从2021年的18.19万亿，跌到只剩13.33万亿。

　　一年时间，跌掉5万亿。

　　前两天，在融创的境外债重组说明会上，孙宏斌和投资人掏了心窝子——道歉并反思了融创危机爆发的两大原因。

　　一是降负债不够坚决。

　　二是投资过于乐观和激进。

　　如果融创能够在三道红线推出之时，就紧踩刹车降杠杆；

　　如果融创能够控制住对规模的疯狂渴求，那么，事情不至此。

　　当然，老孙不是神，无法准确预知未来，但缺乏对风险足够的敬畏心，是肯定的。

　　安全垫不够厚，所以没能经受住考验。

　　这是市场对于企业缺乏风险敬畏心，作出的残酷惩罚。

　　同为龙头房企，碧桂园是这一轮危机中，算是唯一经受住考验的TOP5民营房企。

　　今天回过头来看，碧桂园，做对了什么？！

　　第一，降负债无比之坚决。

　　从2020年开始，连续三年，碧桂园的总借款和负债率一路都在下降。

　　截至2022年末，碧桂园的总借款，已经降到了2713亿。

　　比三年前，足足少了983亿，近千亿的负债降速。

　　2022年销售规模行业第一的碧桂园，借贷总额在行业中只排第四。

　　同时，剔除合同负债及其相关待转销税款的资产负债率降到了69.4%，净负债率更是降到了40%。

　　这样的负债水平，就算比起“国字头”来也是毫不逊色的。

　　民企没有好爹，所以要把安全垫，做到最厚。

　　第二，不惜一切代价保现金流。

　　2022年，碧桂园的毛利率跌到只剩7.64%，净利润更是首度亏损，这既是市场承压下的无奈之举，也是企业的主动选择：

　　降价，牺牲利润，保现金流，力保安全。

　　看看昨天碧桂园财报发布后，资本市场的反应：

　　碧桂园的股价，涨了5个多点。

　　这既是对碧桂园安全上岸的确认，也是对碧桂园去年的执行战略和取得业绩的肯定。

　　毕竟，活下去，才是最重要的。

　　当然，无论是成绩，还是反思，都已经属于过去。

　　更重要的是，接下来怎么走？

　　政策层面上，房住不炒和遏制“三高”已经成为市场发展的长期原则。

　　在此基础上，已经达成的比较统一的认知是：房地产依然存在并将继续存在，但规模可能会保持在12万亿左右。

　　这是一个什么概念？

　　前年，房地产的规模是18万亿；

　　去年，是13.3万亿；

　　回到12万亿的规模，意味着今明两年，房地产的规模将基本持平，或者略有下跌。

　　面对这样一个政策基本明朗且趋于稳定的市场，未来，行业比拼的将是：

　　更加稳健的经营、更强大的产品力和成本力，以及对于第二增长曲线的挖掘。

　　国字头房企可以既要又要还要，民企的重点只有一个：

　　安全！安全！安全！

　　毕竟，活下去，才能活得好。

　　而哪些房企能够比较好的活下去，猫姐认为，三道红线，依然是一个相对靠谱的指标。

　　审核标准就一个：能做到和央企、国企差不多水平，就算过关。

　　而在寻找第二增长曲线方面，我们看到，龙头房企早就已经在行动。

　　万科提出围绕存量资产提效升级，致力于为以片区为单元的城市更新提供用途提升、功能再造和混合利用等多业态综合解决方案。

　　“任何单项能力都不足以赢得未来，需要的是全能和均好。”

　　碧桂园提出，凭借强大的产品力、成本控制力和全链条综合服务力，大力发展代管代建的轻资产业务，并继续发力智能智造和科技建造，为碧桂园未来的长期发展蓄力。

　　龙湖则提出，对地产航道进行重构，变成‘1+2+2‘模式，即一个开发航道，两个运营航道（商业+长租）、两个服务航道（物业服务+智慧营造）。”

　　任何行业都是一样的，上行期，坐在风口上，猪都会飞；

　　只有到了下行期，市场规模压缩，进入买方市场，才更见功力。

　　很有意思的一点是，2022年既是房地产新发展阶段的开启，也是地产初代大佬集中交班的一年。

　　从碧桂园的创始人杨国强，到龙湖创始人吴亚军，再到前几年万宝之争中退下来的王石。

　　初代地产大佬的谢幕，意味着一个时代的落幕。

　　同时，也是一个新时代的开启。

　　一代人有一代人的使命。

　　对于接班的杨惠妍、陈序平他们来说，一切才刚刚开始。