邓智仁：中国房地产营销的逻辑和实例（2)（北京银湖别墅）

手中无剑，心中有剑（不受时代约束的营销/武功境界）

北京银湖别墅：这个是座落北京大山子高级但规模小的别墅区，只有14座别墅，没有小区会所，最小户型为350平方米。

这类小型別墅区最能考验销售能力，因为，1.规模太小，不能投入大量广告，2.豪宅没有会所配套是房地产营销大忌，3.因为没有太小户型，市场感觉总价太大。开发商是当年建设银行下属公司开发的烫手山芋，初期委托一台湾销售公司，印刷了高质量的售楼书，但经过九个月的销售，一套别墅也没有卖出。开发商找到了我，我到地盘上研究已建设完的大小户型，即毅然接管过来，这是对我一种挑战。

首先，我草稿了一则新闻稿，1. 说北京惊现最昂贵别墅区，起价是用大户型的价格。

2.小区大闸紧闭，所有参观的人需要打电话预约，并由我们接待者先亲自送售楼书到准客户的办公室/住所。

3.接待者是穿着高贵成熟的售楼'少妇'，（只有两位精挑细选售楼员)。以上三招后来被全国很多销售豪宅模仿。当时开发商看到我的宣传手法都蒙了，认为我精神有问题。因为过去九个月，以小户型起步价都未能吸引一位客户购买，我的手法更加疯狂/幻想啊！

我与他解释，1.我要打造北京最昂贵的别墅形象，而且一般人是买不起的价钱。对有钱人来说，选择居所不在乎价钱，而更多在乎身份，而身份又凸显事业的成就，2.当这些有身份的富豪看房时，他们不希望碰到衣衫不整的看房客，因为他们会怀疑这些看房客会否成为他的邻居，3.当看房者，看到有较小的户型而价钱便宜很多时，基本不会犹豫，因为他可以在朋友圈炫耀自己住在身份象征的银湖别墅。

果然，不出三个月，全部14套别墅以不打折的原定价钱售罄。今天银湖别墅仍然住着一些名人（可在百度参考）。

结论：商品营销有各类手法，要将自己的思维变成海阔天空，如何放飞自己是靠你自己在生活中，电影/纪录片中，工作中，书本中不断留意和思考。千万不要听从各类江湖卖艺者的理论吹嘘。每一个成功案例都是融合了各类学问的成果，尤其是执行能力，绝对不会是'一招了'。

往后，还有很多我亲身实践案例（包括失败的)逐一发表，请留意。

PS：邓智仁先生利用最近闲暇时间，分段讲述在商场和社会的亲身经验，有别于现在大家听到和看到的理论或以讹传讹别人成功/失败故事，希望能够带给人们一些新的启示，让人们少走弯路。每一篇文章/故事更隐藏一些深层人生哲理，希望大家多转发