深圳楼市：地段板块的价值高度决定着楼盘价值高度！

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会员提问：五哥，您好，我最近在关注投资买房的问题，对于这方面不很了解，我想咨询一下房产投资的利润到底应该关注哪些方面？房产投资的利润通常是从什么地方获得？

五哥：你好，1.投资学位，不建议选择具有确定性的学位。学位红利能持续多久具有不确定性，集团化“教育稀释”对学位价格有影响。2.产业导入。产业红利会分阶段释放，利润相对扁平。3.旧改更新。旧改的一级市场红利占整个旧改更新红利的60%以上，民营企业踊跃进入旧改市场。策略性旧改产品占30%的利润。4.笋盘。笋盘红利越来越稀少，普通人购买笋盘应该结合谈判技巧，可以关注最近的法拍房。5.买卖手法。买房应该关注资金成本和资金回报率，加杠杆买房，实现资金利用率最大化。

会员提问：五哥，你好，事业单位工作，夫妇两人公积金总共余额8万多，请问申请组合贷能有多少额度？是组合贷更好还是纯商业贷款更好？公积金贷款有什么特征或者需要注意的吗？

五哥：你好，关于公积金需要明确以下几点：1.公积金在同一时间只能贷款一次，还款结束才可以贷下一次；2.公积金年限小、金额小，年限最多20年，金额最高90万，对于深圳买房作用不大；3.商业和公积金的组合贷可以节省成本，例如，申请90万额度，每月可以少付1500元，申请60万额度，每月可以少付1000元，相应地，每年多付1.8万；4.公积金贷款下款周期长，不利于买房者淘笋盘。

会员提问：五哥，你好，最近在考虑买房，接触了一些中介，我的疑问在于中介在买房过程中起些什么作用呢？我可以不通过中介自己找房买房吗？离不开中介的话，什么样的中介才是好中介呢？

五哥：你好，中介不仅仅是一个帮别人买房的角色。中介的作用：其一，宏观层面上，能帮助购房者统筹规划。买房不是一件简单的事情，需要统筹规划，需要更为全面的视角，而不能仅考虑个别因素就草率买房，而中介公司的业务员擅长的正是这个领域，可以用专业知识为购房者提供参考。其二，中介是买房过程中的一个服务工种，可以找房、处理贷款，具体体现在：中介能为客户找到合适房源，以客户需求为主，不以成交为唯一目的；沟通能力强，不仅能与卖家良好沟通，帮助买家预判风险，还能与银行沟通，争取更多贷款。总的来说，考虑买方需求，能做好规划、能为买房节省时间节省精力的都是好中介。

会员提问：五哥，你好，请问龙岗壹锦城未来地铁口深中龙初、福田保税区的宝瑞轩福外南校区、南山前海心语家园、宝安西乡桃源居、宝安翻身新安地区各有些什么优缺点？升值空间大不大？

五哥：你好，龙岗壹锦园，有深中龙初学位，离大运中心近，有地铁14号线，配套成熟，适宜居住，但是周边翰邻城、依山君、龙城一号会陆续推出产品，造成学位紧张，未来可能重新划分学区；福田宝瑞轩，有福外南校区学位，配套尚可，有3号线延长线带动，小户型多，有深港合作创新特别区规划，但香港合作意愿一般；南山前海心语家园，有南山实验学位，户型紧凑，小户型多，绿化少，配套不便利，片区整体老化，不过城市更新在推动中；西乡桃源居，有宝中清华学位，社区大，绿化好，配套便利，拥有自然资源，适合居住，但缺乏商业综合体，地铁12号线开通还需要时间；宝安翻身新安地区，翻身的楼龄较老，但有宝中的资源共享以及旧改项目，新安在成长改造阶段，有大量楼盘入市，学区优质，升值空间较大。

会员提问:五哥，你好，购房小白，在深圳工作几年了，已经拿到深圳购房资格，想着深圳的未来更加有潜力，不打算在老家买房，但是本人又对深圳楼市不太了解，目前买房主要是自住兼职升值，打算先上车，主要考虑宝安、龙华区和坂田区，有什么购房建议呢？

五哥：你好，地段板块的价值高度决定着楼盘价值高度，而楼盘价值高度取决于周边区位配套，从置业选择上看，选对板块+选对楼盘很重要，因此宝安区可以关注宝中、新安、碧海和沙井万丰， 龙华区可以关注梅林关板块、红山板块以及上塘板块，坂田区域可以关注坂田南和佳兆业板块，这些板块都有一些共同特点，一是楼盘新且集中，主要是3房以上的户型；二是都处于各自行政大区内，地段改善综合属性较强；三是附近有就业、名校、交通等资源优势或满足其中之一的条件，总体来说值得关注。