冯仑：房企会像车企那样降价去库存吗？

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问：

前段时间，东风汽车打响了车企大降价的第一枪。随后，降价的风潮就像多米诺骨牌一样开始在汽车行业传导。比如说，为了去库存，20来万的雪铁龙最多降价到9万，连豪华车品牌宝马i3也降价10万左右。

汽车行业的降价潮，会蔓延至楼市吗，地产企业会不会也降价去库存呢？

冯叔：

我最近看到新闻说，东风汽车降价幅度非常大，有的汽车品牌为了去库存，除了降价之外，甚至还会进行强行补贴。我觉得，降价去库存是很多企业通常会用的方法。房地产公司也会这样做。

当房地产公司现金流比较紧张，需要快速筹集资金来周转的时候，降价是最直接有效的一个方法。

比如说，在二线省会城市，房子原价2万块钱每平米，现在卖1.5万，可能房子就卖出去了。如果还卖不掉，那就降到1.2万每平米。先把钱拿回来。虽然这样做会损失房子预期的利润，但是能让公司资金流通起来，也能让公司活下去。所以降价去库存是保住公司现金流的一个很重要的方法，也是公司出现危机时会采用的一种方法。

而从宏观而言，我们的政府并不支持用降价去库存的方法来解决问题。因为如果一个城市、一个省乃至全国，房价连续下降，虽然库存有可能减少，但对社会可能造成系统性的金融风险。

比如说，房价下降以后，银行按揭贷款的安全性就会出现问题。举个例子，你买了一套价值100万的房，首付30万，贷款70万。贷款70万原来对应的是100万的标的，如果房价现在降到50万，但贷款还是70万，而对应的标的就剩50万，那么多贷的20万就没有担保物了。

这个时候银行就会有风险。当出现风险时，银行一般会有两种解决办法。一种强行要求客户来补仓，就是你要增加额外的担保物，比如存现金。

另外一种方法，当你不能持续增加抵押物，也不能用现金来补足的时候，银行为了自身的风险控制，可能会把物业收回来，然后加以处置。

所以，如果都采用降价促销的方法，可能会对金融系统的安全性以及社会稳定造成巨大冲击。从宏观层面来看，政府并不大支持所有的房地产公司都用降价促销办法来去库存，但是从微观层面来看，降价去库存对企业是一个理性和有效的方法。

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问：

前一段时间，杭州顶流红盘杭州国际金融中心（IFC）报名登记的消息刷爆了杭州人的朋友圈。据了解，IFC是高端改善楼盘，E类人才、无房、普通家庭需要205个月社保才能入围摇号，最终入围家庭2797户，整体中签率仅约2%。

为什么高端改善住宅这么火？

冯叔：

中签率只有2%，相当于你要上斯坦福、哈佛这样的一个中签率难度。

为什么高端改善住宅会这么火？我觉得有两点原因。

一是大的背景。过完年以后，全国各地的二手房都有一个小小的井喷式增长。因为过去三年中，大家想要改善居住条件的欲望都还存在，但由于疫情，大家把这个改善的想法都一再往后推。

这样的话，大家积压三年的改善需求都在这两个月之内集中爆发出来。现在全国各地也都有这个情况。所以在这种情况下，申购买房的人就特别多。

二是项目本身。该项目是杭州IFC国际金融中心开发的，品质做得不错。另外，杭州周边客户有很强的购买力，其他的投资机会也比较少。因此，在这个时候，就会有很多人来摇号买房，所以中签率特别低。

总之，我觉得这是市场回暖的一个积极信号，同时也是我们可以看到的未来经济复苏的一个标志。我觉得这是一个挺不错的消息。

主编｜王滔编审｜陈润江顾问｜王淑琪