房企观察 | 万科成都，正面临严重下滑

2023年3月31日，万科发布2022年度报告。万科成都在2022年报之中成色如何？

整体来看，万科实现营业收入同比增长11.3%，确保了运行安全，经受住了市场考验。

聚焦到房地产开发的销售情况，2022年，万科实现销售面积2,630.0万平方米，销售金额4,169.7亿元，分别下降 30.9%和33.6%。

从各个城市的市场占有率来看，年报显示，销售金额在成都等24个城市位列第一。氢地产翻阅万科2021年报发现，2021年，万科的销售金额同样在成都位列第一。

由于年报未披露万科成都的具体销售业绩，我们翻阅了万科年报中亦引用其数据的中指研究院市场报告。

据中指研究院报告，2021年1-12月成都市房地产企业销售业绩TOP30显示，万科成都2021年销售金额231亿元，排名第一；2022年1-12月成都市房地产企业销售业绩TOP30显示，万科成都2021年销售金额161.6亿元，排名第二。

按此计算，相比2021年，2022年，万科成都销售额减少69.4亿元，销售额同比下降约42.95%。

对比集团2022年房地产总销售额同比下降约33.6%来看，万科成都2022年的业绩下滑也更严重，超出约9.35%。

从新增项目来看，2022年，万科新增加开发项目36个，按万科权益计算的规划计容建筑面积约403.7万平方米，总计容建筑面积约690.2万平方米。氢地产查看36个项目名单发现，2022年，万科成都没有新增开发项目。

据氢地产监控万科（成都）企业有限公司及下属子公司、孙公司等在2022年的投资动向，2022年，万科成都对外投资无新增。从中显示，2022年，除了未从公开市场通过拍卖等方式拿地，万科成都亦未通过收并购等方式拿地。

不过，万科成都2020年、2021年的对外投资就显得异常活跃，新增对外投资公司多家。对此，资深业内人士表示，彼时，万科对于市场走向过于乐观，部分投资项目通过较高的代价获取，导致在面对下行市场之时相对被动，更在2022年以极为谨慎的态度，未通过公开市场及收并购等方式新增项目。

但是，2023年开春之后的成都市场，又火爆异常，2022年多次拿地的某知名房企，多个项目快速去化，而万科成都因为2022年的保守拿地策略，没有新项目来承接市场红利，显然错过这一轮的市场热销期，可谓，一步错，步步错，近两年，万科成都丧失了对成都市场的走势预判。

如今，万科成都终于出现在土拍市场，市场声音称，万科成都出现在2023年3月22日、3月28日的拍地名单之中，显示万科成都对于市场的看好。但是热门土地动辄20家+的房企参与抢夺，万科成都显然还缺一点运气，没有在两次土拍之中斩获项目。

随着时间的流逝，万科成都是否能够在后续的土拍之中拿地，是否能够通过收并购或合作开发的形式介入新项目的开发，目前均为未知数。但是，无论如何，如今马上就是4月，万科即使介入新项目，项目上市时间预计最快也要到下半年。因此，从新项目的角度而言，能否为今年带来多少业绩，存在诸多不确定性。

从存量项目的变现可能来看，2023年，其剩有住宅货值的项目主要有两个，一为牧马山区域的万科·君悦云台，二为温江区寿安镇陈家大院旁的万科·燕南园，显示目前其住宅项目不但数量少，而且位置较为偏远，为销售业绩带来重大支撑，不太可能。

也正是基于以上种种，诸多业内人士认为，从项目数量、品牌声量再到全年销售额，相对2022年的下滑态势，万科成都2023年面临进一步下滑，如果万科成都在新项目获取上不能取得突破，不能向市场持续传达万科深耕成都的能力与品牌优越性，万科在成都市场的头部阵营位置将不保。

综上，透过万科年报，我们看到了万科在成都的市场地位，也看到了万科成都要继续保持这种地位的巨大难度。而面对新项目获取、业绩及品牌声量下滑等难题，万科成都又将如何破解？让我们拭目以待。

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