一手房经纪业务拖累 卓越商企服务去年毛利率下降

每经记者：陈荣浩 每经编辑：陈梦妤

3月27日晚间，卓越商企服务（HK06989，股价3.44港元，市值41.98亿港元）公布了2022年业绩。3月28日上午，卓越商企服务举行线上业绩会，董事会主席、执行董事李晓平，总经理、执行董事郭莹，常务副总经理杨志东，首席财务官及联席公司秘书贾杰出席。

2022年，卓越商企服务实现营收35.27亿元，同比增长1.7%；核心归母净利润4.95亿元，同比下降约6%；毛利率为23.9%，同比下降3.8个百分点。

对于毛利率下滑原因，郭莹解释称，主要是受疫情和行业下行影响，停车、中央空调收入减少4106万元，使得案场、一手房经纪业务减少了1.36亿元收入。

2021年，卓越商企服务出售两家收并购公司，对业绩产生一定影响（出售浙江港湾物业服务有限公司和武汉市雨阳物业管理有限公司）。报告提到，若剔除2021年出售两家收并购公司影响，卓越商企收入将同比长18.1%，核心归母净利润同比下降0.1%；若剔除2021年出售两家收并购公司和关联方增值业务的影响后，2022年收入同比增长28.8%，毛利同比增长13.8%。

在提及当下物管行业发展现状时，李晓平表示：“目前物管行业呈现出了两个特征，一个是市场化竞争加剧，另一个是对房地产的相关性依赖在减少。正因如此，企业需要不断去适应市场化竞争，而对卓越商企服务来说，与龙头大客户维持着长期战略关系，形成了良好的竞争壁垒，对自身在行业的竞争还是较有信心。”

互联网大客户带来溢价

从营收结构来看，卓越商企服务的业务构成分为三类，分为物业管理服务、金融服务和其他业务，其中物业管理服务为核心业务，贡献营收34.8亿元，占营收比重为98.7%。

从物业管理服务的细分类型来看，商业服务占比61.4%；公共及工业服务占比6.0%，住宅物业占比12.4%，增值服务占比达19%，其他服务占比为1.2%。其中，商业服务贡献21.67亿元营收，2021年同期为19.62亿元。

对于商业服务的发展，杨志东表示，卓越商企服务因为深耕商业领域的时间较长，所以积累了较多互联网领域的长期战略客户，也正是这种优势，使得公司能在行业竞争中带来溢价。

“目前大湾区的商业领域，卓越商企服务能排第一，在全国能排第四，值得一提的是，卓越是行业内同时服务华为、百度、阿里、京东等大客户的企业。”杨志东提到，目前在商业领域对互联网高科技大客户群的市场占有率在30%+，对单一大客户的占有率最高达74%。

积极拓展医疗和政府共建

截至报告期末，卓越商企服务的合约面积约为7000万平方米，同比增长约23%；在管面积达到约5380万平方米，同比增长约30%。

从项目分布情况来看，卓越商企服务多数业务位于大湾区，占比43.5%，19.7%位于长三角城市群，36.8%分布于其他区域。项目已拓展至全国53个城市。

财报提到，卓越商企将围绕“1+1+ X”的战略，深耕大湾区、长三角两大核心区域，并重点布局一线、新一线及其他高能级城市，实现全国重点区域的均衡发展。

从土储结构来看，截至2022年末，卓越商企服务的合约面积7006万平方米，储备面积占23%；第三方在管面积3477万平方米，占在管面积的65%；非住宅物业在管面积占比65%。

卓越商企服务的战略客户包括华为、腾讯、阿里、oppo等，2022年新拓战略客户28个，新拓年化合同额2.5亿元。

关于未来业务拓展，卓越商企服务管理层向媒体透露，“我们会把新赛道作为业务延伸，比如过去一年，卓越商企服务积极拓展了医疗和政府共建，同时与政府和国资平台一起成立合资公司，借助多方资源，提高我们的商业资产经营和服务能力。”

对于进一步的收购计划，郭莹提到，“卓越商企服务整体上是基于积极谨慎的态度去做收并购，2022年物管市场整体估值还是偏高，并不是一个特别好的收购机会。但2022年底以来，公司从内部加强了收并购的资源整合，未来在收并购方面会以‘区域补强’为目标，会在区域以‘非住’为主对一些项目进行股权合作。”