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资金违规转移,福州日光盘,开发商没钱赚?

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这几天福州发生了一个热点事件,同时伴随湖南的相同事件,一场关于新盘预售监管资金的话题,就此展开,今天就来聊聊这个话题,同时聊聊开发商对于一个地块能否赚钱。

话题来源

2023年3月27日,福州城乡建设局发布建设银行城东支行,违规把杨柳郡(榕心映月)监管账户1.2亿元资金划扣用于归还开发贷款,导致账户资金清零,影响后续施工,协调多次,银行拒不归还,按相关条例的第十四条规定违规一次。

2023年3月28日,湖南省住建厅发布,湖南暂停与渤海银行资金监管合作,由于渤海银行株洲分行违规划扣恒大誉苑北大资源天池项目重点监管资金,导致项目复工复产资金不足,同样拒不整改。

分析:关于这两起仅相隔一天的资金监管案例,从热度来看,明显湖南的更大,福州城乡建设局发布不到几小时,这个通告就被下架了。(这不是第一次)

相比来说,湖南官方的表态强硬不少,直接切断了渤海银行的相关业务,而福州的通告是违规一次,看上去不痛不痒。

关于按十四条的规则,如下:

城乡建设局按照《福州市商品房预售资金监管办法(试行)》,对建设银行给予通报,如果有2次违规,就会被暂停监管银行资格。

当然关于福州资金监管的通报这不是第一次。

在2023年2月,城乡建设局通告建设银行仓山支行,违规划扣南二环骏盛公馆(中骏璟宸)的监管资金用于归还贷款。

同样是建设银行。

同样记录违规一次。

同样发布通告没多久就下架了。

通过这两起案例,发现一个问题,这个处罚的主体是具体到支行,否则建设银行不到2个月时间已经发生2次,按十四条建行应该被暂停作为监管银行的资格。

至于为何通告没多久就下架,可能原因很多,就不做推测了。

从湖南的案例,以及福州的案例,可以发现在监管资金的问题上,都是发生在暴雷房企身上。

虽然为了保交楼,采取预售资金监管,但是银行不止是第三方,也是其中的参与者,基本房企拿地开发,都要找银行贷款,很多的合同可能写的就是贷款归还资金来源就是预售款。

所以这个就非常有意思,预售资金银行监管,告诉银行这个资金是还开发贷款的来源,然后相关部门要求监管资金首要是保交楼。

那对于银行而言,如果发现房企可能还不了钱,是把自己口袋的钱拿出来,还是不拿了?

这些案例也告诉市场,如果面对暴雷房企,即便特价房把钱打进监管账户,可能也不是100%安全的。

此时有个有趣的话题,湖南的恒大、福州的中骏,确实到是暴雷房企,那对于榕心映月,5家合作开发,日光上市,怎么也没钱还贷款?

榕心映月赚钱吗?

去年,福州地铁集团发布的2021年财报里面,显示在联合参股的祯泰置业,权益法下确认的投资收益,亏损百万。

按照公司占比10%计算,相当于祯泰置业亏损千万。

而这个祯泰置业,就是这几家房企联合控股,开发-榕心映月。

此时来看看这个日光盘,为何是亏本?

土拍情况:2018年9月,中交+绿城+福州地铁以18.43亿元竞得福州宗地2018-36号地块,溢价率接近0,成交楼面价11708元/平方米,商品房限价30000元/平方米。

看到这个数据,可能很多人觉得房企赚发了,楼面价1.17W,限价3W,即便开盘均价2.85W,不过直接日光,差价到达1.7W。

当时也觉得绿城在柳岸晓风亏的钱,可能在榕心映月赚回来了!

不过最终这个项目却是财报亏本?

是因为阳光城暴雷所致?还是因为绿城首开其他项目亏损,补钱过去?还是因为财报数据造假?

算算账:

地块具体情况:

结合地铁站点建设配套的地下商业建筑面积10000平方米(不计容),由福州市人民政府指定单位按照5740元/平方米回购。

地块内建设的公交车站及办公用房由福州市人民政府指定单位按照5740元/平方米回购。

地块内按相对集中的原则安排建筑面积10000平方米的商贸楼(商业),由福州市人民政府指定单位按照5838元/平方米回购。

用地面积49489㎡,总建筑面积240320㎡,其中:地上建筑面积159173㎡,{包括住宅建筑面积90893㎡,商业用房及配套房面积66520㎡,架空层建筑面积1760㎡}地下建筑面积81147㎡,

主要建筑物面积240320㎡使用功能:住宅,商业,酒店,办公,公交场站,地下商业,幼儿园,配套用房等

从这些数据可以发现,这是一幅功能非常多的综合地块,住宅面积占比只有57%,还有政府回购的商贸楼和地下商业。

所以楼面价仅仅成交,实际楼面价并不低!

收入:

均价2.85W,住宅总计26亿,配合车位和部分已售soho,备案总价是2.1亿,存在折扣大概1.8亿。

合计27.8亿。

支出:

地价:18.43亿

拿地契税:3%,0.55亿

预售款增值税:9%,2.5亿

建安:4.42亿

营销成本:以soho为主,按0.2亿计算

资金财务成本:18年拿地,19年底上市,20年下旬最后一期,配合封顶等,按2年半时间计算,10%,1.8亿。

合计:27.9亿。

综上,在支出部分,肯定有一定差异,比如财务成本,这个波动较大,不过项目做tod,开发周期本来就较久,10%并不算高,至于营销费按2千万计算,虽然是日光盘,但是相关一系列支出其实也不会低于这个数。

所以如果按保守计算,目前这个日光盘,仅仅是收支平衡,没有利润。

这也是为何这个项目,交房后出现减配,维权,再到如今的资金被违规划扣。

那是否就意味着烂尾?

对于目前这个项目,主要是北地块,其中包括了政府回购的部分,还有车位soho等。

按备案情况来看(未网签数据):

车位,978个:合计2.8亿

soho,286套:合计7.8亿(包括多层酒店3.5亿)

政府回购:商贸楼+地下商业:合计1.16亿

沿街商业:4.7亿

合计:16.46亿。

通过数据计算,可以发现这个日光盘,在货值上并没有日光。

由于大量的商业等配建,所以住宅日光,对于货值也仅仅是回款60%左右,面对不好卖的soho、车位、底商等。

除了政府回购的1.1亿无须打折外,剩余的货值基本要打个7折左右,剩余货值大概12亿左右。

不过这些货值即便打折,可能回款周期也较久。

盘点总结

对于银行、购房者、房企、相关部门,这些主体对于监管资金的话题,相信后面还会持续,买期房目前看很难保证说有100%安全的情况。

这里面牵涉的权益过多,真正施行没有字面来的简单。

对于一个项目,能否盈利。

即便如金山这个日光盘,看上去楼面价较低,去化速度极优,实际情况可能也是目前亏本。

当然这个项目发生这些事情,只能说联合开发,甩锅的成分过大。

买房,尽量认准有担当,准备深耕福州的房企。

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