破解“三难”：西安100亿“城更基金”今日成立

陕西首支“城市更新基金”正式亮相。

今日（30日）西安市城市更新基金启动签约仪式暨城市更新高峰论坛正式举行，核心内容是规模达100亿元的城更基金正式启动，目前已挖掘储备子基金20余个，其中首批子基金8个，合计申请城更基金出资50.1亿元，子基金规模合计280亿元，预计带动项目投资规模不低于1448.65亿元。

西安副市长孟浩出席当日活动。

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破解三难：“呼唤”基金形态

城更基金是一个重要的新话题。

2021年11月，北京、西安、厦门等21个城市（区）被住建部列为第一批城市更新试点城市，并有多个城市相继成立城市更新基金。金融棒棒糖统计发现，截至2023年3月24日，中基协备案名称中涉及“城市更新”的私募基金共计56只，其中2021年之后为11只。

▲图：不完全统计

有专业报告显示，各地相继成立城市更新基金，缘于城市更新面临着三大普遍难题，分别是“缺乏前期基建资金”、“难以获得市场化融资”及“缺乏项目资本金”，前二者已是业内通知，仅第三个困难也是事实上的拦路虎，如城市更新体量普遍较大，若以100亿项目计，前期资本金就要筹集25亿！尽管可以分期到位，对很多主体都是巨大挑战。

在这样的背景下，西安城更基金正式上路。

我们首要的观察是，与“政府主导”（北京模式）及“企业主导”（上海模式）不同，西安城更基金从一开始就设计了“政府引导、企业发起、社会参与、片区联合”的新模式。

▲图：西安城更基金运行图

金融棒棒糖认为，西安城更基金“政府+企业+社会+片区联合”的模式深度符合西安实际，并可以最大发挥多方合力。

其一：财政资金放大作用显著提升。

西安城更基金属于股权投资基金，采用“母子基金”架构支持，吸引社会资本股权投入，通过补充项目资本金满足银行贷款等债权性资金投放条件，在实现财政资金多层次滚动放大的同时，有效缓解前端融资难点。

▲图：区域子基金签约现场

其二：股权类资金使用方式较为灵活。

不同于单一领域投融资平台投资，西安城更基金采取了与不同主体（政府平台、项目运营方、项目建设方等）联合设立专项子基金的方式，在项目实施的不同建设环节介入，而且以有限合伙制企业运营，可通过协议约定实现便捷退出。

其三：聚焦项目全周期精准支持。

通过母子基金结构，事实上实现了合作片区政府的全面动员，大家共同以股权方式介入项目实施，不但可通过投资协议约定对项目实施主体进行有效约束，还能结合每个片区的实际，确保资金精准投向城市更新重点项目。

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储备项目20余个：“29倍”放大效应

在当天启动仪式上，西安市副市长孟浩对西安城更基金的正式启动做出肯定，并表示城更基金有望促进城市有机更新和产业迭代，将充分发挥“资本放大器、资源汇聚器、项目助推器”的作用，成为西安市经济高质量发展的“金融引擎”。

▲图：城更基金正式启动

从市财政局局长王永杰的介绍中，金融棒棒糖得知，西安城更基金目前已挖掘、储备拟投片区改造、园区升级等领域优质项目20余个，首批子基金8个，子基金总规模达280亿元，预计撬动项目投资规模不低于1448.65亿元。

这也就是说，目前已完成立项的8只子基金预计带动的项目投资规模，相较于母基金的出资，预计放大约29倍，高于25倍的预期效果。

▲图：首批8支子基金详情

我们分解项目类型发现，西安城更基金重点支持城（棚）改、区域产业园区建设、区域老旧资产提升改造三类项目，并在事实上已经焕发了片区热情。

让我们解剖几个麻雀。

经开区泾渭新城汽车工业创新片区（高刘村）城市更新项目属于“城（棚）改”领域，总占地面积约400.42公顷，核心区域1030亩，实施主体为西安经开城建城市更新有限公司，计划通过拆旧建新+整治提升的方式打造产城融合，总投资规模85.86亿元。面对这种巨大的投资，西安城更基金已经带动金融机构以债权形式进场，如拟通过恒丰银行城市更新项目贷款34亿元，目前已报送总行审批。

“区域老旧资产提升”则已经取得网红效应。

例如“老菜场”的成功，已激发出碑林区加快城市更新的热情。据前期媒体报道，2023年碑林区城市更新领导小组将策划包装15个城市更新片区（项目），包括崇仁坊、测绘路、草场坡等3个片区，拟投资约116.4亿元。

▲图：老菜场市井文化创意街区

而在当天的签约仪式上，西安市碑林文化旅游集团拟设立10亿元规模的碑林区城市更新子基金，其中申请西安市城市更新基金认缴出资2亿元，投资项目包括德福巷片区、碑林大礼堂项目等城市更新项目。

显然，热情普涨。

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多元退出：“速度”焕能北方大城

通过对会场资料的学习，可以得出一个大的逻辑：城更基金主要发挥资金引擎之用，引导区级平台、中省市国企及建筑企业等社会出资人参与出资，以共同解决前期资本金问题，并同步带动银行、保险等各类金融资本以债权形式进一步参与项目融资。

很多读者会关心，城市更新项目普遍周期长且投资大，城更基金自身如何实现平稳退出并保障一定盈利呢？

从目前预设方案看，大致有两种途径，其一是根据项目运营情况获取投资收益并退出投资本金（如房地产出租、出售收入、物业费、停车费、Pre-REITs等），其二是指定区域一级平台公司等主体平价受让城更基金所持合伙企业份额。

从未来角度上看，随着2023年3月《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，可知标的资产涵盖范围已扩大至百货商场、购物中心、社区商业，也预示城更基金或许可以迎来公募REITs的可能。

西安金融棒棒糖发现，西安城更基金储备项目中，有多个符合REITs发行条件。例如“高新区丝路科学城城市更新子基金”拟投西安市高新区永安领汇中心，该项目定位于西安首个“文化滨水长廊”，将中央创新区南区结合永安渠和地下商业街区打造商业绿谷，形成商业和海绵水廊交融互动的商业空间。

▲图：合作金融机构签约现场

但更重要的是，城更基金出资很快。

据介绍，城更基金从立项到决策仅需3次会议，基金投资决策委员会由西安财金公司牵头以市场化方式组建，政府部门不进行项目投资运作环节的审批和政策性审查，不参与基金投资决策，不干预基金市场化运营，不指定具体投资项目。

“四不”模式之下，城更基金会对“区域子基金+城市更新+产业导入”持续赋能，如协助区域平台公司共同包装策划项目，吸引国内外知名投资机构，中央、省级平台公司及大型建筑施工企业合作，在坚持按需匹配的原则之下，最快发挥财政资金效率，推动各区县重点项目加速落地。

▲图：建设投资企业签约现场

作为西安财金长期的观察者，在城更基金亮相之日，我们看到其对“效率的追求”，这或许得益于“创新基金”自身的尝试。

我们了解到，在设立的1年时间内，创新基金已累计决策33支子基金，子基金总规模达224.87亿元，投决项目101个，其中投资西安市项目45个，投资金额占比53.13%，进入省市上市后备企业14家，专精特新企业19家，秦创原“一总两带”内企业占比33%，19条重点产业链覆盖率达到90%以上。

▲图：圆桌对话现场

这种快速推进的打法，完全贴合了西安市委对于“西安处于高质量发展加速阶段”的战略判断。就在繁忙的大会现场，我们关注到西安财金董事长任纪刚在其三周年内部讲话中提出：西安财金要做优“有为政府”和“有效市场”的桥梁，做强“产业升级”与“高质量发展”的钥匙，做成西安投行思维最大的执行者！

显然，城更基金又是一个新的发力点。