为什么港企的楼盘，建得特别慢，口碑都很好？

在房地产呆久了，跟同行和开发商闲聊时，常常都会说起一种“港企现象”。

譬如港企的员工都特别稳定。

很多我们认识的朋友，一呆就是十年甚至更久。在近两年行业大洗牌+地产人转行潮中，实属罕见。

还有港企项目开发建设和营销节奏特别慢。我们私下甚至讨论过，是不是港企对前端销售没有KPI。

另外，港企楼盘很少出现业主投诉等的舆情。

那么，为什么从香港走出来的房企会如此特立独行？

01

大家都不容易 港企却越活越滋润

每逢3月，都是房企的年报季。

而内地房企与香港房企的区别，在数据中是表现得淋漓尽致。

根据Wind数据，截至3月29日，A股123家上市房企中（wind房地产分类）中，有65家房企发布2022年业绩预告或业绩快报，其中预计净利润同比出现下滑的房企有56家，亏损房企达37家，最高预亏金额超百亿元房企有5家。

受到行业景气度影响，中交地产、绿地控股等央企、国企亦出现预计净利润下滑情况。

当然不能怪大家，因为去年行业环境确实很难。

而且能按时交卷，就很不错了。

去年年初，不少房企财报难产，估计差得下不了手，只能直接弃权作答.......

反观香港房企，那真是赢麻了。

首先，是盈利能力的差距。

前面说到，A股超过5成房企是入不敷出的，亏损已经是主基调，但港企的表现恰恰相反，盈利企业要比亏损更多。

譬如李嘉诚旗下长实集团去年盈利217亿港元，恒基地产盈利92亿港元，太古地产盈利80亿港元，香港置地盈利61亿港元。

其次，内地房企业绩普遍腰斩，香港房企降幅却小得多。

据克而瑞监测，2022年有近90%的百强房企累计业绩同比下滑，平均幅度高达41.6%。

而香港房企虽然也受到一定冲击，但下滑幅度在10%左右，有的甚至还实现了正增长。

像是新世界发展，2022年下半年录得综合收入402亿港元，同比增长13%。在内地的表现更是亮眼，同期整体物业合同销售额约为105.1亿港元，已完成超过60%的财年目标。

不减反增，就怪让人眼红的。

02

除了慢节奏 港企还做对了什么

不同于内地房企的高周转、赚快钱，香港房企向来以慢节奏、低负债著称。

这造就了港企面对周期性挑战时，独一份的从容淡定。

但是今天，并不打算老生常谈。

我想说，慢只是“果”，“因”是认知和策略的不同。

第一，内地房企都偏爱“全国化布局”，但是港企从来不提。

走出大本营去跑马圈地，是有用的，一来可以避免将鸡蛋放在同一个篮子里，二来能很好满足规模快速增长的需要。

但是如果房企底子不够扎实，跑得太快，那注定是摔得鼻青脸肿。

恒大就是这样挂的。

明明缺少良好的现金流以及专业人才储备，却还要开始轰轰烈烈的全国化、多元化产业布局，盈利周期无限拉长，最终堕入债务泥潭。

而港资房企的经营策略，显然更保守、更聚焦。

像新世界，其65%的核心开发项目都在粤港澳大湾区及长三角地区，产品也是偏向改善类型。

数据显示，截至2022年底的半年内，新世界在内地的物业销售均价是54000元/㎡，而主攻豪宅的内地房企绿城，自投项目销售均价只有26823元/㎡。

坚持区域深耕，专注改善物业，这个形象和我们认识的新世界是一致的。

像在广州，目前新世界在售的所有新盘——耀胜新世界广场|耀胜尊府、新世界云耀、新世界凯粤湾、新世界广汇尊府和新世界星辉，分别是在长隆万博、白云新城、白鹅潭和广州东部枢纽，价格和产品都属板块内的第一梯队。

而核心区域+改善产品的搭配，在下行期有多抗打，如今是再清楚不过。

第二，港企很擅长逆周期进攻。

怎么说呢，大概是亲历过几次经济危机，他们避险意向要强得多，踩点也更精准。

前些年内地房企高歌猛进，在土拍中疯狂出价时，不少港企是反其道而行，放缓了投资节奏，甚至出清内地资产。

而到去年，当内地房企都在观望时，港企又开始逆流而上，该开盘的开盘，该拿地的拿地。

像是瑞安在去年底于武汉拿下的三宗地块，都是底价成交，楼面价甚至比4年前周边地块还便宜。

新世界发展先在去年7月，与保利+招商联合体以34.2亿元竞得上海普陀内环内1宗地块，后在去年11月，以2.54亿元底价拿下杭州萧山一宗宅地。

当然，港企在拿地上没有过多任务需要，也不会或者说不需要为了买而买。

像是长实集团就曾公开表示，只要回报合理，公司就会买地。不过，公司投地一直比较有纪律，不会有志在必得的心态，符合价格就做，绝对不会盲目出价。

别人贪婪我恐惧，别人恐惧我贪婪。与此同时，保持谨慎投资态度。

这使得港企在危机中，能够吸纳高毛利率地块，获取自己擅长的项目。

第三，不做一锤子买卖，更侧重于资产运营。

内资房企普遍喜欢住宅开发，因为资金回笼较快，贷款时也更有优势。

而港资房企呢，更青睐现金流稳定的综合体项目。

据相关机构的统计，内地房企持有物业收入占比普遍不足10%，而香港前十大房企中，租赁收入贡献占比平均为40%。

像是瑞安，在大湾区最为人熟知的佛山岭南天地，以及上海新天地、武汉天地、重庆天地等项目，全是很典型的城市更新项目。

开发逻辑也很清晰，采取了先商业后住宅的思路。先以商业带动人气，在地段较为成熟、具备良好商业氛围时，才进行写字楼和住宅的开发。

新世界的开发逻辑，亦是异曲同工。

像是珠江新城的标杆社区凯旋新世界，包含高端住宅「广粤尊府」、商业配套「广粤天地」、国际级会所「广粤会」和服务式公寓「广粤公馆」。

在售的新世界云耀、新世界广汇尊府和新世界星辉，无一不是涵盖商业、写字楼和住宅等业态的综合体大盘。

而鸽了好些年，终于在上周正式开盘的耀胜新世界广场|耀胜尊府，更是地铁3号线、7号线交汇的汉溪长隆站TOD项，自带K11 Select购物中心，高度串联商业综合体、园林绿化、娱乐公区和城市轨交等场景。

除此以外，还有新鸿基的环贸广场ICC、九龙仓开发的IFS国金中心、太古地产的太古汇等等。

这些项目虽然开发运营周期较长，赚的都是慢钱。

但做好了，商业、写字楼和酒店等业态抱团取暖，相互赋能，房企就能在后期同时获得房地产开发和物业租赁收入，产生源源不断的现金流。

03

只要在变好 慢一点也没关系

为什么今天忽然想写这样一篇文章？

其实是看到了开年以来，市场的躁动，大家的不安。

卖房的人，总是害怕卖得不好，去化太慢。买房的人，担心自己选错，买完会降价。

真的太着急了。

港企之所以是港企，有一个核心，就是很会和时间做朋友。

我们接触过的港企员工，结束忙碌的工作后，会去追求自己想要的生活，譬如早起跑步，周末看展，陪伴家人。

work hard play hard，而不是直接被工作榨干。

在他们朋友圈的字里行间中，也能看到员工对公司审美、项目品质、企业文化的认同感。

而且小至策划，大至领导都很善于沟通，往往能跟客户、老业主成为朋友。

像是新世界发展执行董事、新世界中国董事兼行政总裁黄少媚，因为曾操刀过猎德村、林和村、佛山澜石旧改，如今还与这些村的村民保持联系。

据说每年的端午节，猎德村民还会邀请她回村里参与扒龙舟活动，吃龙船饭。

人是如此，项目亦然。港企开发建设是慢，却是慢工出细活。

环顾广州，可以说港企的每一个作品，都是可以放在时间长廊里细看，经得住市场推敲的。

譬如新鸿基的天汇广场 igc 和天环广场 Parc Central ，开业至今已超七年，如今依然人气十足，是广州白领消费的首选地。

新鸿基在2021年4月就拿下了广州南站商务区TOD地块，市场等了两年，才等来了广州环球贸易广场（广州南站ICC）亮相，而设计理念和产品参数一经公布，便是惊艳业界。

换作别的房企操盘，两年时间，都已经开卖了。

新世界的多个大盘，如岭南新世界和新世界凯粤湾，开发已然超过十年，也不是什么“网红盘”，却丝毫不阻碍TA们在楼市中越来越具号召力。

二沙岛的新世界花园别墅，珠江新城的凯旋新世界，还是新房时不见得一呼百应，如今在二手市场上反而供不应求了。

所以你看嘛，有时候慢一点并不碍事。

无论是购房者还是开发商，我不想把大家对结果的执着，讲成是“急功近利”。

但还是想说，如果你在面对一件事时，必须以目标为导向。

那你的目标，也不应该是速度。

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