朱保全的3个反思丨直击财报

中房报记者 李叶 北京报道

“物管行业是‘长坡薄雪’的行业，要持续让‘雪球’滚下去，前提是踏踏实实做好每一天，赢得客户的尊重，企业经营才会更有韧性。短期30%或更高的毛利率是不可持续的，反而会让行业变得更加脆弱。”3月28日上午，万物云空间科技服务股份有限公司（以下简称“万物云”）召开2022年度业绩发布会，万物云董事长朱保全在会上说。

前一晚，万物云发布了2022年经营业绩，这也是万物云上市后首次公布年度业绩报告。

报告期内，万物云实现营业收入301.06亿元，同比增长27%。其中，基础物业业务收入223.56亿元，同比增长34.3%，毛利率10.6%；科技业务（AIoT及BPaaS）收入23.78亿元，同比增长28.5%，毛利率31.6%；经营性净现金流27.56亿元，盈余保障倍数1.7倍。

在喜人的营业收入数据背后，万物云不算高的毛利率也一直是外界最为关注的话题之一。

对此，朱保全多次表态称，不追求过高的毛利率、恪守本业、注重口碑和现金流、追求合理的毛利率水平，保持“长坡薄雪”，这是万物云的选择。

业绩会上，朱保全还谈到对物管行业的反思，及在新的市场局面下万物云的发展方向。

三个反思

“2022年，对于物管行业而言是一个反思年。”朱保全表示，反思包括三个方面。

第一，对于与地产公司关系的反思。物管公司客户来源是否相对丰富多元，不仅仅只是来自母公司或关联公司。

第二，并购的反思。“3~4年前，物管公司有这样一个逻辑，大概45倍的市盈率可以用30倍去并购，剩下15倍去‘割草’。于是，行业线下交易时的倍数都很高，大家都按100%商誉来计算。但5年前，A股经历了商誉突然减值，如果企业用100%记录商誉的话，那商誉到底是什么？是企业人力资源的无形资产，是客户资源的无形资产，是企业IP的无形资产，还是品牌的无形资产？这些无形资产在转让过程之中形成溢价所记录的商誉，一定要符合一个基本逻辑，才能未来发挥价值。同步在记录高价过程中，对于资产负债表来说企业一定是变重了。一旦企业记录了大量摊销，那么对于当期的利润业绩也一定就会产生影响。”

第三，是对于社区增值服务的反思。

朱保全坦言，当社区增值服务做到100万元~3亿元时，收入增速会非常快，且毛利很高。但当超过这个数额到达3亿~5亿元后就会出现问题。物业公司是否以物业费为通道的行业，赚100万元很容易，但要赚10亿元就没那么容易了。当物业公司走向资本市场时，对于一些局部的故事或案例，是否能够让它成为一个商业模型是要去反思的。

“走出温柔乡”

在3月28日发表的致股东书中，朱保全同样提及房地产行业变化对物管行业的影响。

他写道：开发商，这个物业公司传统的好客户，一下子变得捉襟见肘，体现到财务报表上则是新开盘萎缩带来的前介业务与案场业务大幅下滑（下半年尤甚）、新交付的开发商未售空置房带来的物业费欠费增加以及其他关联应收账款增加，代销开发商车位资产这门看似不错的生意一下子也冷静了起来，而以上这些业务在物业公司的财务报表上都曾经体现过不菲的毛利。

“时代的企业，必然得经受住时代的洗礼。”朱保全认为，如果不是地产行业遭遇寒冬，或许物业行业还会躺在传统收入结构的“温柔乡里”。

面对房地产行业遇冷的局面，万物云在朱保全的带领下选择“走出温柔乡”。

在持续降低与母公司关联交易比例的同时，万物云从2019年就开始为对冲业务来源单一的风险做出多元客户布局，并通过旗下“万物梁行”，让其成为互联网、金融、高端制造等领域头部企业的战略物业服务商。

记者注意到，2022年，万物云物业及设施管理服务中来自第三方的收入为人民币64亿元，占比达84.8%，并新增了16个世界及中国500强客户、8个独角兽客户，其中包含新能源、半导体、航空航天等领域的头部企业客户。

提及多元客户战略，朱保全介绍，从万科一家为万科物业来做房地产开发之后的物业服务，而到今天来自非万科的第三方项目已达67.7%。另悉，与开发商相关的增值服务，比如说前介、案场业务，目前占比只有9.7%，开发商业务对于万物云业务也会带来影响，但是占比越来越低。

“蝶城模式”也是本次业绩发布会中的高频词。

据悉，蝶城是万物云围绕居民生活与资产服务需求，基于空间物联技术及应用，构建的社区共享服务网络。根据业绩报告，在选址造城方面，2021年，万物云已具有459个蝶城，至2022年蝶城总数增长到584个。2022年，万物云完成38个蝶城住宅服务流程改造。改造完成后的蝶城为住宅物业服务带来3000万元的提效。

不过，朱宝全提及未来展望时表示，到现在很多人对蝶城模式还是将信将疑的状态，它需要不断地通过验证、相信的过程。如果说2023年万物云继续做蝶城，最少还要改造100个。

“相信2023年的效益改善会大于规模的增长，2023年收入增长和效益增长相比，会有更多的蝶城进入到提效改造过程，蝶城底盘已超过500个，必须要在2023年让它产生效益，才能为未来做出更好的铺垫。”他说。