牛市是亏钱的开始！

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如题：繁荣是衰退的起点，牛市是亏钱的开始！

上下千年，经久不衰，屡试不爽，屡教不改。

一切的根源是亘古不变的人性。

是信仰、预期、信心的问题。

时间回到2018年，楼市的信仰很强的，楼市的预期很强，没有人会怀疑买房的紧迫性和正确性。

但是，那时候的中国。

省会城市几乎全部限购，略有价值的，只有昆明不限购；

长三角里面只有南通、嘉善不限购；

珠三角里面只有惠州、广州增城和从化、肇庆江门不限购。

但显然，你知道，在楼市共识最坚挺的时候，能让你买入的，其实都是边缘资产，都不算核心资产，在过去5年时间里，统统跑输大势。

时间来到了2022-2023年，楼市的信仰崩溃了，所以，买房的共识也崩塌了。

谁敢坚定的说一定要买房，一定会被人说是SB。

与此同时。

长三角的苏州、无锡、南京、宁波都给你开了窗口，可以买入，几乎不限购。

珠三角的东莞、佛山、珠海也给你开了窗口，可以买入，不但不限购，还可以首付20%。

而全中国的很多省会城市也都开了窗口，还没有放松限购政策的，几乎没有。

所以，2018年，2023年，这两个截然不同的年份，你先体会一下。

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购房者如此，其实，更NB的、貌似更智慧的开发商，亦是如此。

富力、华夏幸福、恒大、融创等一众开发商爆雷的根源，也是缘于2016-2018的大牛市。

这波大牛市，催生出一大波房企开始逐鹿全国，开始冲刺1000亿。

加杠杆、并购、追规模。

这一系列激进之下，高价拿地、高价借钱、高价并购，最终入不敷出，才是如今大亏损的根源。

2021年雅居乐亏损125亿元至人民币135亿元之间
2021年阳光城首亏58亿元-45亿元
2021年华夏幸福首亏391亿元-331亿元
2022年碧桂园预计亏损55亿至75亿人民币
2022年旭辉控股集团预计2022年录得亏损130亿至140亿元
2022年金科、荣盛发展、蓝光发展、阳光城、华侨城等多家房企预计亏损超百亿

无解，因为，华尔街100年以来没有新鲜事，因为人性从未变过。

个体的人性，是在2018年跑步进场购买很多小城市或郊区的垃圾资产。

企业的人性，是开发商在2017-2021不断加杠杆、扩张、扩负债、大并购之下的大窟窿。

最终。

2016-2018的大牛市，恰是众多购房者和开发商亏钱的开始。

3

开篇灵魂之问：房子还能买吗？房子还敢买吗？

我相信，14亿国人，13.99亿都有这个疑问。

要想回答这个问题，我们就需要问另一个问题。

开篇灵魂续问：我们能做什么？我们能有什么选择来守护家庭财富？

持有现金存银行

买股票

买基金

买保险

买黄金

你还能做什么？

开篇灵魂再问：这一切真的比房子更安全吗？你真的会选择这样的资产配置方式吗？

此刻，我想，我们可以留出3秒钟，慎重的想一下这个问题。

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所以，我想说的是以下的事实和真相。

1、赚钱变难了

2、选择变难了

以上，才是我们要面对的人生事实。

黄金，在过去30年的历史上，跑不赢大势，一是不产生现金流，二是没有杠杆，三是信仰在变淡。

保险，中国最聪明的人就是在设计保险产品的精算师，你再聪明，一定算不过人家，否则，他赚什么钱？特别是投资性保险，一定不要碰，永远的跑输大势，重疾和意外可以考虑。

股票，这个市场永远不变的一赚二平七亏，你凭什么就是成为那个一赚而不是七亏，认知？资源？阅历？经验？能力？好好想想。

现金，现金亦曰纸币，1980年M2余额只有1800亿，2023年如今已经是275万亿，今年一季度信贷预计释放10万亿，你真的认为在这样的洪水之下，你持有现金会是赢家？这已经是一个常识而已。

所以，我想说的是。

一线强二线TOP3板块好楼盘，它就是中国的硬资产。

它的回报率确实没有以前好了。

但问题是，其它的回报率更差了，和往前比，差了，但是，和同行比，它依然是很优秀的表现。

这，其实也是一个常识。

在2020下半年到2021上半年的楼市红火周期里，你买不了这些资产，因为，限购限贷，摇号排队。

差别只是在于说。

在信仰分化、在负面环绕、在情绪变差、在楼市低迷的当下，你可以买入它。

仅此而已。

但，这一切，本身应该是一个常识，但因为，人的非理性，人的从众效应，这一共识和信仰，被分化，有崩塌。

但，情绪，不会改变事实。

5

有人会说，我认同你说的，但我担心还要下跌啊，我认为还会下跌啊，我想再跌跌再买啊。

我完全理解，我完全认同。

我们现在需要讨论的就是周期和房价趋势。

你要先搞明白两个问题，找到答案，然后就不会纠结了。

一、中国楼市放眼未来3-5年，最低的底会是什么时候？

二、如果房价再下跌，会发生什么

来一下讨论：

你认为房价最低的底是在什么时候？
1、2022年10月
2、2022年12月
3、2023年6月
4、2023年12月
5、2024年
6、2025年

我自己的答案是1和2，也就是说，中国楼市的底已经过去了。

前提是，我们今天讨论房价讨论楼市，有两个前提，

一、只有中国人均GDP前25个、同时人口超过800万的城市才有房价

二、在这些城市，注意，只有这些城市的TOP3板块才有房价

而除此之外的地方，不在我们讨论的范畴，因为，供大于需，理论上房价应该为0，也就是不存在房价。

而为什么说这些城市这些板块的房价的底是在2022年底？二个逻辑。

房企跌落，已经整整一年房企不拿地了。

中国楼市自2017年达到高峰已经调整至今5年了，正好是一个房产周期。

其实，答案就是一个：供需。

供：没有供应。

需：人口流入。

深圳南山、东莞松山湖、苏州工业园区、南京河西、杭州滨江奥体、广州天河、北京海淀、上海陆家嘴黄埔北外滩金三角等等。

你仔细看一下，这些地方的房价，他们的底是不是2022年底？

你再去看一下供需，你难道真的认为未来还有更低的底吗？

我知道你不信，但我希望你去论证一下。

我知道你不愿意面对，但我希望你能去分析一下。

6

是的，因为这场硬着陆，最好的资产也给了你购买资格和价格的双重窗口。

是的，因为这场情绪下行，全国最优质的资产也给了你购买资格和价格的双重窗口。

时间回到情绪大满贯的2018年，苏州、杭州、南京、东莞、佛山、宁波、无锡、合肥全是要2年或以上社保的。

现在，不需要，即使要，也形同虚设。

只是，情绪不一样了，我们下场使用的逻辑也不一样了。

买房，就如同存钱到银行，放银行要利息，买房要租金。

所以，交房没有租金的房子一律不要买，交房没有租金的房子都是垃圾。

如果有租金，那怕少一点，它不就相当于银行利息吗？

有人会说，那我放银行不好吗？为什么要买房？

一、存银行能有涨幅吗？房子有可能有，但存款断然是没有可能性的。

二、存银行能用杠杆吗？房子是可以有的，而且当前的10年以来最好的杠杆，首付可20%，利率可低至3.7%。

所以，我们需要理性客观的看待这些选择。

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论述至此，答案总结一下。

如果你认为房子不能买了，请你告诉我，我们应该用什么样的替代选择来守护家庭未来和财富？

如果你要和我讨论房价、楼市、周期，请与我聚集全中国优质的TOP25城的TOP3板块，因为，除此之外的中国绝大多数，未来没配拥有房价，这个不冲突。

如果你认为这些全中国优质板块的优质资产的价格未来还有跌，请你勇敢的去调研一下它们的供需、房价，以及最近几个月的变化，是涨了还是跌了？

如果经过冷静思考，超越情绪，直达理性，你就知道，M2余额已经达到了273万亿，居民存款达到了121万亿，一季度信贷预计超10万亿，2022年居民储蓄又新增了17.8万亿，这一切洪水之下，你需要的是理性的守护你的家庭，你需要的是守护这个世界的常识，就是供需，就是周期，就是常识。

承认赚钱的难。

承认情绪的差。

承认周期的底。

承认资产的值。

100万的首付，买入中国核心资产，你不会掉地上。

而这100万放卡上，各种诱惑会席卷而来，股票、基金、币圈、天地板、股权、一级市场、理财峰会、高净值论坛、亲友借款、老板融资等等，全是诱惑，你真的能净下心来吗？你真的能守护好吗？

好好想想。

繁荣是衰退的起点，牛市是亏钱的开始！

当股市大涨，有人赚钱时，你开始要在股市亏钱了。

当楼市又涨，房价开涨时，你开始要在楼市亏钱了。

而当下，你不会亏钱，当下的情绪，恰恰可以让你理性的去践行底层逻辑，不会犯错。

一是看供需，就是流动性和涨幅。

二是看租金，就是现金流。

有了这两个底层，你持有的资产，到底会担心什么？