我有点不太认识瑞安房地产了...

今天，艳姐想和大家聊聊很多上海人都非常熟悉的港资房企：

瑞安房地产

近期，它发布了2022年年报，在第2页的业绩摘要中，几乎所有的财务指标，都出现了下滑。

这也会让很多看客认为，曾经它头顶的王冠，似乎正在滑落。

但是作为一家规模不算大的港资房企，它整体的财务风险把控能力还是比较强的，至今未出现爆雷，并且它打造爆品的能力也是得到市场的认可。

它在企业管治方面也可圈可点，人均效能近2000万元，人均薪酬30万+，在行业内也处于头部梯队。

如今，伴随着瑞安公主罗宝瑜走近权力中心，开始独当一面，瑞安房地产未来将走向何方？

01

第2页的数据

事实上，很多上海本地人都会给瑞安房地产戴上“王冠”：

在上世纪90年代的瑞安房地产曾打造了超级城市更新项目瑞虹新城，一战称神；后面瑞安房地产的上海新天地也再次加冕。

虽说规模排名不大，但在艳姐看来，瑞安房地产虽然不像一些央国企产量高，但几乎每次入市的产品，几乎都会成为爆品，一点也不愁卖。

就是这样一个永远不会被打入“冷宫”的房企，近期发布了2022年年报。然而，艳姐在看了第2页的数据后，觉得有点意外：

图片来源：瑞安房地产2022年年报

大多数的核心指标都出现了下滑：

比如全年实现收入155.65亿元 ，同比下降11%；

再比如归母净利润为9.06亿元 ，同比下降45%

当然，也不可否认，去年很多房企都面临同样的收入和利润的下跌，这是大多数房企共同要面临的课题。

瑞安房地产也在报告开篇对相关收入的下滑进行了解释，打了一剂“预防针”，无非就是一些大路货的原因：

疫情因素、施工及交付延误、租金减免等影响。

但如果撇开这份年报，再来看看很多投资者都喜欢看的净资产收益率（ROE），瑞安房地产确实有进步的空间：

近几年来基本在3%左右徘徊。

近5年瑞安房地产净资产收益率情况

图片来源：雪球数据分析

对于瑞安房地产来说，未来肯定是要在盈利能力方面加把劲。

另外，还有一个指标也值得我们注意：

根据数据统计，去年瑞安房地产的流动比率为1.01，已经达到近5年最低值。简单来说，就是如果有100元的短期负债，仅有101元的流动资产作为保障。

近5年瑞安房地产流动比率情况

图片来源：雪球数据分析

艳姐觉得，乍一眼看，这份年报的数据让人有点意外，但静下心来细想，作为一家规模不大，但作为产品锻造力上比较出众，财务风险把控能力较强的港资房企，相对于很多民企来说，它的综合实力还是比较强的。

也正是因为规模不大，本身的数据基数就较低，有一点数值上的变化，就会引发数据大幅震荡。所以，我们还是要理性看待这些数据。

更何况，任何企业都会有短板，瑞安房地产当然也不例外，关键是如何最大程度发挥自己出的长处，并且尽可能来弥补自己的短板。

02

主战场反转

瑞安房地产的战略布局也比较有意思，它曾经也算是一家区域型房企。

它主要深耕于上海，虽然在上海的整体盘面并不算大，但是几乎每个住宅或商办项目都算是爆款。

属于典型的要么不做，要做就一鸣惊人型房企。

在新的拿地游戏规则之下，瑞安房地产的拿地空间也被挤压得几乎没有。

瑞安房地产在上海的库存肉眼可见的不算多，这多少也会让瑞安房地产有点焦虑，毕竟巧妇难为无米之炊。

事实上，去年瑞安房地产在上海出售的项目，大多是吃老本项目，比如瑞虹新城等，这些项目的拿地时间有的甚至可以追溯到十几年前。

虽然瑞安房地产也提到近年也在武汉、重庆等重点城市布局，但从2022年的销售情况来看，明显上海的销售额占了大头。

而像武汉、重庆等城市的销售额，充其量可能也只算一个小头。

今年，这样的情况或许将出现反转：

根据年报指出，2023年可供销售及预售住宅物业建筑面积约29万方，涵盖6个项目。

图片来源：瑞安房地产2022年年报

然而，与2022年上海项目占大头不同的是，今年武汉项目建筑面积占到了大头，大概有8成。

也就是说，今年瑞安房地产的主战场，也将大概率从上海转移到武汉。

而且，从瑞安房地产住宅发展项目可供销售资源来看，未来超过百亿的可供销售资源包括上海一超级豪宅项目，可供销售资源超190亿。

更值得关注的是，武汉长江天地项目，可供销售资源为：

401亿。

图片来源：瑞安房地产2022年年报

该项目是在去年1月，瑞安房地产联合武汉地产集团，以超170亿获得的超级地块，双方各持50%的股权。

在当地稳健国企的加持之下，再加上瑞安房地产本身的操盘能力，可能这个项目又会在武汉市场掀起一股热销潮。

当然，瑞安房地产在上海超级豪宅项目近200亿的销售资源，可能届时也将在市场引发一阵骚动。

这只是乐观的一种说法。如果在定睛一看，按照这样的销售资源价格，拿个计算器算算：

上海超级豪宅的单价要接近24万/㎡，武汉项目的均价也要5万/㎡以上，才能达到这样的销售总价。

在目前各大热点城市限价的情况下，能否达到这个单价也是个未知数。

不过，总体来说，上述数据已经在表明：

瑞安的下一站，武汉走起！

03

人均薪酬30万+

作为一家典型的港资房企，瑞安房地产在员工管理方面在行业内也算是位于头部阵列。

艳姐也简单计算了一下瑞安房地产的人均产能情况：

根据年报指出：

于2022年12月31日，瑞安房地产的员工人数为3098人，剔除掉物业板块员工1545人，瑞安房地产开发业务板块员工大致为1553人。

去年其销售额为272.19亿；

经过计算，瑞安房地产的人均效能为1752.67万。

这样一个产能，已经超越了很多实力房企。

当然，人均效能高由多种因素构成，比如战略布局集中、业务模式相对稳定、团队管理和沟通相对高效、内部工作流程标准化、人才质量等等，都会对人均效能产生正向作用。

而且艳姐也发现，那些比较内卷、人浮于事的企业，相对来说人均效能就不是太高。

艳姐也了解到，瑞安房地产作为港资企业，内部的企业管理相对比较扁平化，并且提供平等的培训和发展机会：

比如在针对个人效能方面，制定了混合模式培训，培养员工四项基本技能，包括自我认知、沟通、任务管理、工作场所技能。

在企业的赋能和员工自身的努力之下，双方共同达成了这样一个比较高的人均效能。

既然员工能够达到一个较高水准，他们也理应得到比较好的汇报。

2022年年报数据显示，瑞安房地产的雇员福利开支总额为9.85亿，平均下来每个员工的薪酬大概为31.79万/人，这是把物业板块员工也计算在内。实际上，开发板块的员工薪酬可能会更高。

艳姐也查了一下目前瑞安房地产对外公开的职位薪资情况，月薪基本都是2万起步，一些比较吃香的职位，月薪还达到4万。

图片来源：猎聘

艳姐也对比了诸多如今比较坚挺的房企开出的房企，瑞安房地产的薪酬相对来说还是比较高的。

在如今房企都在尽可能缩编降薪的情况下，瑞安房地产比较诱人的薪酬，在某种程度上也说明瑞安房地产比较雄厚的综合财力。

04

瑞安公主独当一面

瑞安房地产在管理上还有一个比较明显的特点是：

很少见到有什么外部高管加盟瑞安房地产。

毕竟，作为一家港资房企，在高管团队层面都有一些家族的烙印。

比如瑞安房地产有限公司执行董事、瑞安新天地有限公司副主席兼执行董事罗宝瑜，其实就是瑞安集团主席罗康瑞的女儿。

根据官方资料显示，罗宝瑜持有麻省韦尔斯利学院建筑学士学位，也算是房地产行业出身。

在加入瑞安房地产之前，罗宝瑜曾在纽约市数间建筑及设计公司任职，其中包括于零售设计享负盛名的Studio Sofield。

几乎所有港资房企的老板，都有一颗让儿女继承家业的心。

罗宝瑜在2012年8月加入瑞安房地产，担任中国新天地产品总监。加入瑞安房地产后，罗宝瑜也比较低调，很少出现在公众场合接受媒体采访。

2015年，瑞安房地产中期业绩发布会上，罗宝瑜首次以执行董事的身份坐上主席台，和父亲罗康瑞同席而坐。

这样的情形持续了4年。

直到2019年的中期业绩发布会上，罗康瑞没有出现，罗宝瑜站到了C位，在罗宝瑜的左手边，是彼时担任瑞安房地产董事总经理、财务总裁兼投资总裁孙希灏，右手边是彼时担任瑞安管理（上海）有限公司董事总经理王颖。

2019年中期发布会高管合照

这样的安排在当时也被业界普遍认为罗宝瑜走到了权力中心，她的管理才能在一定程度上得到了父亲罗康瑞的信任。

而且根据官方信息的披露，罗宝瑜的工作定位确实有种提纲挈领的感觉：

负责瑞安新天地的发展策略及项目定位、瑞安房地产的项目市场定位及策略，并领导人力资源部及行政服务部。同时领导企业发展和业务创新，亦协助主席领导公司发展策略。 瑞安房地产官网

可以看到，罗宝瑜在高管人事任命方面也是占有主导地位。

近年来，瑞安房地产高管团队比较平稳，没出现什么变动，一方面是由于港资房企本身的管治水平较高，能够留住高管精英人才；

另一方面，或许也和罗宝瑜能够和这些高管有较强的适配度，大家打配合战或许已经产生了默契。

未来，以罗氏父女为首的高管团队，将带领瑞安房地产走向何方？

时间会告诉我们答案。

主编：张艳

责编：doug

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