北京买房：理清思路，购房建议774

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我想问一下租房交税的问题，我之前都不知道这种税，现在是租房的让开发票，说税费5%由他交，然后让我去办。我打听了说是去乡政府办，但交税好吗？会不会留下什么记录，以后每年都收啊？

A：

1、到目前为止还都是自己主动申报去交税，不交的话也没人查。今年交了明年不交就是了，没人来收。

2、也无所谓留下什么记录，人家要是想收的话，没记录也能收。其实哪些房曾经出租过基本都有记录的，十年一次的人口普查就能有个大概，更主要的是2020年一戴上口罩，什么房子什么人住的早就查过多少遍了，物业居委会派出所都有记录。所以现在就是人家没想太过分的收，否则躲不开跑不掉。

3、总之这就交呗，反正也是租户出钱。应该不用自己去，把房本给他们就行，代缴了。不放心的话再自己去办，好办，拿着合同直接交钱开票，之后就没人问的。仅供参考。

注：

多说几句，其实北京的房产税是一直在收的。改开之后私房发还，那会儿就有房产税的明文规定了，具体标准我记不清了，应该也是租金的12%或房值的1.2%。

我没交过，但听老人讲过，房子发还后每个月每间房1毛5，三个月一交，自己去税务所办手续。那0.15*12=每年1块8，1.8/0.012=150块钱，这就是当年一间平房的价格。

后来是1986年出了新规定，个人自己居住的私房免交房产税，但出租的房子还是要交的，税率就是租金的12%。但这也是自己申报，交不交的凭自觉。

然后是到了2000年，公房改革后已经大部分由员工买下，也可以上市交易了。那之前不准出租的公房就可以私下出租了，所以也就出台了租金税的标准。很复杂，税率也很高，大致是20%左右，如果是租金高的话能达到30%。

所以这就引发了很多的争议，一是计算方法复杂，普通人根本就算不清楚，甚至连不熟悉业务的收税人员都算不清，偶尔还闹矛盾。第二就是税率太高了，比如一套房租2000块钱吧，要交小400的税。如果租到8000块，那就得交2000多了。那请问，这么高的税，到底是房东交的，还是房客交的？反正羊毛出在羊身上，如果是房客交的，那房东如果偷税的话怎么查，怎么罚？都是麻烦事儿。

于是这个标准就没执行多长时间，也确实执行不下去，到2003年的时候就修改了，统一改成了5%，延续至今。

总之吧，北京的房产类税种是一直存在的，就是租金的5%。假定一套房价值500万，年化租金收益1.5%就是7.5万，5%就是3750块钱，如果对应500万的房值，那税率就是0.075%，税率很低。但就是这么低的税率，交的人也不多吧。以后是否会加强征收不知道，反正现在不是很严格。

仅供参考。

二

Q:

我家在北京有几套房，其中两套在西城同小区。在西城区的一套房子有银行贷款两百万（利率6%），以及亲戚借款200万。目前家庭无存款。请问能否把这套房子卖了，一方面缓解借款压力，一方面不把所有款项都砸在北京（家里怕有万一，比如打仗呢），还可以去南方买房。章哥，您看我们想的对吗？

A：

1、沃天，如果北京都打仗了，那还有哪儿是安全的啊？鹤岗，还是三亚的天涯海角？不过这利率确实是太高了，现在都有3%左右的了，还用这贷款不划算，还了也好。不过最好找个银行的给算算，看还了多少利息了值不值？

2、外地城市我不熟，这看自己的选择吧。但最好选择大城市，尤其是在人口下降的时期，大城市才有更强的吸纳能力。以日本为例吧，楼市崩盘30年了，全国房价一直跟狗似的趴着呢。但是东京从2012年安倍放水之后做到了连续十年上涨，到去年已经完全恢复并超过了历史高点。但既然是整体均价不变，就说明东京抢走了众多中小城市的份额，包括人和钱。

3、另外打仗这事儿不太靠谱儿，参考个历史吧。2016年，也就是上次楼市暴涨的时期，中国在南海进行了一次军演。新闻说的很简短，但字数越少事情越大，因为那次是本世纪中美两个核大国的直接军事对抗，南海危机让全世界都在发抖，比现在的俄乌冲突严重多了。

起因就是菲律宾挑衅的黄岩岛问题了，也就是南海争端，美国为了威胁中国，派出两个航母战斗群强闯南海。紧张时期美国本土已经进入战时舆论管控，战斗序列甚至实施了无线静默，指挥官好像叫哈里斯，已经叫嚣“今夜就开战”的威胁了。

当时中国老百姓没太关注，都看着房价蹭蹭涨呢。但南海上空却是战云密布，中国军队进入一级战备，三大舰队精锐尽出，四员上将坐镇指挥。核潜艇在水下待命，火箭军导弹上膛，兵锋直指南海。

当时中国已经做好最坏的开战准备，复员停止骨干归队，弹药下发到基层，官兵们都写好了遗书枕戈待旦。一旦开战就是世界级别大战，玉石俱焚。

2016年的中国海军还不算太强大，辽宁号的战力还未成熟，052D驱逐舰也没几艘。但中国当时已经没有退路，所以只能和美国硬刚。那几天的军演是天价的导弹无上限发射，这才真的是破釜沉舟的战前恐怖时刻。

当时了解时局的人比你今天恐惧，毕竟是美国打到家门口了。但能跑到哪儿去啊？真要是开战就覆巢之下无完卵了。

最终是美国怂了，航母退回菲律宾军港，从此再也没发生过这种军事对抗。而中国这几年的海军发展是突飞猛进的，一年的军舰下水量就是一个法国，两年一个英国。前几年还是近海一两千公里无敌，现在的中国海军已经就四个字了“近海无敌”。

所以在这种情况下还担心打仗有点儿没必要了，除了美国，绝对没有任何一个国家敢跟中国叫板。不用核武器，中国也早就具备随手灭掉一个小国的实力了。就算美国也不敢怎样，2016年都没打起来，今天还能怎样啊？

4、总之吧，每次楼市出现行情的时候都有人担心，甚至房价一涨就有人害怕，都和你差不多的心态，总怕积攒下的财富被毁灭。但我觉得没必要，今天的中国没人敢惹，咱们不欺负别人就是他们的福气了。所以犯不上纠结什么打仗，更甭担心北京的安全。

仅供参考。

三

Q:

丽泽桥附近上班，工作稳定。国管公积金，首房首贷，总价最多不超过550万 ，想上车首套刚需小两居，7.8年后根据需要再置换。考虑通勤距离、将来置换的流通性、贷款可控的风险以及居住保值等情况。

看了丰台片区的房子，万年花城、丽泽景园、益星园预算内都买不起，草桥欣园三区、富卓苑、西马金润一区、晨新园、三环新城7号院的房子。有在预算内的房源，丰科园还没有去看，这些小区西马金润离地铁口远，上下班不方便就pass掉了，其它还可以考虑，想咨询一下章哥：

1、草桥欣园三区、富卓苑、西马金润一区、晨新园、三环新城7号院 、丰科园，综合考虑你更推荐哪个小区的房子？

2、草桥欣园三区有个房源，楼西侧有高压线，对房子价格有影响吗？对住户身体健康有影响吗？目前三区物业有点问题，好像到期没有续期，后续不会出现没有物业的情况吧！或者说换了物业，还会跟以前物业一样好吗？

3、晨新园房子看的东户西户，南面东面临街，不知道噪音情况，据说早高峰地铁很拥挤，但是离地铁站比草桥近，预算超出一部分，如果草桥跟晨新园比，考虑将来置换的流通性及保值性，你推荐哪个？

4、丰科园那边，不知道受不受垃圾场的影响？看你也推荐过这个小区；三环新城7号院就是离丰台站太近了，噪音问题会影响增值及流通性吧？

5、您还有别的片区推荐吗？

A：

1、同板块内同等次的小区在保值上都差不多，就在草桥看吧，如果是长期居住就看欣园三区和晨新园，公房小区在维护上还占优呢。流动性强的看后几个。7号院不太好选，铁路的劣势影响大。

2、具体房源不到现场的话不敢评价，问当地中介吧。但只要能提出问题就肯定有影响，未必影响保值，也会影响流动性，出手时挂牌期长点儿。对健康是否有影响看多少伏和距离了，城市高压线一般最高500千伏，距离10米以上就没什么影响。短期没物业有可能，长期不可能，没了物业还有单位呢，自有街道办去协调。换物业的事儿我不知道，谁都不敢预测。

3、噪音情况我也不知道，地铁是否拥挤更不知道，这问题都问当地中介吧，或者自己体验一下。我推荐当然是房龄新品质高的板楼商品房了，但这不是预算问题吗，只能适当取舍。

4、丰科园这之前是夏天影响感官，但对房价没影响，哪个卖房的和中介也不说这事儿，都是入住之后才知道的。两年是感官上也应该没有垃圾场的影响了，没听说再有臭味儿。7号院的噪音肯定影响流动性，否则也不会价格低，是否影响增值不一定，和其他区价格差确定后未必能改变。我没推荐过，只说这地段儿不错，是板块支撑了楼盘的价值。

5、其他没推荐的，仅供参考。

四

Q:

目前京西五环里有个独栋别墅，售价4000多个，年租金90个，想置换两套平层给俩孩子备着。我和先生在北京生活、工作22年，深户社保在北京，俩孩子都在美留学一个本科一个硕士。

我想咨询您的问题：第一，按照现有政策要置换两套平层，是否只能我们夫妻办理离婚腾出名额三年后才有资格购买第二套？孩子们没有社保没有购房资格，置换的房子应该只能用我们的购房资格吧？第二，预算3000万左右想置换两套大平层，您能给推荐一些各方面都比较适合的楼盘吗？

A：

1、置换两套，那就得离婚三年后了，否则只能换一套。另外也可以用工居证，最多一年能办下来，那就直接是两套资格了，不用离婚。或者是用公司的名义，但税费就高了。

2、孩子要没社保的话也不行，除非是达到博士后的资历。而且就算孩子有资格也一般不建议，不能贷款就有些浪费了福利，尽量留到他们有自己需求的时候再使用。

3、这么高的预算只有北部合适，如果用不上学位那就只有朝阳了。奥园的北五环内，上林世家美伦堡国奥村等等，亚运村和望京就更多了。都不用推荐，当地中介看着预算就能匹配，只要是普宅性质就都不差，预算高想买个不兼顾的都难。

仅供参考。

五

Q:

我是北京人，马上50，老婆刚刚退休了。我们想把通州北苑的一套步梯两居室卖掉，置换一套90左右的电梯房。因前些年饱受楼上噪音骚扰，因此想换一套顶层的房子。目前看好京贸国际公馆与国誉未来悦两处新房。京贸的房子27层高，想让您帮着参考一下，顶层能不能买，有什么缺点，需要注意些什么？未来悦的房子有什么优缺点？

本人工薪阶层，文化水平不高，写的有点儿乱，请您见谅！总之就是希望您能帮我们分析一下，这两处房子质量是否靠谱，顶层是否可以购买，您是否有别的推荐。

A：

1、顶层没什么不能买的，除了流动性弱点儿没什么其他的劣势。二手房直接问物业就能知道质量，一般都不会故意隐瞒的，犯不上得罪未来的业主。但新房不敢保证，只能说大多数不会有质量问题。

2、顶层的缺点就是保温问题，我以前的公司做过测试，在质量到位的新房里，冬至日和夏至日的温度与中间楼层相差正负2度。但这是在没有空调和暖气的情况下，都开了之后几乎一致。正负2度的情况是能够有体感，但到不了难受的程度。所以顶层的劣势就是夏天费点儿电，冬天都一样。

另外就是漏水。这最主要的是看施工了，原始问题最难办。理论上讲现在是没什么了，防水那点儿成本在房价里九牛一毛，但这不敢排除，赶上了就不好解决。二手房相对好办，就算有漏点也不会严重，自己修都行，一桶涂料100多块钱，就算整体铺油毡的话最多几千块吧，能花钱解决的技术问题都不叫事儿。

3、未来悦是新楼盘，我不熟，开发商是阳光城+北京城建，如果是城建总包就相对好的多。但这谁敢保证啊，我不敢说，只能说大概率没这些基础质量问题。另外一点是顶层的保值，在二手房里是无所谓的，和中间层的价格差只要确定就不好改变。新房没谱儿，得好几年才能确定价格差呢。

仅供参考。

六

Q:

孩子2028年上小学，目前犹豫要不要把四季青的次新房卖了，再凑一些换成金融街丰融园的小三居，总价1600以内。问题是：现在买会不会太早，怕到时候不一定能上宏庙小学。买了怕后面跌，但现在不买又怕万一涨价又追不上了。

A：

1、这谁能说什么啊，所有人都是不买怕涨，买了怕跌，但不事到临头谁知道真正结局啊？我只能说参照日韩等国和台湾省的先例，以及其他功能性房产的历史价格走势，学区房在过了人口高峰后未必下跌，比非学区房涨的慢点儿的可能性更大，得用好几年才会逐步降低溢价率。另外如果是顶级学区的宜居房产，那支撑会相对更强一些。

2、这自己判断吧，常规建议是卖房后增加的预算多就换，房产大概率比现金保值，至少是在货币超发的时期。今明两年是入学高峰，又叠加了全国救市，房价大概率还是上涨的。如果增加不多就不着急了，毕竟2025之后就是入学低谷期了。

仅供参考。

七

Q:

有定泗路珠江一千栋独栋一套，大概2100万左右。北二环上班，考虑兼顾居住和升值，打算拆分两套。一套换保利垄上独栋，估计同样面积1400万，剩余700万全款买一套保值增值好的新房或次新房。第二套房有什么好的建议？整个考虑觉得是否合理？什么时机操作合适？

A：

1、700万全款，常规建议是先看朝阳北部，亚运村望京来广营等地，租金高，升值也至少不弱，房龄较新的相对多。没合适的再向南看，朝青四惠等地，年轻人的板块，房龄相对新的也不少。

新房，这几年的新房大部分都是自住为主的，其中市区豪宅限价低的才投资性强。而这预算只能买在新区，那就有赌的成分了。另外新房现在基本都是精装，出租的话租金不高还毁装修，未必划算。

中小城市投资买新房，十多年前的北京也是，或者说楼市主流成交品是什么就投资什么。现在的北京不太合适了，2009年之后就是新房二手房逆转，二手房早就是主流了。

2、考虑是否合理，标准是什么啊？别墅是自住为主的，绝大多数都是升值慢。像壹千栋的单价在10万以下，保利垄上在8万以下就不算多高。现在是4-5万吧，略有落后。以后未必落后的这么多，在某段时间内也有可能跟上大盘，但超出的可能性不大，毕竟不是楼市主流产品，也并不稀缺。所以就是自住为主吧，没必要太考虑什么保值，房子是用来住的。

3、别墅置换无所谓时机，反正也不怎么涨，成交期也长，什么时候慢慢儿卖都行。投资类房产建议尽快，春节前的成交量就增加很大，节后延续且房价上涨。所以小阳春已经基本确立，是否成为大行情也有可能吧，至少是不会下跌，毕竟增发了这么多万亿呢。而投资类房产一般都是领涨的，至少传导排序靠前，出手晚的话那就等下一轮了。

仅供参考。

八

Q:

我跟俩孩子是丰台户籍，在北京无房，住长辛店军产房。孩子学校很差，担心上不了高中，想在东西海买房子。有过外地贷款记录算二套资质，总价控制在450万以内，最好是能居住加保值，不行的话就租出去，我们另租一个。您有推荐的片区吗？东西海分别派位最好的是哪几个片区呢？二孩2025年入学，不知道啥时候出手溢出价格不会太高。

A：

1、450之内买到学区房不难，东西海都有。但保值不好说，毕竟这两年是入学最高峰期，溢价高。而2025之后就是低谷期了，说不好溢价部分是否会受影响。如果推荐的话那就看东城龙体吧，学区资源相对均衡，入学人数下降后也应该支撑强一些。450万不太好买到能适合家庭自住的，只是比北城的面积能大一些，一居室差不多了。

2、东西海派位最公平的是东城，之后是西城也行，只是确定性的不许直升而已。海淀就不太说公平了，因为点招太多，派位的意义不是很大了。

3、2025入学，如果资金准备好了的话就买吧，房子大概率比现金保值，尤其是这种大放水的情况下。就算过了高峰期也未必是降价，按先例都是涨的慢些而已。450买到的都是占坑儿房，用完了学位就看行情准备出手呗。

仅供参考。

九

Q:

我家在海淀中关村学区（村二小）有一个二居室，4/6层无电梯，现在值800多万。我和我爱人对这套房的处理有分歧，向您请教：我爱人认为教改学区价值是下降的，房价是个顶部，应该把这套房卖了，把房价上涨红利套现。

我的看法不一样，一是了解到中关村这一片属于领涨区域；二是我觉得这里学区溢价不是特别高，以后相对也不会下降太多；三是虽然也有其他住的地方，但这一套市值相对高，家里有两个女儿，应该给孩子准备一点基础。房价套现我们自己舒服了恐怕孩子以后会埋怨我们。中关村区域房子应该会比现金保值。我和我爱人对房子和生活规划谁有理？

A：

1、中一二三的学区是顶级学区，在历次行情中都是学区房的领涨，这毋庸置疑。2009年的东南小区，2013年的华清嘉园都曾成为神盘，宇宙中心的称号也是这么来的。

2、溢价有两种计算方式，一是比较法，跟周边其他行政区的同档次非学区房对比，超出的部分就是溢价。如果没有非学区房就和溢价低的比，中关村旁边是学院路，四大天坑导致溢价低，那就比比呗。学院路的老破小10万左右，中关村的14万，多出的4万就是溢价。另外学院路本身也是有学区溢价的，海淀学籍的价值，只是比例不高而已。

然后第二是用租售比来计算溢价。用房子的总价除以预估租金，北京的平均值是700左右，老破小更低在600-650。那就算一下呗，如果这套房价值800万，理论租金不应低于1.2万。而如果只租出8000左右，那溢价率就在30%以上。北京学区房的平均溢价率是30%，高不高的自己算算吧。

3、市值是否高低也可以参照数据，北京的购房中位数是600万左右，超过这数50%就算高的，一般是1000万以上算改善房。但学区房大多在东西海，所以中位数本来就高，起步就是900万左右，因此一般都是1300万以上才算市值高的呢，或者更高才算。也就是只有普通家庭买不起的才算高，也就轻易被炒不动，溢价相对低，也相对稳妥。

4、谁有理外人不好做判断，清官难断家务事，还是自己商量吧。房价和人口数据都是明摆着的，每个人都有自己的解读。当然，顶级学区是资源最好的，如果房子宜居就更好了，就算出生人口减少，这也是支撑强的，好东西到什么时候都稀缺，溢价率的下降会比普通学区房慢。

5、另外可以参考日本韩国和台湾省的先例，都出生人口减少很多年了。也可以参照其他功能性房产的先例，比如商铺写字楼、老公寓、商住公寓、海景房、文旅小镇等，都曾经有过较高溢价。风口过后大部分都没有下跌，只是涨的慢点儿而已，逐步降低溢价率。

仅供参考。

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