4 万/㎡！深圳人，正在“二次抄底”马鞍岛......

文 | 村长

地球人都知道，深圳人爱买房、爱搞钱。

但地球人不知道的是，深圳人买房太难了。

前一句是“褒奖”，说明深圳人对不动产的财富效应有着更深入的理解；

后一句就是“槽点”了，因为“有钱的没资格，有资格的没钱”。

深圳楼市现实就是这样，而未来也很难大变，没办法。

当前，随着市场的普遍性回暖，深圳购房者的焦虑情绪也开始与日俱增，尤其是以投资为主的客群。

因为有两点大家基本是看明白了的。

【1】、在这轮回暖行情中，购房窗口期正以肉眼可见的速度消失，就像阳光下的融雪。

要知道，这可是花5年时间调控、以诸多房企爆雷为代价，才整出来的市场机会。

下一次，又要等多久？

【2】、市场是有记忆的，经过这么多年教育，大家终于明白不是所有的“临深概念房”都能买。

在深圳客购房需求新一轮外溢的过程中，“深圳概念”楼市冷热不均，而前海对岸的马鞍岛是为数不多的亮点。

1月，马鞍岛网签量204套，在中山各片区中位居第一； 2月，马鞍岛网签量258套，位居第三，环比上涨26%； 3月前3周，马鞍岛网签量478套，不仅重回第一，更是2月份数据的近2倍。

注意，网签有一定滞后性，真实成交量还要远大于上述数据。

随着成交量的跳跃式攀升，价格也出现了明显的变化。

1、不少盘的折扣优惠开始收回。

2、马鞍岛价格天花板上行，雅居乐项目的备案价逼近4万/㎡大关。

所以，问题来了，这一轮临深行情领跑的，为什么是马鞍岛？

这是一个值得深究的问题。

01

深中通道开通在即，深圳客“二次抄底”

相信有不少深圳人对马鞍岛的认知并不友好，认为这是一个靠概念支撑的楼市，且价格也出现了明显回调。

其实，这既对也不对。

说对，因为这是基本事实。

说不对，因为这是典型“刻舟求剑”心态，买房和投资最怕这种。

话说，任何事物都处于动态的变化中，人不能两次踏入同一河流，你也不能用昨日的眼光看今日今时的马鞍岛。

这一轮杀进马鞍岛的，不仅有深圳客，中山本地客群的比重提升也在增长。

比如岛上的龙头盘——保利天汇。

客群结构呈多元化趋势，中山本地客群已提升到3成左右，而在两年前，这个比例不足1成。

这是一个值得注意的信号!

对中山楼市更为熟悉的本地人，也越来越意识到马鞍岛的价值。

这也说明，包括中山本地人在内，市场对马鞍岛的价值，正在形成新的共识。

掰开来看，至少有三点：

【1】、现在的马鞍岛正处于价值兑现的前夜。

马鞍岛最大的红利，深中通道将于2024年6月正式通车。从现在算起，也就1年多一点点。

深中融合、前海-马鞍岛一体化，正从逻辑变成现实，这是现阶段马鞍岛楼市最大的确定性。

【2】、第二波红利又开始释放，马鞍岛迎来“二次上车”买入点。

一个新崛起、又有远大前途片区的资产，有两个好的买点：

一是规划落定，大规模建设之时，规划预期推动房产价格迅速走高。 比如1992年左右的浦东，和2012年左右的前海，2018年左右的马鞍岛。 二是基础设施基本建设基本完成，区域内生产、生活将起未起之时。 比如当前的马鞍岛，经过近十年开发，正从 1.0 的打基础阶段迈向 2.0 的大城呈现阶段。

不过，马鞍岛比较特殊的是，现在其又迎来了第二波红利的释放。

就在3月份，据公开报道，南中城际将于本月底正式动工。

另一个消息是，中山、深圳、广州三市就深中城际（即深圳地铁33号线延长线）已达成共识，并已开启深中城际预可研线路现场踏勘调研工作。

这里有两点需要注意：

一是未来深圳与中山之间不仅有公路通道，还有更为快捷的轨道交通。

这意味着，马鞍岛与深圳前海之间相当于上了“两把锁”，未来关系没有最紧密，只有更加紧密。

二是马鞍岛将成为“黄金内湾”当之无愧的“十字路口”。

因为不管是链接深圳的深中通道、深中城际，还是链接中山市中心、广州南沙地铁18号线的南中城际，还是往南延伸至珠海、澳门南中珠城际，链接点就在马鞍岛，就是香山站TOD。

所以，深圳通道只是马鞍岛的开始，后头更甜。

【3】、资产价格的安全边际是跌出来的，买入机会也是跌出来的。

过去一两年，马鞍岛的房价出现了回调，这是事实需要承认，但更需要辩证地去看待。

如果大家理解了上述1、2点，相信此时不再是怀疑马鞍岛，而是想起了的那句投资名言：

机会是跌出来的，风险是涨出来的！

客观的说，去年的价格回调对马鞍岛未必不是好事，跌跌更健康。

其他关于马鞍岛的内容，市场上已有很多，我就不过多展开了。

02

楼市大分化，买房首选“龙头”

其实对于深圳客来说，

“在马鞍岛，买哪里”，

是一个比“要不要买”更值得思考的问题。

可能不少人对马鞍岛的大小还没有概念，它的规划面积约35平方公里。

是扩容前的前海面积的2倍多，和澳门大小差不多。

由于是在“白纸”上造城，且面积不小。

所以岛内各版块除了规划定位上的差异，在开发建设上，也是有先有后、有重有轻、有急有缓。

也就是说，不同盘所在板 块的城市面貌、基建、配套的呈现，并不同步，甚至是高度分化的。

综合各方面因素，我会优先推荐保利天汇。

因为它是马鞍岛上当之无愧的“龙头盘”。

这个龙头可以从三个方面解读：

一是行业龙头，开发商保利发展是四大央企地产之首。

大家不用担心交付问题。

二是市场龙头，成交量能证明一切。

2020年，保利天汇 首开去化1046套，销售额近28亿，一举打破中山楼市多项记录。 2022年，保利天汇 又以852套、21.2亿的销售业绩，问鼎马鞍岛楼市NO.1。 并以一己之力 独占36% 的市场份额。

这说明保利天汇是一个受到市场广泛认可、并经受住周期考验的“真金”盘。

市场冷时尚且如此，市场回暖就更不用提了。

据说保利天汇，仅在2月份就卖了3.6亿。

三是产品龙头。

这点我会在后面详细展开。

我就先从板块层面给大家捋一捋这个项目。

保利天汇地处马鞍岛中部，是中部板块唯一的在售住宅项目。

可能很多人对“中部”这个词没什么感觉，这么给大家说吧。

“中部”板块之于马鞍岛，就像前海、深圳湾之于深圳，珠江新城之于广州，既是地理中心，又是产业中心、财富中心。

1）、在马鞍岛的规划中，“中部”被定位产业聚集区。

在马鞍岛目前聚集的98家企业中，中部占了63家，占比高达三分之二。

图片来源：中山房叔

我们知道，在房价的驱动逻辑里，产业是重要的一环。

有产业才能聚集人口，有了人口才会有源源不断的买房住房需求，才能谈保值增值。

为什么很多地方的新城沦为空城，就是因为产业不行，吸引不来人。

君不见一个华为就把松山湖的房价拉到飞起，成为东莞的天花板。

2）、深中通道就是从马鞍岛中部穿过，将其一分为二。

深圳通道的出入口就在中部，离保利天汇左岸只有几百米远的地方，离天汇也不算远。

上面提到的南中城际及南延珠海的南中珠城际（广州地铁18号线延长线）、深中城际（深圳地铁33号线）、中山2号和4号线链接点香山站TOD，也就在保利天汇左岸附近。

注：保利天汇与保利天汇左岸是两个项目

此外，保利天汇离通往中山城区的翠亨快线，也只有500米。

毫不夸张的说，日后住在这里，大湾区任你逛。

3）、马鞍岛是从北往南开发的，中部当前是发展重心。

北部现在已相对成熟，而中部现在是马鞍岛开发的重心，如火如荼、如日中天，而南部现在很多还是泥巴路。

所以从未来的成熟度上看，中部是优于南部的。

4）、中部住宅用地规划本就偏少（产业为主），中短期内又供应不足。

下图中，黄颜色为二级住宅用地。

可以看出，在控规调整后，中部板块的住宅用地明显偏少。

目前保利是中部唯一在售的住宅项目，起码未来3年内都难有新盘面世。

如果你get到了上述4点，保利天汇的“中部”+“唯一”意味着什么，答案已不言自明。

03

连产品都是马鞍岛上的“唯一”

区位决定了一个盘的下限,而产品力决定着一个盘的上限。

这一句话，相信大家不难理解。

举个例子，深圳湾“恒二”。

它可以说是深圳房价的天花板，二手房单价突破60万/平。

它为什么能卖那么贵？因为它在深圳湾。 它为什么能在深圳湾超越一众豪宅？这就要从产品力溢价说起了。

“恒二”在深圳湾豪宅中是实用率最高的之一，加上赠送面积后，全部超过100%。

性价比还是很高的，当然这个性价比只针对于那些顶级富豪而言。

而产品也是保利天汇的一大卖点，甚至是人无我有的“唯一性”卖点。

在深圳，80%多的实用率就能被开发商拿来炫耀一番了。

可你知道保利天汇现在在卖的复式产品，实用率有多少么？

107%！

对，超过了100%，完全不输深圳湾“恒二”，而且这还是未算入户花园的情况下的实用率。

项目为4梯8户和3梯6户配置，其实相当于是1梯2户。

其中，约70%的户型能做到直接入户归家。

怎么理解呢，就是出了电梯就是你家的入户花园，是不是隐私性更好了。

要知道在深圳，这是只有顶级豪宅才具有的配置。目前在马鞍岛这也是非常稀缺、非常奢侈的配置。

值得一提的是，保利天汇的复式不是那种普通复式，是一种独特的“咬合式错层”设计。

这种设计结构带来的功能性优势非常明显。

比如奇数层，建面96平就能做到四房两厅两卫，可以说是很极致了。（注：改造后，非报建）。

奇数层户型示意图

但其 偶数层可以更极致， 比如下面这个104平的户型（注： 改造后，非报建）。

赠送面积能达到32.5㎡（相当于两个大卧室），此外还有一个6㎡的入户花园。

而且能做到四房两厅三卫， 相当于上下各有一个带卫生间的套房，楼下还额外有一个公共卫生间。

偶数层示意图，赠送面积以实际为准

这种功能的极致化设计别说马鞍岛，整个中山很少见。

另一个值得夸赞的地方是层高。

虽说是复式，但保利天汇并没有像很多复式产品那样在层高上缩水。

保利天汇复式产品层高达到了5.8米左右，而平层的标准层高也才2.8米。

这也让其一楼客厅的空间感很是阔绰，大家可以感受下。

样板间实景图

高实用率、大尺度空间、双主卧，不仅让日常居住体验更舒服，也让其更具性价比优势。

比如与岛内其他竞品相比，同是4房2厅2卫，在单价接近、建筑面积只有对方86.6%的情况下，使用率却比对方高出10个百分点。

总价足足省出了近20万。

可能有土豪认为，这20万不算啥，但问题是马鞍岛房价和前海比也不高，也就只有五六分之一而已。

但在马鞍岛相当于省出三分之一的首付了， 你说性价比高不高！

而且这种来自产品力的溢价，未来在二手房市场会更加明显。

况且实用率超100%的复式住宅，目前在马鞍岛在售的就只有保利天汇一个。

当然，保利天汇的产品力并不仅限于户型上。

小区还是“全南向一字板楼”。

板楼设计的好处就是南北通透、空气对流。 全南向的好处是能有充足的采光、采阳。

这对于有回南天、梅雨季的大湾区来说，简直不要太友好。

产品上的亮点还有很多，单独写一篇都写不完。

有兴趣的，建议大家去现场看看。

只是提醒一句，目前项目可售货量已不多，想要下手的可要抓紧了。

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