是天河就购了？！呵呵，我劝你淡定~

业内有这么一种“信仰”：是天河就购了。

但事实上，如果地段、价格不匹配，“宇宙中心”效应也不一定能奏效，毕竟买房人的钱也不是大风刮来的。

小前线今天要说的楼盘，就是在天河智慧城板块的中建天河精诚壹号，也就是前身为育新街南侧地块的那位，现场看过感觉就是，挺一言难尽……

1

好山好水没地铁，但…

虽然说中建天河精诚壹号位于天河智慧城板块，但距离21号线天河智慧城站并不近，从地铁出站后，步行大约2公里，沿途穿过一片城中村才能到达，约等于没地铁。

对于像小前线这样不愿走路的人，自驾也不是不行，科韵路往北走到尽头之后，右转入华观路，到车管所之前进火炉山的路口转入，就是传说中的育新街。

别看这条路只有双向2车道，里面藏了不少大隐隐于市的创意园、旧厂房，以及网红餐饮。

比如小前线开车进入的时候遇上饭市，前面就有不少车辆排队到某烧排骨餐厅停车，但由于没有收广告费，所以别问我餐厅叫什么，我是不会说的。

△楼盘附近部分街景

继续往里走，穿过“广州市东升石矿厂”的门楼，再走差不多300米就到项目工地。

不过，由于现场正在施工，工地旁边道路封闭管理，只能放小飞机看看内部情况。

乍一看，项目还在比较前期阶段，现场泥头车很多，估计用不了多久又会变另一个样。

而且北侧背靠火炉山、东侧临近东大湖水体，依山傍水好环境。

但如果将镜头拉远一点，会发现这个地方相当“大杂烩”。

北侧火炉山脚一边是高尔夫球场、另一边还有一个强制场所，南侧就是步行往来地铁站必经的凌塘新村（ps：这里应该最嫌弃玩谐音梗的吧？）

所以说，人生总是一啖砂糖一啖X，楼盘也如是。在地段一般般的情况下，就要靠楼盘规划、产品、价格等去平衡了。

2

小高层低密小区，刚需改善都有份

再看回小区本身，占地约3.3万㎡，计容建面约6.4万㎡，体量不算大，但绿地率40%，比常见的35%左右要好一些。

整个小区规划了10栋围合式住宅，清一色的13层小高层，围合式布局，中间为园林+水景，加上周边的火炉山、东大湖，居住感受应该不差。

当然，做小高层主要还是因为位处火炉山和岑村水库一线，同时又在岑村机场净空控制范围，双重限高要求。但北侧几楼栋有不同程度扭转，也是让尽量多户型望山景。

项目的效果图长这样，目测外立面不差，也挺有质感。

户型方面，有78-89-118-137㎡等面积段，既有刚需三房，也有改善四房，选择较丰富。

有一说一，78㎡的建面虽小，但做到3房带主套，也是比较实用的，当然在空间尺寸上会相对紧凑一些。

客餐厅开间约3.3米，算不上宽敞，但开放式厨房+约5.6米大阳台，空间感会有所提升。

当然，户型的拓展空间也不少，比如厨房、卫生间、次卧都带飘窗，主卧还有部分由阳台+花池改造而来……

△78㎡户型图

89㎡户型和78㎡的格局类似，不过在入户玄关旁多了一个灵动空间，整体做到了4房带主套。

△89㎡户型图

118㎡户型相当于89㎡的进阶版，主卧不但改成了L型大飘窗，还另外多了一个多功能空间，既可作为套房里的书房、衣帽间、娱乐室，又可调整格局变成独立房间。

△118㎡户型图

最大的137㎡户型还不到豪宅线，但从整体格局来看，估计改善客中会有一定的认可度。

首先，单位配置双开门电梯，有类似专梯入户的体验+可单独使用的电梯厅，入户玄关旁还有一处小小的储物空间。

LDKB一体化+双阳台，客厅、景观阳台开间约5.8米，客厅里完全可以分设一个吧台，用于品茶、品酒、社交等。

主卧套房更绝，不仅休息区270°大飘窗，衣帽间也有U型飘窗，通透是挺通透的。

△137㎡户型图

3

清华附中二期能否拉一把？

最后再来猜猜，项目会卖多少钱？

去年，项目地块以约3.2万/㎡的楼面价成交，按一般的套路计算，估计可能会卖6.5万-7万/㎡左右，这和附近约6.3万-6.8万/㎡的慧源山庄相差不多。

△慧源山庄

和慧源山庄准现楼相比，精诚壹号户型好一点，但交楼时间要等久一点、交通也相对没那么方便。

另外，附近还有刚出让的天河智慧城027、028地块，楼面地价2.18万/㎡，虽然兼容了商业/商务用途，但区位、界面比精诚壹号要好，日后也是一大对手。

当然，精诚壹号的利好或潜在利好也是有的。

一是火炉山隧道在加紧施工，通车后从项目附近的科韵路可直通广汕路，节省超5公里路程。

二是直线距离项目不到400米，中间仅隔了凌塘村、华观路的地块就是规划的清华附中湾区学校二期，办学规模达108班，计划今年动工、2025年完工。

这个学校有多牛，也不用多说了吧？其在广氮的一期校园已开学，被划入招生范围的小区纷纷涨价，目前城投珠江天河壹品均价去到了约8.7万/㎡。

至于二期校园采用哪一种招生政策，会否就近划定招生地段楼盘，还是未知之数，对精诚壹号的利好仍存在较大的不确定性。