深圳小产权城市更新，要搬迁的正确流程，很详细，一定要看完

项目要把要拆除的范围确认更新方向，用地规划，公共配套，交通规划，产业研究等等...一切建筑方案设计，并要做出详细的效果图，然后通过城市更新，住建，国土规划等，多个部门的联合审批，专项规划的通过，我们就可以通过网站，查出此项目的一个详细建筑方案的设计规划图，一个旧改项目，如果是通过了专项规划的审批，那就代表了这个项目已经进入了重要阶段，实施的进度也会逐步加快的推行

在深圳的城中村，如果你有套小产权房，如果是遇到旧改，那就可以少奋斗个十年八年，今天让你了解最新的城市更新条例旧改的正确流程。之前老模式不规范的地方全部要调整，如有违反将会有一定的处罚，例如开发商未经批准的低成本的进驻摸牌，和违反规定的确权与丈量

我们把它分成九个阶段，记得关注我，了解清楚，这九个阶段，我简单的把重点跟大家普及一下

第一阶段：

【意愿征集】前期洽谈，开发商会与村股份公司谈合作的意向，并委托第三方进行可行性的研究，同时村股份公司会召开股东大会，商议通过后，村股份公司会和开发商签订城市更新前期的服务协议，并递交社区街道办备案，并要划定一城市更新的范围。

值得注意的是：【意愿征集】这个阶段属于双方的一个摸底工作而已，主要是征集业主签署更新改造意愿委托书并完成现状测绘查丈。这个委托工作，为权利人同意将房产纳入城市更新单元计划的申报材料，不涉及项目拆迁补偿方案等具体事项！个人物业及财产不会因为表达这个意愿而受到任何损失！

第二阶段：

意愿征集征集的时间现在缩短为一年，否则三年内不得再次申请。此阶段股份公司会召集股东大会及集资会，董事会、监事会拟城市更新的业主和面积同意双达到85%之后，并和开发商签订意向合作的协议，确认同意城市更新，然后再签署城市更新委托书，之后才能确定通过了意愿征集这个阶段也属于前期的阶段。

第三阶段：

立项

如果是通过了城市更新J的审批，立项成功的话，那就好像吃了个定心丸，因为前期的这两个阶段，不管是洽谈和意愿征集， 如果是未通过立项的话，那就不一定会做了，而且为了响应近期发布的不大拆大建的这个文件，能通过立项的项目是越来越少了 ，去年审批了几百个，今年几十个，明年会更少，确实城市更新的开发成本太高，不适合稳房价和稳租金价格，也随着城市更新条例，逐步越来越完善和法制化管理。现未通过立项的城中村不可以先进行物业权益人的确权和测绘等，开发商要进驻城中村也要通过政府的批准，那就不比以前了。没有立项要做这边确权啊，测绘啊，搞的满城风雨，现在是不允许了。

第四阶段：

确权与测绘

村股份公司或开发商会对，更新范围内的每套房屋进行产权确认，并招标权威的第三方，对每套房屋的产权面积，进行准确的测量，确权后物业权益人的名单，城市更新局会进行公示，公示牌产权无争议的，就算是确权通过了，确权通过的这份名单，也是以后可以签订搬迁补偿安置协议的产权人，根据城市更新条例的规定

确权后的名单将不再更名，任何部门以未经确认的物业权益人，签订的搬迁补偿安置协议，将不予备案，为了杜绝立项要城市更新的项目，从立项到签约的这个时间段，出现转手炒高的行为，条例还规定，确定立项的项目要马上进行确权工作

第五阶段：

专项规划

第六阶段：

签约

就是和已经经过了物业权益人确权的这份名单，签署拆迁补偿安置协议，协议的条款会详细的确定补偿的标准，回迁的产权性质

装修的补贴，租房的补贴等等。一切的补偿方案，然后，开发商会将这份签署的补偿安置协议

一式多份备案到各大政府部门，现城市更新旧改以开发商为主导的市场行为，按照最新的城市更新条例，如果签约率达到了85%之后，政府就开始介入谈判，如果是达到了95%了，就会被强制拆除，所以都可以进行红本产权调换了，如果物业权益人达到了城市更新条例的拆迁补偿标准的话，可以尽早签约，也可以推快这个项目的实施进度。

第七阶段：

确认实施主体方

如果你对号入座到第七个阶段，那你离收房的脚步就越来越近了

意愿征集的前期的开发商走到了项目的这个阶段，有可能会出现变更或者是股份的重组，确定下来由谁里开发这个项目，那也是非常关键的，例如开发商的实力没有踩到三线四档，也没有出现过资金链的爆蕾，对整个项目实施封顶到交楼的这个速度，也能顺利尽快的推行，不过项目的实施主体方一般的情况，都会由前期的服务商来完成，毕竟走到这个阶段的开发商前期的工作也付出了太多太多

第八阶段：

房屋拆除与建设和选房

开发商在更新单元内的房屋进行拆除，有产权证的在不动产权中心注销产权，然后签订土地出让的合同并缴纳地价。开发商申请到了施工建设许可证以后，就可以开始动工了。建设封顶完成之后，完成最后一个步骤，（选房）所有和开发商签订的搬迁补偿安置协议的回迁户摇号，确定单元房号，确认收房，现在城市更新旧改的正确流程，我已普及完成。

当然现在市面上很多在卖的小产权房都是只有一些征集，要等到真正拆迁还是要很久的，这个买了就相当于买个原始股。真正到实质阶段的必须等到立项，现在。大家清楚了吗？

好了，今天就聊到这里，关注我，每天带你了解更多深圳的小产权房知识，我们下一期再见。

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我是小婷，在深莞惠从事小产权房及拆迁房多年，对深莞惠小产权及拆迁有独到的理解。更多的小产权及拆迁房方面的干货，请私信笔者
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