李宗光：激活房地产市场，是一个迫在眉睫的问题

李宗光为中国首席经济学家论坛理事

1）迄今为止，海外最坏的情况还没过去，全球不能适应的经济体和机构肯定承受不住。但中国经济处于从底部加速扩张的周期，尽管仍需要解决好自身的结构性挑战。

2）改善社会预期，提振社会信心，应该从改善房地产市场参与各方的信心和预期入手，直面关键问题，采取实质性措施，重新启动房地产良性循环。

3）降低存量房贷利率对促消费一定是好事，可以迅速把居民从存量房按揭利息的焦虑中解放出来，有利于提高在其它方面的消费能力和消费意愿。

李宗光现为中国首席经济学家论坛理事，目前在一家大型金融机构做首席经济学家。

他曾于2007年至2015年供职于国家外汇管理局中央外汇业务中心，任宏观经济分析师和经济学家，相继负责美国、欧元区和英日等国家宏观经济、政策和大类资产研究。2015年至2017年，他加盟中国最大的券商——中信证券，任中信资管条线首席宏观策略分析师。

他经历多轮经济周期，对次贷危机和欧债危机等有较深入研究。在日前举办的“中国首席经济学家论坛暨第二届大湾区（黄埔）经济峰会”上，南方周末新金融研究中心研究员就欧美个别金融机构危机引发的金融动荡等话题对他进行了访谈。

李宗光认为，过去一年，美联储加息的激进程度和速度历史罕见，直接终结了全球的低利率时代。迄今为止，最坏的情况还没过去，海外体质较弱的经济体和机构承受不住。但中国经济处于从底部向上加速扩张的周期阶段，完全能够应对外部冲击

国内和国外周期不同

南方周末：我们观察到一些现象，似乎喜忧参半。一方面，中国各地都在推动高质量发展，加大投资和招商引资力度。另一方面，硅谷银行和瑞信银行等数家欧美银行危机事件引发全球金融市场动荡。有不少人担心会重演雷曼时刻，重创全球经济。更有不少人预判2023年也许是未来10年中最好的一年。你怎么看？

李宗光：国内和国外周期位置不同。对于美国和西方而言，当前正处于从过热和扩张滑向衰退阶段。美联储加息狂飙下，全球经济仿佛从零上38度的夏天一夜降到零下20度的冬天。这是一个环境急剧变化的时期。硅谷银行等一批体质较弱的“风险点”终于没有熬住而爆发，这个并不奇怪。

尽管美联储和FDIC等联合声明，对储户存款进行全覆盖式保护，但从银行危机爆发规律看，恐慌不会就此止住。不受保护的股票投资者和债券投资者仍会抛售银行股和MBS等，风险偏好仍会进一步下降。

在美国通胀居高不下情况下，美联储降息空间被锁死，行动能力受限，美国股市可能面临进一步冲击。但说2008年金融危机重演，则有点担心过度了。过去十年持续不断压力测试之后，美国大银行财务状况健康，家庭、企业和政府杠杆水平不高，应该能够应对这次冲击。

国内的话，目前正处于疫情结束后的经济正常化进程中。消费和投资正在回暖，经济处于持续复苏中。开年至今，各地在开足马力拼经济，线下消费迅速恢复，一片生机。同时，我们金融体系较为健康，风险提前出清，即便美国爆发一定金融危机，对我们的冲击也有限。

当然，我们自身也面临一定结构性的问题和挑战，比如如何扭转总人口和生育率下滑，如何激活房地产市场并以渐进的方式，解决过度依赖土地财政问题，以及如何迅速改善社会预期提升社会信心，特别是民营企业和外资信心等。这些问题解决好了，中国的增长潜力将会被挖掘，在未来十年完全可以做到“风景这边独好”。

促进房地产良性复苏

南方周末：你刚才提到房地产问题。我们观察到，2023年以来一线城市部分区域的楼盘成交回暖，价格企稳，似乎有了复苏的迹象。但整体来看，房地产市场的复苏仍然没有变成一种现象。你怎么看当前这种情况？

李宗光：与2021年以来房地产市场几乎冰冻的状态相比，目前房地产投资增速首次出现回升，开发商信心出现企稳回升的初步迹象。下一步，如何迅速激活房地产市场，这是一个迫在眉睫的问题。

南方周末：为什么“迫在眉睫”？

李宗光：过去两年来，房地产行业处于“冰冻状态”。但2022年下半年以来，房地产相关政策开始转向。房地产依然是“支柱”行业，必须确保房地产市场平稳发展。一系列刺激政策之下，2023年前2个月，房地产投资降幅较2022年12月大幅收窄4.3个百分点。但5.7%的负增长同样提示，房地产正常化亟待重启。

南方周末：如何才能促进房地产行业良性复苏？

李宗光：2022年的中央经济工作会议提出，纲举目张做好工作，“要从改善社会心理预期、提振发展信心入手”，无疑看到了问题的“病根”。改善社会预期，提振社会信心，应该从改善房地产市场参与各方的信心和预期入手，直面关键问题，采取实质性措施，重新启动房地产良性循环。

一是建议中央层面以更正式的文件，确立房地产“支柱行业”定位。

二是采取实质措施，为民营开发商正名，改善民营开发商信心。中国百强地产企业中，75%是民营企业。如果民营开发商不进场，没有信心，房地产市场是没有办法激活的。建议更加坚决贯彻“两个毫不动摇”要求，邀请民营开发商座谈，鼓励其为房地产健康发展贡献力量。

三是积极处理新房烂尾问题，实质性提升购房者信心。新房烂尾的根源在于民营开发商的资金危机。只救烂尾楼，不救开发商是行不通的，就好比只擦掉已有“血迹”，不堵住出血口。因此，建议实质性改善民营开发商的融资环境。

四是尽快明确房地产新模式的关键内容，消除不确定性，稳定长期预期。

复苏仍需努力

南方周末：中国超大规模市场中，还有汽车、家电等等各种产业。从消费结构改善的角度看，似乎更应该鼓励的是这些领域的消费复苏？

李宗光：促消费首先还是房地产。要先把房地产激活，家电消费自然也会跟着复苏。

从2023年前2个月的消费数据看，社会零售销售总额同比增长3.5%，同比增速扩大，表明节后经济加速正常化。其中餐饮收入修复幅度最大，同比增长9%，较前值增长17.3个百分点；服装鞋帽、化妆品类、日用品类等必选消费品同比分别增长3.8%、5.4%与3.9%，增幅分别较前值扩大23.1、17.9与个13.1个百分点，但与历史同期平均6.3%、10.1%与11.8%的增速相比依然有距离，复苏仍需努力。

汽车品类同比下滑9.4%，增幅较上月下滑14个百分点。主要原因是受2022年年底汽车购置税补贴等政策到期影响，居民消费前置，销量被提前透支；同时，开年以来特斯拉率先开启降价潮，消费者有所观望。总体来看，在2022年高达90%的新增销售情况下，2023年的新能源汽车消费很难再有惊喜，但是政府仍然可以有一些促消费措施，包括提供消费补贴，加大充电桩尤其是老旧小区充电桩安装，通过增加便民措施来提振居民消费信心。

总体来看，当前的消费复苏整体表现相对平稳，这与疫情冲击刚刚过去，疫情后居民、企业心理上、财务上仍有一定的犹豫有关，需要时间来逐步治愈。对此，我们应当放平心态，积极面对，继续把恢复和扩大消费摆在优先位置，推动经济持续复苏。

可降存量房贷利率

南方周末：消费复苏相对应的两个现象比较值得关注：提前还贷和居民存款规模创新高。你怎么看这两个现象背后的居民降杠杆趋势？

李宗光：这背后反映的是居民对未来的预期和信心不足。中央经济工作会议提出改善社会心理预期、提振发展信心，其中一条就是改善居民消费信心，首先就是要改善居民收入、就业预期。

只有把经济增长搞好，蛋糕做大，大家有好的工作、好的收入前景，才能够说把这种预防性储蓄降低，这是根本措施。因此，一方面要把经济增长搞好，另一方面提前还贷主要是还房地产按揭，这还是要回到尽快激活房地产市场上来，应该出台有针对性的措施。

南方周末：有人提出应该把存量按揭贷款的利率尽快降下来，你同意吗？

李宗光：当然同意。这对促消费一定是好事，可以迅速把居民从存量房按揭利息的焦虑中解放出来，有利于提高在其它方面的消费能力和消费意愿。

南方周末：金融机构内部也有讨论过这个事情，但一方面如何调整有分歧，另一方面这会降低商业银行的利差。

李宗光：商业银行的短期利差当然会受影响，但从全国促消费工作大局看是有利的。对于商业银行的损失，国家可以通过其它的制度性安排适当弥补。同时也应看到，金融脱媒本就是中国金融业发展的趋势，减少对利差收入的依赖，可以让商业银行更加关心提高服务质量，增加非息收入。同时，减少提前还贷还能为银行留住大量优质的按揭客户，提高投资能力，进而推动居民杠杆企稳。

人民币国际化应该稳打稳扎

南方周末：最后，我们想聊一下人民币国际化。近年来，越来越多国家开始与中国直接进行本币互换。你觉得人民币国际化2023年还会有哪些发展空间？

李宗光：人民币国际化应该扎扎实实推进，保持耐心和决心。目前人民币在国际贸易和外汇储备中的比例尽管有了较快增长，但占比仍然较低，不足2%。客观地讲，作为储备货币，我们仍无法和美元、英镑和日元竞争，应该静下心来做好自身的改革和开放，加快培育人民币外汇交易市场。

首先，近期俄乌冲突下，俄罗斯外汇储备配置转向人民币。包括美国和西方对俄罗斯外汇储备冻结和切断SWIFT渠道等措施，超出了底线，一些国家开始对美元产生怀疑，分散化需求大幅上升。而人民币则是他们对冲制裁风险的重要选择，应该抓住契机扩大人民币使用场景。

其次，推进人民币国际化也需要充分发挥中国巨大贸易体量优势，加大在货物贸易中使用人民币的比例。特别是在亚洲周边国家推进人民币结算比例，稳打稳扎，把中国的贸易影响力转化为人民币的影响力。

南方周末：美联储激进加息，而中国仍在推动降低融资成本。如果中美10期国债利差继续扩大，人民币汇率2023年将如何表现？

李宗光：2022年以来，因为美联储加息放缓，实际上人民币升值了一波，从7.2升值到6.7，那么近期因为美联储又加息，而我们有一定的宽松预期，人民币汇率又有所下降。但是总体看，只要中国经济平稳持续复苏，人民币汇率就能保持稳定。事实上，过去3年，人民币是仅次于美元的全球第二强货币。

近期随着美联储加息，人民币汇率出现了周期性的适度贬值。这对于外贸出口行业是好事，人民币适当贬值有利于舒缓我们的压力，有利于推进我们经济的复苏。而且，只要中国经济继续向好，人民币汇率长期来看还是会升回来。