二手房，才是楼市最大问题！

病了4天，今天终于用两个鼻孔出气，这感觉太爽了，精神头也好了一些，这种康复的感觉太好了。

希望大家都快快好起来！

01现状。

这一轮行情，大家都将注意力放到了房企和救市举措上，忽略了二手房问题的严重性。

我之前不是写过《二手房，数据异动》的文章嚒，当时就关注二手房的相关数据，再结合最近的价格走势，我认为2023年楼市最大的难题就是二手房。

我先给大家说说数据，让大家清楚二手房现在是个什么状态。

百城二手房已经连续7个月下跌了，其中，全国十大城市北京、天津、南京、上海、杭州、深圳、广州、武汉、成都、重庆11月份只有上海微涨0.20%，其余9座城市都是下跌的状态。

图：2022年11月十大城市二手住宅挂牌均价及环同比

与此同时，伴随价格下跌的是挂盘量达到了历史新高。

北京，二手房超过10万套

天津，二手房超过10万套

南京，二手房超过11万套

上海，二手房超过10万套

杭州，二手房超过20万套

深圳，二手房超过4万套

广州，二手房超过12万套

武汉，二手房超过11万套

成都，二手房超过14万套

重庆，二手房超过17万套

全国十大城市除了深圳之外，其余九座城市二手房挂盘量都超过了10万套。

不仅挂盘量高企，这些城市2022年的月成交量也不高，和2021年、2020年月成交量相比，现在的成交量仅仅是过去的三分之一到五分之一。

已经不是腰斩，是脚踝斩了。

文章看到这里，肯定有憨皮会说：“这有什么奇怪的，全国都这样啊” “行情不好，没人买，就卖不动啊“

如果仅看表面，确实就是卖不动了。但如果换一个角度，以现在的挂盘量和行情推演事态的发展，问题就很棘手。

02

二手房的使命。

如果说二手房有什么历史使命，我认为有两个，分别是：让房子流通变慢、成为新房的“刻度线”

让房子流通变慢，是什么意思呢？

之前各个地产城市出台了很多政策收紧二手房交易，其初衷是为了“抑制炒房客频繁交易”，但事后发现，除了增加购买者的时间成本和资金成本外，对炒房客的影响很小。

但是，随着限购、限贷、限售等等政策越来越多，等于不断地抬高了二手房的交易成本，这个成本包括时间成本和机会成本。

二手房购买门槛高、税费、手续费都成为房价的一部分，就变相提高了二手房房价，这样一来，倒逼着购房者去新房市场选择房子。

也就是说，我们给“二手房戴的紧箍咒”，让二手房的流通变慢，就会把客户变相地推入一手房新房市场。

那么，一手新房畅销，土地自然好卖。

新房的“刻度线”，又是什么意思呢？

我们都知道，这轮楼市行情的病根是房企暴雷引发的连锁反应，要想让房企真正走出困境，就要激活市场端，也就是销售回血这条路。

之前楼市火爆，都是因为一二手房之间存在价格倒挂，二手房价格高，一手房价格低，中间存在巨大的差额，才让新房成为“网红”，常常出现千人打新、万人摇号的局面。

现在二手房挂盘量高企，全国十大城市二手房均价都在下降，有些城市甚至降到了历史新低，在这种情况下，有些城市一二手倒挂的差额在减少，有些城市倒挂的差额已经消失。

倒挂消失，二手房不香，一手房新房也就凉了。

03

救，还是不救。

这一年多，为了救市能吃的药都吃了，连伟哥都一把把的喂，效果嘛，大家都看见了，还是软。

再后来，也意识到只降低购房门槛是不够的，还需要让房企‘支棱’起来，让大家心里有底，所以就有了金融16条和证监会5项。

救市到这种地步，该有效果了吧？

未必！

国人特别喜欢跟风，别人都卖我也要卖，别人不卖我也不买。这种心态每遇大事或宏观波动，最为明显。

例如03年抢盐、08年抢醋、19年抢口罩、22年抢药，总之，回看我们历史，都是辣眼睛的“扎堆跟风”。

也只有扎堆跟风，价格才会涨，市场才能回暖。

抢口罩，N95口罩从29块9涨到了200块；抢抗原，抗原从3块涨到了30块；抢莲花清瘟，这玩意就从12块5涨到了100块。

房子，只有“抢”和“烂大街”两个极端，没有中间道路可以走。

中国人常说：你以为我吓大的？说真的，中国人还就吃“吓大”这一套。

现在，54张扑克牌已经打了50张，剩下这四张怎么打？

等着经济恢复，大家兜里慢慢攒够钱了？太慢了，地方穷的铁饭碗都降薪了。

撒钱，鼓励大家负债？已经试过了，都没有响屁有效果。

降准，降息释放流动性？利好，但不足以扭转现状

怎么办？怎么办？

掰着手指头算，除了放开政策端的限购、限贷、限售，和金融端的降低首付，已经没有什么牌可以打了！

救市，从来都是从三四线城市向二线、一线城市逐级传导；楼市回暖，从来都是从一线城市开始复苏，并逐级向二线、三四线城市传导。

现在要不要放开全国十大城市的三限政策？现在要不要放宽二手房交易条件？

有的城市，已经在试探了。

一线城市广州，最近就允许所有二手房平台链家、贝壳、安居客显示参考价的同时也放出市场价。

领导：你们放开二手房参考价了？

广州：绝对没有，我们一直挂着参考价呢

二手房市场是个传导性的市场，不像新房，给房企输血就能稳住新房的行情，二手房是一个小区降价，会传导一个区域的价格跟随性下跌。

现在全国十大城市，除了深圳，其余九城二手房都超过10万套，价格肯定还会往下走，而挂盘量4万套的深圳，往下降的最快，都已经有低于指导价的情况了。

那么，问题来了！

如果二手房“低”过新房，谁还买期房的新房啊，没人买新房土拍怎么办！

所以，2023年一定会救二手。

只是，现在的二手房就像一个“堰塞湖”，一旦把缺口打开，是好是坏很难说。

解除限售和限购，很有可能是抢跑的业主变多了 ，适得其反。

可就这么一直“憋着”，价格下降就会冲击新房市场，新房不回暖，房企、地方都难受。

所以，我才说二手房是接下来最棘手的问题。

都说高手在民间，假设这是一盘棋，你是执棋者，你会怎么做？“三限”到底放不放？

留言说说。