楼市要复苏？

01要点

最近，有几个非常重要的事情发生，我先给大家梳理一下，这些事件的时间顺序 ：

11月4日，刘鹤在人民日报撰文《把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来》
12月15日，高层刘鹤在第五轮中国－欧盟工商领袖和前高官对话上发表书面致辞时表示：房地产是国民经济的支柱产业。
12月15日电 国家发展改革委发布《“十四五”扩大内需战略实施方案》简称《扩大内需纲领》。
12月15日到16日召开了中央经济会议，定调2023经济方向。

毫无疑问，这些内容勾勒出中国未来的经济走向和发展蓝图，如何读懂其中的关键点，非常重要。

我认为——

首先，要明确这些内容中共性的方向，也就是全局之下重要的关键点是什么；

其次，要在全局之下看房地产，很多人“为了房地产而房地产”忽略全局性，放大房地产来解读会议和高层表态，只能是误判。要将房地产放到“全局”这个体系中，才能看出房地产的走向和未来。

02共性

我先把会议和高层表态中，一些代表趋势的共性逻辑做了个梳理，供大家参考；

• 没有明确出台刺激性政策。

无论会议还是高层表态，都只是战略方向的强调，没有明确因为当下存在的问题而出台进一步的刺激性政策。

纵观这些内容，没有看到“大放水”、“强刺激”的意图，也没有这样的内容引申，所有的定调仍以“政策形成合力“为主要方向。

• 矛盾和风险
  

高层表态和会议，如果用一句话来总结概况，我认为是：

基于预期和全局性，关注“当下的矛盾“和“存在的风险”，以及如何化解矛盾和风险。

风险是哪些？比如地方债、比如河南银行事件、比如头部房企带来的系统性风险；

矛盾是哪些？比如疫情防控和经济发展、比如经济质的提升和量的增长、比如国内循环和国外循环等等；

如何化解？看下文！

• 安全

正因为“矛盾”和“风险”的存在，在将经济发展放到凸出位置的同时，也将安全放到了同样重要的高度。

这句话有些“格式化”，我给大家举几个例子，大家就明白了 。

比如，产业。

接下来产业的发展不再仅仅是效率和配置的问题，而是我们在全球化产业链中核心地位的安全性

比如，粮食、

确保粮食生产和供给的安全性，就是提高粮食产量，提出了实施千亿斤的粮食产能提升行动。

将安全与发展放到了并重的位置，这是过去40年长期性发展下的一个重大转变。

• 预期

原文：从提振发展信心入手 引导预期 传递明确信号

我认为，除了大方向的定调，很多细分维度的表述都是引导预期向良性维度发展。

之前大家不是常说“收入不提升怎么敢消费啊”“工资不增长怎么敢消费啊”，针对这些问题，我认为会议明确了“怎么做大蛋糕，来提升大家收入的问题”。

那么，具体落实到细分项，大概是哪些呢？简单的概述包括如下几点：

在产业维度，我们还是要解决结构性问题，其中，以内销为方向“去产能化与产业升级”是现在最具确定性的发展方向。

民企被放到了前所未有高度，甚至明确提出：

原文“要从制度和法律上把对国企、民企平等对待的要求落实下来，在政策和舆论上鼓励支持民营经济和民营企业发展壮大，依法保护民营企业产业和企业家的权益”

与此同时，还强调了支持平台经济和房地产行业的国民支柱型产业的位置。

这些话说得很明确也很有分量，回看过往‘马云去了日本、张一鸣去了新加坡，刘强东去美国生二胎’，希望由此之后，民企和国企放到同样重要的位置，此项不多说，懂得都懂。

咱们接着谈会议解读。

小微、科创、绿色发展领域仍是重点关注的方向。

我认为，高层是希望通过“科技与金融”的新循环来代替“房地产与”土地“的旧循环模式。这种引申含义的理解，落实到字里行间就是：

原文注解：去年关于房地产的提法是“探索新的发展模式”，今年的提法是“推动房地产业向新发展模式平稳过渡（原文）”

我认为，经济的高质量发展是有延续性的，所有的发言和表述都指向房地产要走向新模式。

毫无疑问，房地产由“新的发展模式”向“新的发展模式平稳过渡”是非常重要的一句话。

什么是新模式没有官宣或权威资料来回答这个问题，但可以肯定的是：

不可能回到过去！

过去，就是过去。

即便是支柱产业，规模和增速也都要下来，毕竟《纲领》明确了“推进超大特大城市瘦身健体，严控中心城市规模无序扩张（原文）”，

这等于限定了房地产的发展增速和规模。

而未来十年，接替城市化成为房地产新“土壤”是城镇化，房地产未来的发展规模和增速都需要从城镇化中“汲取"。

原文：出处——高层中欧会议。

未来一个时期，中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。

03地产

说完全局的共通性事项，再说说会议和高层表态，对于房地产行业而言意味着什么。

在说“意味着什么”之前，先给大家插播一个情况，就是：全国70个大中城市，一二手房价格已经连续下跌了15个月

带着这样的背景，我们再来看高层表态和相关会议。其中，非常重要的一点就是：

住房不炒依然是主基调。

原文：来自《扩大内需纲领》促进居住消费健康发展部分内容：

坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”加强房地产市场预期引导，探索新的发展模式。

可以看出，不论是高层表态“房地产是支柱型产业”、还是《扩大内需纲领》都有重点提及房地产行业，但是，都没有突破住房不炒的主要基调。

如果将这些表述和内容概括起来，大概是三个维度，分别如下：住房不炒——多维度供应——租售并举

说实话，高层在中欧会议上的表态，也是针对房企端，针对房企存在的“矛盾和风险”给予预期引导，让头部房企能安全平稳的渡过当下，避免引发进一步的系统性风险。

原文：刘鹤指出，对于明年中国经济实现整体性好转，我们极有信心。房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。未来一个时期，中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。

这段话，没有一个字说明高层“要搞房地产大放水”、“房地产要大刺激”。

字面没有这层意思，引申的含义也没有这层意思。

高层重提“房地产行业是支柱型产业”是对之前“三道红线”的纠偏，是一种提振市场预期的管理。

很多媒体将“我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖”理解为楼市刺激性政策，是一种指向性的“偏颇”。

高层这句话还是针对房企端负债问题谈解决思路，无论是字面还是引申含义都没有“大刺激”“大放水”的意思。

可以很肯定的说，在高层维度对于房地产的初衷没有变，就是住房不炒这四个字的主要基调没变。

文章看到这里，很多朋友就会疑惑：

现在的楼市行情，只有房价上涨才能让市场产生“恐慌式入场”。而房价上涨，就需要“炒起来”的，没有“炒家”房价不可能一年翻一倍。

现在又要“救房地产”又说坚持“住房不炒”，然后强二线城市又放开限购，这到底是“炒”还是“不炒啊 ”

我认为——

一方面因城施政定调之下，“央地博弈”确实存在，地方城市确有不断试探的举动，但都被高层给按住了，比如，武汉放开限购一日游；

另外一方面不要看限购，要看二手房交易活跃度，因为“炒家”需要将房子放到二手市场换手，才能将房子变成钱，限购放开的城市贷款利率都在下降，二手房库存都超过了10万套，说明市场仍然趋冷，还是“炒不动”的状态，自然就还是“住房不炒”的情况。

从房地产维度看，已经明确的是：

财政维度的税收和金融举措已经重磅出台，且，还可以继续出台。这个维度包括金融16条和证监会5项等。

住建维度的行政干预如限购、限贷还是没有全面放开。这个维度包括武汉全面解除限购被取消、一线城市仅外围区域放宽限购等

我认为，不排除一线城市和强二线城市放开限购的可能，毕竟四个一线三个跌，怎么看都不会硬抗到底的。

04点题

文章结尾，概括性的说几点：

从副总理表态到中央经济会议部署再到《扩大内需纲领》，我相信接下来的措施会更加有力，宏观大环境趋暖，2023年经济提速是肯定的；

房地产不代表全局，但属于全局系统中的重要一部分，在住房不炒的主基调下，化解头部房企风险，从而实现房地产行业向新发展模式平稳过度才是当下最需要的。

怎样才算平稳过渡？

让头部房企和市场都活过来，缺一不可！

是的，只是头部房企。