【和君原创】逆势而行的主题园区REITS巨头：Alexandria Real Estate Equities

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作者：和君城市更新研究中心

专注生物医药园区赛道30年的不动产明星企业

美国自1970年代开启“去工业化”进程后，制造业在GDP中占比不断降低，作为制造业配套的产业园区地产也长期处于下行周期中，与规模快速扩张的仓储物流园区形成了鲜明对比。

然而，在上述背景下，一家名为Alexandria Real Estate Equities Inc.（亚历山大房地产，以下简称ARE）的新型工业园区开发运营商却逆势而起。这家有浓厚“车库创业”色彩，并在A轮就获得1900万美元融资的公司1994年自成立后，依托生物医药产业园的开发及后续融投管退，实现了持续的规模扩张和资本丰厚回报。在产业园区和REITS方兴未艾的近日，其久久为功的业务策略无疑值得我们进行深入研究和思考。

自2017年到2021年，ARE持有物业面积从275㎡一跃提升至622万㎡，运营收入21.14亿美元，净利润6.54亿美元，市盈率高达70，过去十年的平均资本回报率为10.95%；自2005年至2021年末高点，ARE股价从42美元涨至218美元，总市值440亿美元。2022年8月，道琼斯集团旗下的Barron's（《巴伦周刊》）从标普500指数中提取了最被华尔街分析师看好、从平均目标价来看具有显著上涨空间的8家成分股，ARE与亚马逊（Amazon）、Alphabet（原Google）、能源服务公司贝克休斯（BKR）和斯伦贝谢（SLB）、Signature Bank（SBNY）、阿拉斯加航空（ALK）、Generac（GNRC）同时位列其中。

附图1 Alexandria Real Estate Equities Inc.（NYSE:ARE）1997年-至今股价季度K线

覆盖不同城市区位、载体类型、全产业链的物业组合

ARE专注于为生命科学行业提供包括实验室在内的各种规模和类型的载体，筛选投资标的的核心标准为区位，创新，人才和资本。截至2022年6月，ARE在美国共持有408处物业，分布在大波士顿地区、旧金山湾区、纽约市、圣地亚哥、西雅图、马里兰州、三角研究园等全美知名的科研中心，另外在加拿大持有6处物业。

以位于纽约曼哈顿的亚历山大生命科学中心为例，该中心位于贝尔维尤医院和纽约大学医学中心之间，规模达10万㎡，包括办公及生物医药实验室，这是纽约都会区唯一的世界级生物医药实验室。其租户包括辉瑞治疗创新中心、罗氏转化和临床研究中心等巨头下属的研发机构，也包括BioImClone、Kadmon Pharmaceuticals和Cellectis等成熟期中小型药企，此外还有一个针对初创小微企业提供服务的加速器公司。而在波士顿的长木与肯德尔广场区域，大学和生物医学公司云集，是全球知名的生物制药聚集地，ARE持有可租赁物业面积达到82万㎡，为ARE在全美持有物业面积规模之最。

依托核心都市圈成熟期物业的亮眼业绩

2021年，ARE持有物业租金收入达17.46亿美元，其中大波士顿地区、旧金山湾区以及圣地亚哥贡献了超过四分之三的租金收入；2021年整体物业出租率为94.4%，如剔除新收购和新增的物业（2021年公司新增88万㎡租约，创历史新高），其成熟期项目的出租率则为98.7%，重点区域出租率则高达99.7%。

附图2 ARE在波士顿持有的主要项目远眺

从地域上看，主要租金收入来源集中在大波士顿、旧金山湾区、圣地亚哥3个ARE长期重仓的核心都市圈或城市。前述的纽约曼哈顿亚历山大生命科学中心平均年租金可达73.67美元每平方英尺，合5400元人民币每平方米；最低的三角研究园平均年租金为26.1美元，合2000元人民币每平方米，仅为前者的1/2。

附图3 按地区分亚历山大房地产租金收入来源（单位：百万美元）

生物医药龙头企业和研究机构云集的优质园区

入驻ARE旗下物业的租户数量约850个，从租户结构上看，以大客户，长租约为主（平均剩余租期为7.5年）。代表性租户包括瑞士罗氏集团、诺华制药、美国礼来公司、莫德纳、辉瑞等全球医药巨头以及纽约大学、麻省理工学院、儿童医院集团等大型研究机构。其中莫德纳在大波士顿地区的剑桥市一次性租赁了4.3万㎡空间作为公司总部和研发中心，为该公司近年最大的一笔租约。

大客户不仅贡献了主要租赁面积，也是ARE的主要租金收入来源。2021年有66%的租金来自于生物医药上市公司，生命科学制造、服务、设备企业，以及跨国药企巨头。其中前20大租户总计贡献了33.1%的租金收入，租赁面积接近100万平㎡（占持有物业总面积的1/4），剩余租期也高于平均水平（8.4年）。

除面向大公司的物业空间外，ARE还建立了面向初创企业的共享实验室Alexandria Launch Labs和人才公寓Alexandria Science Hotel，为其提供可拎包入住的实验室、共享设备和服务。此外ARE的资源网络也能为初创企业链接与世界级巨头合作的机会。

生命科学“基地+基金”模式的先行者

除了传统的地产投资与管理业务外，ARE早在1996年就涉足风险投资领域，成立了战略风险投资平台Alexandria Venture Investments，为种子期及早中期的医疗初创企业提供资本支持。该机构最近五年是北美市场上最活跃的生物制药企业投资者之一，自成立以来该部门共参与615次企业融资，总计投资29.1亿美元。

对国内园区企业和REITS的启示

2022年，12月27日全国首单生物医药产业园REITs、浙江省首单产业园REITs——华夏杭州和达高科产园REIT（简称华夏和达高科REIT，基金代码：180103）在深圳证券交易所成功上市。该基金募集规模为14.04亿元，共吸引超981亿元资金参与，网下发售和公众发售配售比例分别为0.66%和0.37%，市场热度极高。

以《华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》中描述的和达药谷一期项目前十大租户情况为例，该项目租户中大学医药研究院所贡献的租金收入规模在项目总体租金收入中达到25%以上，其余租户也已生产性服务业为主，未见知名的上市医药企业巨头和成熟期医药创新企业。

附图4 截至2022年6月30日和达药谷一期项目前十大租户情况

（上述数据来自华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书）

对标ARE的发展时间周期和旗下物业资产、租户质量，我们可明确感知到，国内的主题园区资产及REITS市场的培育，仍需要相当漫长的周期。ARE发展以30年为期，通过自营优质地产带动关键产业要素集聚，辅以风险投资鼓励与扶持初创企业，获得地产租金与企业投资变现的双重回报，并成为地区经济增长的推动力，最终成为美股市场中为数不多的不动产领域优质成长标的，这一道路需要在核心都市圈持之以恒的深耕和培育。

以2021年上海等城市密集出台工业用地相关的管理细则为标志，国家对工业用地的粗放管理模式已经成为过去时。如何利用有限的空间与资源，培育高新技术产业集聚成长，将成为国内产业园区聚焦目标，ARE的发展历程尤其值得国内相关国资和民营平台参考借鉴。

THE END

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