未来10年,房地产会变成什么样子呢?
这个行业将发生翻天覆地的变化,有人说是二次房改,可能比二次房改力度还要大很多。
结合两会召开,最近连续做了多期房地产的内容,今天来小结一下,告诉你未来10年,哪些东西是最重要的。
1、未来10年房地产蓝图
我们最连续做了10几期有关房地产的内容,今天小结直接上干货,如果看不太明白的朋友,请辛苦翻一下我们最近10多天的内容,基本上每天一期。
1、新房地产模式,核心目标有两个。第一是房地产市场健康稳定,第二是保障民生,或者说让老百姓都有房子住。我们特别喜欢第二个目标,把它称之为“房地产的理想王国”,或者是房地产的共同富裕。
简单来讲,租售并举的长效机制下,有钱人买好房子,中产家庭买普通房子(刚需和改善性需求的主力人群),不太有钱的人买保障性住房,没钱的人或者暂时不需要买房的人租房子住,低收入人群住政府福利房。这样是不是很和谐?很共同富裕了?
2、未来5年房地产去库存。目前城镇有超过2.5亿套房子,空置率约30%,加上房地产商手里待售的房子,以及在建的房子,大约7000-8000万套。未来5年去库存,就是要让这些房子都住上人,中国老百姓的住房问题就基本解决了。
怎么做呢?就是政府和社会力量一起发力,实现保障性住房和社会化企业化运营住房“双轨并行”的模式。这就是房地产私募投资基金和金融17条的核心作用,所以我们一直说有钱人参与很重要,不要纠结他们的年收益率问题了,因为未来就不要想暴利了。
这里面特别重要的是,未来几年要有大量出租房源入市,降低城市综合居住成本,解决新市民和青年人的住房问题,进一步推动城镇化。未来10年,中国的城镇化率将快速接近80%的顶点。
3、未来10年大规模城市更新。许多人只看到了人口下降了,但没看到我们的城市也变老了,房子也变老了。
中国的城市发展太快了,大量的新旧夹杂和城中村,这些都是落后的地方,是城市管理的难点,也是重点要改造的地方。所以,未来10年,新建房子不会增加多少,但老房子要更新,这才是未来10年中国房地产真正的发力点,也是最大的机遇。
4、房地产学习中国制造,尝试出海。房地产行业产能过剩很严重,所以房地产公司可以学习中国制造,把过剩的产能让全世界大市场来消化。但目前的难点在于房地产公司的基因,以及制度设计层面,资金和资源如何出海等等,相信这些都会解决。
5、房地产进入深度分化时代。分化的意思,就是有些城市涨有些城市跌,同一个城市有些地段涨有些地段跌,所以未来买房一定要睁大眼睛看清楚。许多人讲的人口和产业趋势影响房价,基本上适用于大多数城市。
另外,许多人只看到人口下降了,但没看到更重要的趋势是人才进一步向一线大城市聚集,未来大城市人才和收入水平会越来越高,也会成为房价高地,这是一线大城市的长期趋势。
6、两个观念必须要更新。第一个观念是买房子置地,以后可以买房,也可以租房,这方面尤其是中国的丈母娘们要改改思想了。
第二个观念是商品房根本不是卖给普通人的,而是卖给有钱人的。过去买房的主力人群不是普通人,而是有钱人。未来好房子的价格只会更高,买房的主力就更不是普通人了。
那么,基于以上6个要点,我们来看,未来10年,房地产最大机遇与最深的坑是什么?
2、未来10年,房地产最大的机遇与最深的坑
现在看来,未来10年中国房地产最大的机遇有两个。第一是一线大城市将长盛不衰;第二是一二线城市的城市更新将成为最大的增长空间。
最深的坑也有两个。第一个是旅游景区和海景房将越来越式微。
中国人过去喜欢买这两种房子,是因为我们缺乏度假式的生活方式,尤其是“面朝大海,春暖花开”是许多人的人生梦想。那么,从今往后,中国的飞机高铁越来越发达,我们还会缺乏这种生活方式吗?而且,如果要旅游,中国人完全有财力直接到目的地住五星级酒店。
第二个坑是四五线以下的城市,不能说完全没机会,而是人口和产业趋势都不在那里。如果你不是自住,投资就不要选择了。
那么,更重要的问题来了,有人会说,你没说房价到底是涨是跌呢?
其实我们已经说了答案,相信你看了今天的内容,自己也有足够的智慧想明白。
最后,我们只是建议,未来在你手中。
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