吸金近180亿！伟星杀入河西南、万科挺进雨核、中海“北上”首入江心洲！南京首轮土拍“爆”了！

好房企+好地段！2023年南京首场土拍“爆了”！一个重要信号：房企拿地，“都在向主城靠拢”！

河西地价重返“4字头”！河西南涨！大校场涨！南站涨！雨核涨！

61轮！47轮！38轮！雨核、江宁科学园、小行宅地“遭抢”！热度赶超河西南！

刚刚！2023年南京首场土拍结束！总吸金179.521亿（含加油站、社区中心用费），其中11幅宅地揽金176.688亿！

4幅“触顶”地块分别被伟星、万科、昆山钜康、招商分食！最高溢价率14.8%！

品牌房企积激烈角逐！中海、大悦城纷纷“北上“挺进主城、伟星杀入河西南、万科拿下雨核G05、招商拿下江宁科学园G08、小行G06被昆山钜康斩获，保利南部新城再下一子，通宇底价拿下江北南工大G01...

另外，江心洲G09加油加气站地块也颇为热门，竞价25轮，热过江心洲G04宅地。

这轮土拍之后，要注意新一线板块，房价“上涨”通道已开启，首改要抓紧！

土拍看点

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  两大龙头板块地价都“涨”了！伟星杀入河西南！保利补仓大校场！

  
  

河西南G03，热度全场最高，开拍1秒钟就有12轮报价，最高加价到30.9亿，“触顶”最高限价，最终被伟星以总价31亿拿下，楼面价43173元/㎡（赶超海玥花园，仅次于葛洲坝中国府），着实“民企之光”！

参照当前区域内新房售价，后期大概率会打造江景大平层，未来房价向7万/㎡+看齐。

大校场G02地块，6轮报价被保利拿下，成交楼面价31727元/㎡，相比去年10月份伟星G65（楼面价30994元/㎡）上涨了733元/㎡。

目前保利在大校场已形成“多子布局，持续深耕”态势，近10年来先后打造5盘，分别是保利堂悦（已交付）、锦云台（已收官）、琥珀云台（已收官）、云锦四季（在售）、保利文华（在售），加上今天拿下G02，一共落下6子。

• 城南“高光”！雨核G05、小行G06全部“触顶”被万科、昆山钜康分食，热度赶超河西！

2023年开场，城南2幅地块就拍出了“王者”底气。

61轮竞价，雨核翻红！38轮竞价，小行靠抢！2幅地全部“触顶”，热度赶超河西南，成为今天土拍的“大主角”。

根据昨天流出的房企意向报名单来看，18家房企争抢雨核G05，最终历经61轮报价，被万科拿下，成交楼面价28177元/㎡，比金基嘉玥（地价27907元/㎡）上涨270元/㎡！。

小行G06地块被昆山钜康拿下，成交楼面价26364元/㎡，比去年4月万科朗拾（地价27924元/㎡）便宜了1560元/㎡。但地块体量偏小，预计只能打造2栋高层，此外还需配建基层社区中心、部分沿街商业等，拿地限制要求较多，对房企产品开发+操盘能力提出了较高的要求。

• 江宁科学园G08，47轮竞价，本场第4幅“触顶”摇号地块，被招商拿下！

今天和河西、城南一样热的还有江宁科学园地块，达到47轮竞价，最终被招商收入囊中，成交楼面价17415元/㎡，如果未来卖3万多，应该会非常抢手。

江宁科学园板块，已经四年多没有土地供应了，上一次出让还是在2018年即都会四季（2020年收官均价约3.6万/㎡），区域内新房稀缺，刚改置换需求旺盛。

• 中海、大悦城两大央企“北上”拿地，江心洲地价降了、南站上涨！

中海G04楼面价28648元/㎡，相比2021年11月拿地的栖霞建设星叶栖悦湾（楼面价29799元/㎡）降了1151元/㎡。

大悦城G07楼面价26223元/㎡，相比2022年10月拿地的南京交通建设南站G86（楼面价24661元/㎡）上涨了1562元/㎡。

①近两年江心洲市场处于续销、持销状态，跟前两年开盘摇号相比，热度有所降低。板块新房市场从2021年四季度开始降温，新房开盘去化率下滑明显，目前部分楼盘重启了渠道分销。

②大悦城首进南站，地块内可建5栋建筑，南侧可建设8层低密住宅，北侧可建设18层高层住宅，不设毛坯限价。附近有嘉宏峰（尾盘在售，销许均价约46423元/㎡））、交通投资南站G86地块（预计项目将打造7栋19-27层住宅，传言金基操盘，未设毛坯限价），板块新房热度较高，二手房近期稳定在4.7-5.3万/㎡之间。

• 通宇底价拿下江北南工大G01，楼面地价13552元/㎡！
  

南工大G01地块曾在去年出让过，因某些原因“延迟”出让。相比去年此次该幅地块下调了起拍价，同时取消了毛坯限价，对于想拿地的房企来说，门槛降了不少。

• 溧水G01-G03三幅地块，1-2轮进入待公证！

G01地块2轮报价被南京天利置业有限公司拿下，成交总价0.845亿，楼面价价5536元/㎡;

G02地块1轮报价被南京润科置业有限公司拿下，成交总价2.533亿，楼面价价1988元/㎡;

G03地块1轮报价被南京吉溧开发有限公司拿下，成交总价0.86亿，楼面价价891元/㎡;

• 江心洲加油站地块25轮竞价，被中石化江苏南京分公司拿下；方山南G10基层社区中心用地第被华宇底价拿下！

下面，具体来看地块信息。

1、大校场G02——稳操胜券，保利大校场再下一“子”

没有意外，大校场这次地价又涨了！

大校场G02地块6轮竞价被保利拿下，成交楼面价31727元/㎡，相比去年10月伟星G65地价上涨了733元/㎡。

因为是在机场跑道以南，受到土山机场净空限高的影响，建筑限高60米，打造小高层+多层产品，上市价格预计不会低于5.4万/㎡。

地块紧邻在建中的地铁6号线“夹岗站”，靠近绕城公路、承天大道等交通干道，未来驾车和地铁出行都十分便捷。

同时周边教育资源聚集，地块不远处就是南外明远小学、明远中学和南京外国语学校，以及规划的初中、小学各1所总，总体来说位置不错。

目前在售项目保利文华、三金睿境含包后均价约5.3-5.6万/㎡，纯新盘伟星誉璟府、金基新睿樾府都将在上半年入市，区域内货源供应充足，洋房、小高产品选择性多样，竞争激烈。

不过对于保利来说，南部新城再熟悉不过，前面已有保利文华打前阵，后期入市的G02应该不难卖。据说最近保利文华销量势头非常猛，尤其是洋房产品，十分畅销，含包均价约5.6万/㎡，目前仅剩一栋2号楼未加推。

2、河西南G03——触顶待摇号，地价最高上涨3227元/㎡

河西地价上涨最多！此次青奥G03地块容积率2.4，限高80米，起拍楼面价37602元/㎡，成交楼面价43173元/㎡，毫无悬念进入河西南“面粉价”4万+俱乐部（附近的万融、国府、厦门国贸地价都在4万以上）。

附近是去年成交的两幅高价地，分别是中能建G29（成交楼面价39946元/㎡）和厦门国贸G70（成交楼面价40487元/㎡）均为“触顶摇号”成交。

对比之下，此次G03地块相比G29，楼面地价上涨3227元/㎡，相比G70楼面地价上涨2686元/㎡。

地块临近已收官滨江ONE、万科翡翠滨江及今年要上市的纯新盘厦门国贸G70、中能建城发G29（中宁府）。尤其是G70、G29两个豪宅盘，户型200㎡起步，最大达到500㎡，含包放风价都在7万+/㎡！

G03地块所处的河西南青奥板块，是目前南京一梯队顶豪聚集区，区域内配套成熟，如南京眼、保利大剧院、国际博览中心、华侨城欢乐滨江、金地中心、南京儿童医院等，二手房最高已破10万/㎡。

3、江心洲G04——中海时隔2年回归主城，底价斩获岛南宅地

中海上一次在城区拿地则要追溯至2021年5月，即如今收官的中海南山印。

这几年中海主要在主城外围打转，先后在方山、仙林湖、江北核拿下多幅地块，单是方山南最近两就连下3子，去年以来受市场影响，这几个项目销量都不是特别理想，如今回归主城，备受关注。

江心洲G04地块，成交楼面价28648元/㎡，未设毛坯限价，2.26容积率中等密度，地块不算小，估计会做高层/小高层搭配的产品，相比星叶栖悦湾、江心印2.8的容积率，有一定竞争力。南侧即交付的仁恒江湾时代，当年收官均价4.5万/㎡。

客观来说，江心洲居住环境还是不错的，G04地块西南侧为金陵中学附属中小学已于去年9月开学，高中部预计今年秋季开学；夹江隧道和江心洲大桥（五桥），可快速通达河西主城和江北新区，交通便捷。

问题在于，目前岛南新房供应量偏大（栖霞建设星叶栖悦湾、招商江心印园、奥体建设江尚紫、加上今天的G04，全部位于岛南），且多为大高层，同质化严重，前期库存尚未完全消化，新房又来补仓。

客观说，中海的加入，面临一定市场压力，但如果带来不错的产品，这个地段至少是不愁购买力的。

4、雨核G05——61轮竞价触顶，热度超高！地价涨了270元/㎡！

G05容积率2.8，限高100米，起拍楼面价24540元/㎡，成交楼面价28177元/㎡，未来上市价格大概是在4.5万/㎡左右。

目前区域内只剩华润云上润府一盘在售，主要以141㎡、171㎡大户型为主，后期G05配一些小户型应该会非常抢手。

值得注意的是，G05地块比隔壁金基嘉玥（地价27907元/㎡）上涨了270元/㎡！

5、小行G06——38轮竞价，触顶待摇号，相比万科地价降了1560元/㎡！

G06容积率为2.2，限高80米，起拍楼面价22954元/㎡，成交楼面价26364元/㎡，比万科朗拾（楼面价27790元/㎡）便宜了1560元/㎡。

目前万科朗拾还剩一栋2号楼，最后120套房子，前期加包之后卖4.6-4.7万/㎡，这次土拍之后，应该又会更难抢了。

小行是个令人纠结的板块，你说他好，周边环境其实一般，围着绕城、凤台南路快速路、软件大道、机场二通道、宁芜铁路，噪音大，城市割裂感明显；你说他不好，他毗邻软件谷，与河西一街之隔，有地铁、有商业、有教育，配套齐全。

前面有拓荒盘仁恒城市星光、万科朗拾热度都挺高，所以G06拿地房企口碑和综合实力提出了较高的要求。有消息称，可能昆山钜康交给万科操盘，打造朗拾2.0！

6、南站G07——时隔半年，地价涨了1562元/㎡！大悦城7轮竞价首入南站

继去年10月份出让的南京交通G86地块（楼面价24661元/㎡）之后，南站时隔不到半年又有土地出让。

G07地块位于南站南站江宁片区，靠近地铁1号线双龙大道站、3号线宏运大道站。容积率2.1，限高60米，结合地块形状特点，估计会做高层+小高层产品，目测后期价格在4.5万/㎡上下。

南站G07地块曾在2016年9月成功出让过，当时地块性质为商住混合用地，现房销售，不过后来调整了规划条件，今年重新出让。

7、江宁科学园G08——鏖战47轮，也触顶了，着实没想到！

G08最大的优势是“无竞品”对手，也可以称之为“独苗盘”！

周边厂房较多，已经很多年没有土地供应，上一次土地出让还是2018年（都会四季，202年最后一次加推收官均价3.6万/㎡）。待G08上市，卖3万多价格应该非常抢手。

地块容积率2.1，限高60米，是今天四幅触顶地块中，争抢“第二激烈”的地块，竞价达到了47轮，仅次于雨核G05，成交楼面价17415元/㎡。

该地块位于在江宁科学园板块，靠着地铁1号线“竹山路”，在建的5号线“科宁路站”，东侧还有规划13号线“彤天路站”，轨道交通优势明显。

值得一提的是，G08距离百家湖、九龙湖都不远，目前百九一带新房房价已破4万/㎡，最高达到4.7万/㎡，科学园板块新房价格普遍在3万5左右，价格优势突出。

地块西侧1.5公里有已建成的江宁实小分校，周边有3所建成的幼儿园，东侧有规划的中小学用地待后期建设，生活配套完善。

8、江北G01—起拍地价“1字头”，被通宇底价拿下！

相比其他房企，通宇拿地几乎没出过江北。

通宇跟人的感觉就是一个字“慢”！南工大政务区通宇林景润园2019年9月拿的地，旁边比其晚一年拿地的长江时代房子都交付了，他还没有上市消息。不仅如此，其在高新区的通宇林景博园实景现房销售，早就封顶了，至今还没开盘动静。

七里河G01去年4月曾“流拍过”一次，如今，将近1年的时间过去，该幅地块起拍总价从21.8亿元下调到了14.7亿元；最高限价从24.9亿元下调到了16.8亿元。起拍楼面价和最高楼面限价从原先的“2”字头降到了“1”字头，同时取消了毛坯限价。

这次通宇底价成交，楼面地价13552元/㎡，相比前两年“2字头”拿地的新城、卓越，也算是找到了平衡，后期卖个3万也有赚头。

总体来看，本场土拍，我们可以看到开年土拍第一拍，气势非常汹涌！在央企、国企强大的带动下，南京楼市又迎来了新风向标，再掀热潮！

1、房企信心提高，清一色向主城中心靠拢！这次土拍的一个明显趋势，品牌房企都心照不宣齐刷刷的向主城迈进。本次土拍共吸引二三十家品牌房企竞拍，尤其是热门地块综合实力雄厚的国央企参与度很高，有利于推进市场信心的修复。

2、河西南、大校场、雨核、南站地价都涨了！从拿地楼面价来看，诸如河西南、南站等区域地价均出现1000-3000元/㎡涨幅，而且部分地块进入竞价摇号阶段，热度上升。面粉价上涨，房价格上涨也是必然趋势！

3、头部板块热度向新一线分流！目前主城4万5档新盘已面临断供状态，诸如雨核、小行、江宁科学园板块房企拿地热情较高，一方面南京高端豪宅改善持续发力，新一线板块正处在发展上升期，房价还不至于那么高不可攀；另一方面这些板块城市基本面尚可，随着配套的完善改善需求增加，亟需新盘补仓。

开年以来，楼市政策面持续向好，无论是购房人心态和房企层面，都发生了明显的心理转变，此次土拍之后，需要注意主城次能级板块，房价可能会迎来新一轮上涨周期！

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