探盘：断供十年 宽窄巷子这波新房可读泡小吗？223W起

成都新楼市 文|小明

本文为市场资讯，非广告

3月13日，新房断供十余年的宽窄巷子周边再推新盘：宽窄慢里。泡小旁，200余万即可买入，它值得“主城控”上车吗？我们去实探了。

▌宽窄慢里售楼部

宽窄慢里项目简介

占地面积：29亩

容积率：2.5

本次销售范围：1号楼

房源套数：67套

楼层：12F

梯户比：2T4、2T6户

户型：建面约59-110㎡

交付标准：清水

取证单价：37221-38331元/㎡

取证总价：约223-417万

物业费：2.92元/㎡

交房时间：预计2024年6月

照例，我们总结了项目的几条优缺点。

优点

1.项目距离泡桐树小学（北区）仅约170米；

2.总价223万起，即可入住宽窄巷子旁；

3.项目为12F小高层，楼层数不算高；

缺点

1.单价37221元/㎡起，高；

2.小区为开放式，且有52套返迁房；

3.户型实用性一般，建面约110㎡户型还是单卫；

4.周边堵车具体，地铁无所谓；

No.1

泡桐树小学旁

重点关注历年划片

宽窄慢里位于青羊区实业街以北、小通巷以南，距离宽窄巷子景区仅约300米。当把项目在地图上定位，可直观感受配套的丰富度。走在宽窄慢里的周围，就能感受到那份老成都人的悠闲生活。

要教育？项目东侧约170米，就是“五朵金花”之一的——泡桐树小学（北区）。项目能否就读泡小，也是众多家长们所关心的。

▌泡桐树小学（北区）

项目目前未交付，暂无门牌号，根据2022年及前几年的青羊区划片来看，如果门牌号在南侧的实业街，则宽窄慢里属于泡桐树小学划片范围。

泡桐树小学处于被家长们所熟知的“青二区”，对口初中包含树德实验、石室联中等知名学府。 （此处仅为地缘性教育资源介绍，不作为入学依据，具体请参考当地当年教育部门相关政策）

因此对于宽窄慢里的潜在购房者而言，泡小旁的优势，或许才是他们更为关注的。

要商业？项目自带酒店与商业街区，平常可以到宽窄巷子转转，步行约1公里为新城市广场。如果从通惠门站出发，前往春熙路也不过3站地铁。

要地铁？项目步行至地铁4号线宽窄巷子站仅约400米，向东一个站即可在骡马市换乘地铁1号线。步行800米还有地铁2号线通惠门站与建设中的地铁17号线西大街站。

▌宽窄巷子地铁站

要医疗？项目紧邻成都市妇幼保健院 （实业街院区），北面直线约400米，还有四川省第二中医院，日常看病都能就近解决。

▌成都市妇幼保健院（实业街院区）

要美食？奎星楼街上众多的餐饮，可以让住在这里的居民吃上一个月不带重样的美食。

▌奎星楼街实拍

要休闲？除了日常可以去宽窄巷子散个步，楼下的小通巷还有诸多咖啡店、小酒馆，在艳阳天坐在街上喝一杯咖啡，也是十分惬意。周末闲暇时分，去成都博物馆、四川美术馆看看展，也不过只需步行1.5公里。

▌工作日的宽窄巷子，同样人头攒动

此外，宽窄巷子周边的建筑，外立面也进行了翻新，城市面貌得到显著提升，由于与宽窄巷子景区和奎星楼街均保持一定距离，也不会受到太大的噪音影响。

▌小通巷实拍，房屋外立面已进行翻新

但居住在市中心，也不是尽善尽美，比如由于靠近景区，宽窄慢里周边堵车情况较为严重。

▌项目周边拥堵情况

即使是项目北侧的小通巷与栅子街，在工作日的下午也会发生拥堵。如果到了周末，这种情况可能更为严重。

No.2

开放式小区

可售房源仅67套

说回到项目，宽窄慢里所在土地为四川实业宾馆原址，其始建于1959年，至2006年时，四川实业宾馆不再营业。土地于2019年进行拍卖，用于旅馆建设，最终，该宗土地由四川锦弘川发置业投资有限公司 （锦弘集团+四川发展）竞得。

项目占地约29亩，容积率约2.5，规划包含了1栋12F住宅、1栋4-9F酒店、1栋9F商办和1栋2-3F商业。其中住宅位于地块的东侧，为开放式设计。

▌宽窄慢里建筑效果图

在现场可以看到，住宅部分已完成封顶，项目售楼部设置在北侧小通巷的梦明湖馆旁。

▌项目住宅与酒店进度实拍

住宅为南北向布局，共有2个单元，1单元为2梯4户，2单元则为2梯6户，共计119套房源。根据出让条件配建要求，其中有52套房源为返迁房，目前已完成选房，此次取证的是剩余67套房源，均为清水交付，也未有实体样板间进行展示。根据置业顾问表示，预计交房时间为2024年6月。

需要说明的是，返迁房与商品房未进行区隔，目前67套商品房中，仅有7套位于2T4的1单元，剩下60套均为2T6的2单元。

户型上，宽窄慢里除了有一套位于1楼的59㎡套一，其余均为套二、套三户型。从户型分布上来看，主推的1号楼2单元分为E、F、G三种户型，户型分布可参考下图。

▌宽窄慢里户型分布

建面约110㎡E户型为约5.9米横厅布局，外接约7.8米开间景观阳台，但该户型除次卧外，主卧、书房全部朝北，无法在秋冬季节充分享受日照。此外户型过道过长，存在明显浪费面积，书房开窗面积过小。

建面约69㎡的F户型还预留有储藏室，主卧开间达到3.35米，但景观阳台受到明显遮挡，采光效果不佳。

建面约87㎡的G户型为套二布局，主景观面朝南，没有明显视野遮挡，主卧预留衣帽间，但次卧采光同样不佳。

▌宽窄慢里户 型图，图源 见水印，滑动查看更多

简言之，三个主力户型都存在单卫、次卧开窗面小等问题，居住舒适度不高。1单元2T4户的布局更为合理，但目前剩余房源基本都位于1-3楼，让人有些纠结……

No.3

价格偏高

更适合看重学区的购房者

宽窄慢里67套户型，除去唯一一套总价223万的套一，套二户型总价约253-333万元，套三户型总价约为408-417万元而让购房者更为纠结的点，在于项目37221-38331元/㎡的单价。

这个单价是什么概念？成都2021、2022年进行的七场集中土拍中，清水限价最高的为交投竞得的大源南23.5亩土地，清水限价34500元/㎡，唯一七中育才旁，周边同样非常成熟的鸿山翡翠府，清水限价也为34000元/㎡。宽窄慢里的单价，比上面两宗土地还高出三千。

周边二手房上，宽窄慢里区域内已有十余年无新房供应，房龄稍新的锦都四期，二手房参考价格为35152元/㎡。因此，对于那些单纯想住在主城核芯区域的购房者而言，这个价格并没有多大吸引力。

而购房者更为看重的，是宽窄慢里位于泡小旁。根据2022年划片，泡桐树小学划片范围为：多子巷、泡桐树街、商业街、实业街青羊区段、支矶石街。

我们选取了几套位于支矶石街、实业街的二手房，单价相差较大，但大部分房源单价在3.5-4万，与宽窄慢里价格相仿，且房龄超20年。

▌泡桐树小学划片范围内二手房价格， 滑动查看更多

看到这里，宽窄慢里潜在购房人群的画像也很明确了——希望留在城市中芯，希望购买新房，并且青睐泡小的购房家庭，三者缺一不可。

但在选择购买的同时，购房者还需要密切关注泡桐树小学每年的划片范围。

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