福州江南CBD，消失的有点快！

继续板块盘点，把南二环，东区，金山奥体，五四北聊完后，突然发现有一个板块被遗忘了，就是江南CBD，这个在前3年异军突起的板块，在楼盘卖完，消失的也是非常迅速，下面聊聊。

板块划分

对于江南CBD，板块的发展较短，从规划来说，2020年初，福州发布板块的规划。

范围：东至鼓山大桥，南至福峡路，西至连江南路，北至南江滨大道，总用地面积约3.82平方公里，规划总人口约4.86万人。

对于板块内部的划分，以南北做划分，南区为产城融合区、北区为商务活力区。

当然规划始终是规划，由于高湖村的存在，板块目前被切割成了三块，其中南区依然是以早期已经存在的产业区+几个楼盘为主，核心区以东部办公区为核心，随着旧改，推出了几个新盘。

分析：从板块的航拍图来看，对比金山奥体东二环等，开发都10年以上，板块的开发相对较短，2018年的时候，大部分区域依然是棚户区，当初祥浦苑预售摇号，整个板块是一个完全的工地+棚户区。

5年过后，板块也做到了一定变化，但是整体的进度并不快速。

对于板块的内部区域，核心区的定位比较清晰，东部办公区+花海公园+地铁4号线+在建福高小初。

核心区完全把板块所有核心配套都集齐了，当然这里也是板块前几年重点推出新盘的区域。

从当初规划的效果图来看，板块的开发周期先是核心区的旧改，推出住宅，随后是靠近前横大桥的规划，目前也已经出让，不过依然是以住宅为主，商服用地只有新玺江南、九星公馆。

对于这个以CBD自居的板块，规划图里面的高楼，目前依然没有建成。

也正是因为规划CBD，开发以住宅为主，也被市场诟病成了住宅CBD。

当然对于板块还有一个话题，就是到底是二环内还是二环外？

当初板块新盘宣传都是二环内，还是拿出老图，福州的二环三环如下图，只是在南二环到东三环一段，修了一段快速路，定义是二环快速路，所以很多时候被理解成了二环分界线。

土拍情况

板块的土拍相对简单，大体如下：

分析：板块以江边村旧改为主，在2019年集中供地，从土拍情况来看，2019年推出了6幅地块，其中5幅住宅，合计316亩。

这5幅住宅，没有一幅是纯商，2幅配建人才房，3幅配建安商房。

在当时上市的时候，再结合早期的几幅地块，1994年出让的中庚东金，建总领筑。

整个板块的楼市呈现了一个有意思的画面：纯商两幅，土地年限短，新的5幅都非纯商，祥浦苑成了唯一的土地年限正常的纯商盘。

随着江边村旧改进入尾声，板块在2021年推出西北侧的地块，这一次变成了全部纯商，但是地块的条件都比较奇特。

面积146亩的海月江南，大面积是古建筑和商业地块，凯佳底价拿下的两幅，全部是住宅产权的酒店式公寓。

所以在回顾板块的土拍的时候，可以得出几个结论：

1、板块地价：没在巅峰期出让，溢价率10%以下，楼面价相对较低。

2、板块房企：民企以及本土国企，凯佳融信成了代表，看不到优质房企的身影。

3、板块住宅：11幅住宅，没有一幅是相对成型的品质楼盘，看不到天花板项目。

板块房价

板块在2019年出让后，集中在2020年上市，对比同样开发周期的南二环郭宅等，江南CBD板块的认可度还是较高，在2020年相对偏冷的市场，这里的项目没有一个滞销，很多去化都出乎意外。

分析：2019年祥浦苑以2.4W均价上市，靠着认筹3011人，打破福州记录，不仅仅项目做到日光，也带火了这个新板块的市场。

2020年，板块的禹州融信玺湾、金辉观澜云筑、旭辉江南赋、世茂云境、中庚东金等，集体领证上市。

售价全部集中在2.45W-2.65W之间，虽然对比祥浦苑出现了价格上涨，但是在会展的闽江世界城3W的二手价格承托下，这个新板块的楼市价格，依然得到市场认可。

从当初去化来看，玺湾依靠人才房的配建，明显强于安商房，市场认可度最高，金辉观澜云筑依靠紧邻核心区的优势，同样做到较好的去化。

其中中庚东金，由于早期地块被限价，房企拿到2.3W的备案价，不过采取了额外加价，基本加价3K，不过即便如此，这个土地年限短，社区小的项目，在加价的背景下，也做到了很好的去化。

在板块去化进入尾声后，凯佳江南里2.7W左右价格上市，随后海月江南，依靠纯商近核心区的优势，上市即热销。

可以板块在开局和结束，都做得相对成功。

目前除了建总领筑在售外，也就近期开始预售的酒店式公寓的书香里，花海里，虽然是住宅产权，但是定位是类SOHO。

当然从效果图来说，这两个项目搭配房企的办公楼等，会给这个板块带来更崭新的城建。

对于板块虽然当初去化不错，不过随着南二环近期价格被压制后，这里的项目基本都已经交房。

从成交价来看，网红盘祥浦苑，二手成交最高，3W左右，随后就是同样处于核心区的观澜云著和CONE。

观澜云著低楼层成交价在2.5W左右，同样不低，不过玺湾在近期成交，中高层均价2.5W。

从这三个代表项目来看，对比当初的去化，偏差最大的就是玺湾，当初售价2.65W左右，目前二手成交，不仅没有保本，也没有原价，甚至是低于当初售价出售。

只能说在板块价格下压后，这些集中上市，同质化的刚需盘，随着挂牌增加，成交的压力也在增大。

当然如同上面盘点的，板块还有安商房存在，体量在3000套左右，这些房源还未集中面世。

板块预期

对于板块而言，以CBD做规划，不过从开发周期来看，有几个比较明显关注存在。

高湖村旧改：这几年福州基本把市区的大型棚户区拆了一遍，比如三远、北园、郭宅等等，而高湖村每年都会在官方的计划里，但是每年都看不到实际的身影，2023年又一次在仓山的计划里面，至于这次能否成真，看上去变数也很大。

在北园被国企兜底，左海开盘去化较差后，再去推进高湖村旧改，谁来接盘，以及还会冲击目前北园东升的国企项目。

当然近期福建的房票制度开始宣传，厦门平潭已经采用，福州面对北园东升卖不动的局面，是否如同群友说的，启动高湖旧改，采用房票激活南二环的楼市，看上去也是一种新的举措。

如果真的如此，对于南二环而言，可能也是一举两得，解决了这个旧改难题，也解决了目前的库存难题。

前横大桥：找资料的时候，看到前几年的文章描述是预计2022年底完工。

对于这座跨江大桥，10几年前就有相关的声音，2016年被列入十三五规划，2019年福州发布了这座跨江大桥的设计方案征集-招标公告。

配合当时江南CBD规划的出台，一切看上去都信心满满。

不知不觉，时间已经2023年，依然连影子都没看到，作为东2.5环的主要干道，未来应该会建成，但是到底是何时，依然是未知数。

这种大桥，从定位来看，不仅串联了南北江滨，还是板块自身的一大主动脉。

福高小初：板块业主最关注的教育配套，作为老八所复办的九年一贯制新校，这个预期在2020年官宣，可以说成了当时板块作为刚需最有利的吸引点。

当然实际的建设也是偏慢，近期终于发布了施工合同等，预计2024年秋季投入使用。

对于这个看上去预期不错的教育配套，配合东办的存在，能否把学校读起来，也是目前的一大关注。

当然对于周边的购房者，届时也已经买房4-5年，不知已经错过了升学期，当然是否如期交付，也是一大关注。

板块总结

江南CBD，作为福州“东进南下”的承接板块，在当初规划里面，主打的就是它和滨海新城CBD。

从板块区位来说，处于新城区与老城区交接处，与海西金融街CBD隔江相对，东南毗邻会展商圈，西部与烟台山历史风貌区衔接，优势还是非常明显。

可以说规划来看，这里依靠优势的区位，以及官方的政策主导，看上去是预期满满。

在2020年不热的楼市，板块的去化也说明了市场对于这里的认可。

不过回首这里随后几年的发展，可以发现，板块最火热，规划出台最多的时候，就是板块新盘准备上市的2020年。

随后住宅卖完，板块也变得销声匿迹，这样的发展局面，在福州也不算少见。

相比于南二环的其他区域，目前板块在二手市场的表现，虽然大部分也无法保本，但是整体的价格偏差也强于周边，可以说这里的吸引力依然不错。

至于未来发展如何，一切全看高湖村旧改。

最后，对于周边配套分布，南二环汇聚白湖亭万达、SM、中骏世界城等，不过在江南CBD的核心区，并没有大型商业存在。

当然从楼市的发展来看，商业综合体的加分，其实非常有限，并不如教育资源和地铁等来得硬。

假如，面对目前北园精装2.67W，中骏璟宸特价2W，不知道此时如果江南CBD的新盘，还是以2.5-2.7W上市，大家会更看好吗？

题外话

在写文章后，板块在近期发布了一幅土地变更的情况，位于南侧高盛高仕片区的工业地块，变更成居住商业混合用地。

虽然面积只有22亩，但是在福州市场，从工业用地变更居住用地，并不多见。

这一次的出现，如果以后常态化，对于东区的三创园、金山北侧的产业园，都是一个有趣的信号。