100万一平米，上海老洋房要卖4亿天价

贫穷限制了我们的想象。

近日，一则老洋房每平米近百万卖4亿的消息引起了人们的广泛关注。

对此，3月10日，有记者前往安福路7号进行了实地调查，周边的房产中介表示，目前并没有收到关于该房产出售的消息。

不过，中介公司回应称，这个老洋房位于上海市徐汇区，是一处具有历史文化价值的房产。房屋面积为4000平方米，售价4亿的报价是出于其独特价值及稀缺性的考虑。

上海中原地产分析师卢文曦表示，安福路7号单价那么高是有道理的，因为老洋房是稀缺资源，老式洋房的售价与面积、建筑类型（独栋或联排）、花园户型面积等因素有关。

据了解，安福路7号是独栋别墅，而该房产中介手中的老洋房资源，大都是在价值1亿左右的联排别墅。

此前，曾有多位富豪在法拍平台疯抢上海老洋房，成交价格多次破亿。

2022年6月，以2.5亿成交的永嘉路569号老洋房，折算成单价约65万/平，一跃成为2022年上海卖得最贵的豪宅，价格是中滨江一线豪宅的3倍左右。

这套老洋房在2021年底挂牌上市的时候，标出的价格是3.2亿元，但在上海疫情解封后，它的价格下降了7000万才出售。

2022年3月25日，上海市静安区威海路289弄12、14号全幢洋房以1.30564亿元成交，创当时上海老洋房司法拍卖之最。

该房屋总建筑面积499.14平方米，所有权来源为买卖，房屋结构为砖木；房屋用途店铺，竣工于1937年，土地为出让的国有建设用地使用权，宗地面积26281平方米；土地用途为商业，使用期限从2001年8月3日至2041年8月2日止。

11名买家各自缴纳700万元保证金入场，经过60次竞价，上海岱瞻实业有限公司以1.30564亿元拿下，按照建面每平方米折合约26.16万元，高于评估价29.25%。

更早前，两套徐汇区“上方花园”住宅也分别拍出了9932万元和8341万元。

2021年11月2日到11月5日，上海市徐汇区人民法院在阿里司法拍卖平台，对徐汇区淮海中路1285弄30号全幢房产进行拍卖，该房产为一幢3层西班牙风格花园住宅，建面360平方米，于1936年竣工，主楼带车库，且拥有一个约150平方米面积的花园。评估价5423万元，起拍价3797万元，保证金379.7万元。

共有21位买家报名，经过719轮报价，其中延时672次，最终以9932万元成交，为自然人张某拿下，较评估价溢价83%，较起拍价溢价162%。

2020年5月26日到5月29日，上海市第一中级人民法院在阿里司法拍卖平台拍卖了上海市徐汇区淮海中路1285弄43号全幢房产，业主为沈某，建筑面积348.4平方米。

该房产以4425万元起拍，保证金443万元，15名买家报名，经过151次竞价，其中138次延时，自然人龚某以8341万元拿下，建面成交价每平方米折合23.94万元。

2017年巨鹿路886号老洋房以单价40万/平，总价约1.5亿的价格成交，成为全国当年豪宅成交的第一天价。

那个时候上海二手房价格不到6万/平，市中心最贵的几个板块价格也不过10万左右，老洋房价格几乎是普通豪宅的4倍。

虽然贵，但老洋房的升值空间巨大。

因为随便一套老洋房都有着近百年的历史，位置都是在上海最市中心闹中取静的黄金地段。

除地段因素之外，上海老洋房还有附加的历史价值和建筑美学。

上个世纪，无数海外建筑师在上海留下了不可复制的建筑作品，例如著名匈牙利建筑设计师邬达克设计的著名建筑是上海海派建筑最具特色的代表作。

此外，不少上海老洋房还是名人的故居，如：淮海中路1843号一幢红瓦白墙的洋房就是宋庆龄故居，从1948年到1963年，宋庆龄在这里工作、生活达15年之久，里面记录着关于宋庆龄的历史故事，也是老洋房独特的历史价值。

再者，物以稀为贵，数据显示，上海现存老洋房有4000-5000套左右，但90%以上归国家所有，上海私有产权的老洋房总共只有200-250幢。而其中产权清晰、可出售的老洋房在100幢以内，修缮完好的不足50幢。

在这其中最稀缺的老洋房是独栋花园洋房，这也是卖得最贵的。

据了解，从1998年老洋房允许交易起，在2005年的时候上海老洋房成交均价为4万/平～5万/平，平均每两年均价上涨约3万/平。

2018年，市区核心地段洋房成交均价高达20万/平～50万/平左右。