现在是入手武汉CBD的低点

　　最近，武汉楼市彻底回暖了。

　　在这场结构性“小阳春”中，二环是率先回暖的核心区域。

　　如今的二环，城市优质资源的密度相对成熟，既有烟火气，也有都会感。

　　武汉二环线，全长约48公里。最短是汉阳，最长是武昌。汉口段约12公里，从宗关到二七滨江，横跨大汉口。

　　这轮“小阳春”行情里，汉口二环沿线的项目业绩飘红。

　　3月份的新房备案价，汉阳二环滨江房价3万＋、武昌二环滨江3.4万＋，光谷中心城最高房价3.5万，汉口内环4.6万到6万时，汉口二环是很多中产家庭改善的终点。

　　01

　　汉口二环的核心，是武汉CBD板块。

　　武汉CBD，总规划面积约7.4平方公里，规划30万人口，是全球体量最大的城市单中心CBD。

　　2013年兰海园入市，单套总价700万起步，多数人为石材外立面与武汉CBD的宏伟规划而一掷千金，如今收益颇丰。

　　2015年，武汉CBD因SOHO交楼，出现“公司搬家，老板抢房”的盛况。2020年，武汉CBD的桂府热销，轰动全城。

　　如今，武汉CBD重回买房人的视野。

　　武汉CBD，是目前兑现度最高的商务区，没有之一。目前，武汉的商务区多处于工地期。

　　地上的淮海路、汉江大道，武汉CBD的“任督二脉”刚被打通。

　　无论平时还是周末、节假日，武汉CBD的盒马、雅斯与中百超市，购物的人们摩肩接踵；泛海国际影城票房持续飙升。

　　如今，万达广场（泛海城市广场一期）、泛海城市广场二期、龙湖天街、华发商都等商场开业后，CBD商圈更成熟，CBD居民购物不用再出CBD。

　　在CBD，喜来登、费尔蒙等酒店预订长期爆满，顶级品牌活动扎堆。泛海费尔蒙酒店，平均房价等经营指标，稳居武汉市场头部。

　　泛海系住宅入住率持续领跑，红领巾小学、辅仁小学的学位多次扩容。

　　绿城、凯德、万达、信达等品牌房企纷纷入驻，武汉图书馆新馆、武汉广电全媒体中心启动，众人拾材火焰高。

　　如今，全武汉又开始关注CBD。

　　02

　　此时，投资武汉CBD，是投资武汉的未来。

　　首先，武汉的腾飞，武汉CBD跟着起飞。

　　武汉CBD，是唯一以“武汉”命名的CBD。武汉CBD，与武汉新城、长江新区一样重要，具有城市级功能区的战略地位。

　　目前的武汉，虽有很多区级商务区的规划，但这些商务区的辐射范围有限。唯有武汉CBD，是有能力辐射华中，代表武汉的城市级CBD。

　　未来5年，是武汉发展的黄金期。每个超大国际城市，必然有1-2个城市级CBD。

　　武汉CBD是武汉金融城的“一街一城”的重要一极，推动武汉建设国家级现代服务业中心，承担着武汉成为区域金融中心的重任，也是武汉现代化的“试验田”。武汉兴，武汉CBD必然兴。

　　其次，武汉CBD的城市骨骼强。

　　从国内外CBD的发展史看，一座有影响力的CBD，从诞生到壮大，至少要20—30年时间。

　　北上广深的CBD住宅(北京国贸CBD，新房单价15万＋；上海陆家嘴CBD，12-27万＋；广州珠江新城CBD、深圳福田CBD，10万＋）有极强的保值升值功能。

　　数据显示，2020年，武汉CBD，以1304亿元的经济总量，位居全国CBD第五名。

　　目前，武汉CBD的房价3.5万＋，与武汉这座城市的地位与能级不匹配。从武汉内部来看，武汉CBD内的街区、城市界面、道路等，是国际化的范本。武汉CBD内的教育、公园等公共配套，也是城市顶配。

　　第三，武汉CBD的地价后发优势。

　　整个武汉CBD用地约1.1万亩，核心区已用地约4000亩。

　　武汉CBD还有三分之二的土地，可用于城市建设。我们所见的武汉CBD，只看到它三分之一的模样，未来的武汉CBD大有可为。

　　武汉目前二环内的土地，住宅大约每平米2—2.5万元。按照房价是地价2倍计算，武汉CBD的当前正常房价是4万—5万。

　　随着军土入市与城市更新，拆迁的成本增加，地价将升高。高昂的地价，决定着武汉CBD未来豪宅遍地开花。

　　第四，武汉CBD的地标价值释放。

　　以武汉中心大厦为中心，招商银行武汉分行大厦、平安银行武汉分行大厦、中国邮储银行湖北省分行、中国移动湖北省分公司大厦等写字楼集群，入驻的2000多家企业，将形成一个强大经济磁场。

　　武汉CBD，是一座立体的城市，以武汉中心大厦为地上城＋以地下交通管廊为核心的地下城，将是武汉经济的“引擎”。

　　从国内CBD房价、二环地价、地标价值、产业价值等纬度对比，武汉CBD的房价是被低估的。未来5年，是武汉CBD价值兑现的黄金期，武汉CBD将重回武汉豪宅头部阵营。

　　03

　　在这一切变成现实之前，赶快布局一套CBD资产。

　　CBD资产，是以泛海系为代表的高端住宅群。在业内，泛海是一个“石材偏执狂”。

　　武汉CBD内的9个园子，从立面到细部装饰，从立柱到大堂，从室内到室外的景观地面，一律石材；连社区的道路也全部采用花岗岩铺装，这里最普通的石材路面铺装厚度都达到30mm，消防通道铺装厚度甚至达到了50mm；甚至下水盖同样采用石材打造……

　　泛海所用石材来自沙特阿拉伯及纳米比亚，自被开采，就拥有了独一无二的编号，漂洋过海而来，用最贵的石头，为你造一个家。以客厅的意大利黑金花大理石与松香玉为例，每平方米的成本就在一万元以上。

　　10多年泛海的住宅外立面，如今看来，依然历久弥新。住过泛海的业主说，这些石头房子，像汉口江滩的老房子，历经百年仍坚固完好、冬暖夏凉，而且越老越有味。

　　从面子到里子，泛海不放过任何一个细节。在泛海的园区里，不乏各种名贵树种。

　　银杏、金桂、柚子树等树种为基调树；晚樱、垂丝海棠、紫玉兰、紫薇、鸡爪槭等树种作为点缀；还有以个性化明显的朴树、榉树等树种体现立意，构成独一无二的园林景观。

　　去年的武汉优秀园林小区评选，碧海园、竹海园、兰海园、芸海园多个住宅组团入选。

　　此外，在CBD的十字路口，点缀着有“活化石”之称的对节白蜡以及各类名贵桩景，单株市价数十万元起。

　　印象很深的除了石材、造园外，泛海还有优质教育资源的导入能力，红领巾、辅仁、一初等教育配置，都是区域的头部。

　　04

　　从造城、造园到造家，泛海都是行家里手。

　　即将推出的泛海·芸府，是此前售罄的桂府的升级迭代产品，也是芸海园的“精致版”。

　　△项目鸟瞰效果图

　　从地段上看，它位于武汉CBD的横轴—淮海路旁，更靠近未来武汉CBD的另一条城市主轴—黄海路，直达武汉CBD核心，直达解放大道、长江二桥，能快速连通二环线。

　　项目周边有泛海生活广场的商业，也有桂海园、芸海园的成熟社区，临近红领巾学校，周边有一初CBD校区、辅仁小学CBD校区，距离地铁3号线、7号线站点约1-1.4公里。

　　项目2.7的超低容积率，错落有致地摆布着6栋住宅。泛海·芸府的外立面，在全干挂石材的基础上，增加了灰色铝板，颜值更大气时尚。外墙的外保温系统，使得房子“夏凉冬暖”。

　　此次造园， 以香樟、广玉兰、丛生香泡、栾树等基调树打底，巧妙点缀垂丝海棠、早樱、紫薇、紫叶李、红枫等树种，做到三季有花、四季有景。

　　从乔木树阵的入口广场、全龄活动区再到双入户精装大堂，泛海·芸府还原三进制礼序。

　　为了纪念武汉CBD的前身——王家墩机场，泛海·芸府在园林的南侧，别具匠心地提取机场跑道的特质，设计了约660米的林荫跑道。

　　2-6号楼将首层架空，层高约5.1米，将建设儿童乐园、社区书吧、健身天地、社区会客厅、老人活动场所等个性化的活动空间。同时，项目打造了约1078方的社区沿街商业，满足业主日常购物需求。

　　此次，泛海·芸府的户型面积更接地气，总有一款适合你。

　　既有约119、125平米的首次改善户型，又有140、165平米的再改户型，也有190平米的多次改善户型，独梯入户，超大的电梯门厅，拥有约7.7米超长阳台。

　　在汉口中心地段，如今很难再有像芸府119平米中间户、125平米边户。如今其他项目的在售户型均超过140平米。

　　我们对武汉CBD、泛海·芸府，不能用现在的眼光看，而是用未来的视角。

　　未来，武汉CBD，毫无疑问是汉口的中心。泛海·芸府旁的黄海路，将是城市主干道。这条路，是武汉CBD的黄金主轴。可以说，泛海·芸府是武汉CBD的门户资产。

　　对比汉口二环在售项目，泛海·芸府位于汉口的正中心、武汉CBD的城市主轴之上，一头是二环线，另一头是西北湖。距离武汉中心大厦直线距离约700米。所在板块的公园、教育以及金融等都是二环头部。

　　与武汉CBD内的项目相比，泛海·芸府位于区域主轴上、门户位置，填补了区域户型面积段的空缺，毛坯入市让更多人以较低的买房门槛留在CBD，缩短入住时间。三四百万总价，就能入住武汉CBD。

　　泛海·芸府，位于CBD主轴之上，是超大社区群里新组团，拥有教育等高配资源，是目前武汉CBD性价比最高的在售项目。

　　更重要的是，泛海·芸府在坚持品质、传承匠心的同时，在产品与配套上迭代升级，将带来纯正的CBD式国际都会生活，既有石材住宅外立面的“面子”，又有CBD商业商务的气派，更有教育、公园、商业等全生活配套的“里子”。

　　综合对比后，汉口二环，看CBD；CBD内，买泛海·芸府。

　　［后记］

　　一座大武汉，一座武汉CBD。

　　这座世界级的CBD，泛海的投入也是世界级的。

　　当大多数房企先住宅后商办时，泛海则是选择商办与住宅相对同步，没有追求高周转与短平快，而是为武汉留下历史和记忆，带来国际的生活方式与都会繁华。从快开发到慢运营，武汉CBD正在沉淀，等待着爆发。

　　未来5年，黄海路等城市主干道打通，预计将再有10万人进入武汉CBD工作、更多企业总部落户，武汉CBD将成为武汉的城市中心、金融中心与商业商务中心。

　　当武汉进入一线城市行列，对有CBD资产的业主来说，将是价值翻倍之时。占据武汉CBD，就是拥有武汉的未来。布局CBD门户，就是抓住区域风口。

　　总而言之，现在是买入武汉CBD门户资产的低点。

　　文｜杨光华（地产写字人）

　　本文仅代表个人观点，市场有风险，投资需谨慎