全国第三的背后，藏着天津楼市扎心的现实！

天津楼市，还得靠孩子！

昨天，克而瑞发布了一份2月份新房成交规模榜单，数据更加佐证了这一观点。

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据克而瑞数据显示，2月天津全市新建商品住宅成交量约113.2万㎡，环比上涨119.6%，同比上涨147.7%；成交金额约186.4亿元，环比上涨125%，同比上涨158.5%。

价格方面，2月均价16465元/㎡，环比上涨2.5%。

这行情在全国是个什么水平呢？

△图片来源：克而瑞

榜单上，成交万套以上，总面积达到100万㎡的城市，全国只有三个。天津是其中之一，10788套。

与此同时，成交量同比超过100%、环比超过100%，全国仅有天津。

△图片来源：克而瑞

羸弱已久的天津楼市，终于扬眉兔气了一把。

同样的剧情，也出现在天津二手房市场。

2月天津光是贝壳一个平台，二手房就成交了10108套！比去年2月成交量翻了5倍。即便是高热的2016年，也得甘拜下风。

媒体的标题则更为直接：《这是天津楼市，20多年来最牛X的2月！》

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突入其来的回暖，总是让人想要探索一下背后的原因。

仔细看一下成交数据，便能发现其中的端倪。

二手房被誉为市场的“急先锋”，最能反应当下买房人的置业需求。

2月天津二手房成交主要集中在河西区，2276套；南开区次之，1551套；和平最少，502套。

和平锁死9年后，河西凭借着学区房优势开始活跃，超过和平和南开，成为了天津楼市的一哥。甚至从数据来看，这一波天津的行情，就是由河西区带动的。

新房方面， 也压着相似的韵脚。

津南区，2月共成交新房1109套，环比上涨166.6%，问鼎全市销冠宝座，这个成绩颇有些意外。

论配套和交通，它的优势并不是那么明显。但津南区拥有一张王牌——海教园，该板块凭借一己之力2月为全区贡献了3成的成交量。虽然板块位置一般、配套一般、产品高度同质化，但这并不妨碍它成为天津楼市的流量明星。

因为，选择海教园的买房人，大多数是看重南开九年一贯制和可以考市区高中政策的「新天津人」。不到90平的小三居，也成为海教园内最热销的户型，因为这种小面积的房子，是获取天津学籍性价比最高的选择。

不止是海教园，前三甲中的武清商务区、生态城的成绩背后，也都是学区在推动。

因为他们有个共同的特点，配套的学区是同价位房子里，最容易入学的，或者最好的。

看到这里，天津楼市的这波热度之谜，答案已经呼之欲出了。

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天津学区房为什么这么火热？

因为在外地人眼中，天津是整个北方的学区房。

尤其是在重点本科的录取率上，天津优势很大，近几年都保持在70%以上。

△图片来源于网络

这样的数据，成了很多中介鼓吹天津高考难度低的论据。于是，让孩子来天津参加高考，成为很多外地人尤其是北漂家长的梦想。

加之，作为两大“主流”落户方式的海河英才、积分落户，近两年也不断“开口子”，因此源源不断的「新天津人」涌入。

天津落户政策的本意是为了吸引外来人口，结果现在却吸引了一批奔着学区来的家长，更确切的说，是北京的家长。

这个数据有多庞大，六六姐查到了一组数据，据媒体报道：截止2022年底，天津实现积分落户人数同比、环比“双增长”，累计吸引非津籍人才14.9万。

从北京到天津，从落户到买房，中间有很长的链路，这条链路上，对于天津来说，可能唯一的受益端，就是房地产市场能运转起来。

但如今俨然已经演变成天津的房地产终局，就是卖学区，这并不是健康的表现。

这个过程中，对天津教育资源的挤占，对本地生源的冲击，对户口政策的扭曲，对经济的负影响，都是肉眼可见的。

现阶段，楼市扎心的现实也显现了。从成交结构与总价段来看，现如今，天津楼市全靠外来人口撑场面，就好比这一波北漂进场，直接将市场上低价房源扫空；本土市场断层与分化严重。与此同时，最近市场反馈，行情较之前已经有所回落。

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开年后，我们看到天津全力拼经济的决心，在多个重点领域均有布局。

比如，城市更新——南门外大街商圈北部片区、和平印象城、海河柳林、河东一机床、南开天开园、西营门等，提升核心区品质，

比如，产业端按下启动键——市委经济工作会议对今后5年制造业的发展方向作出了部署，推动重大项目在天津布局。华为公司全国首个区域总部落户河北、红桥区重点发展工业软件...各区均要有所建树。

比如，土地端——2月以来，各区先后展开土地推介；相关部门不惜千里迢迢南下招商，要与各大房企共谋发展。

比如，融资端——开年天津银企表示，将在房地产开发贷款、个人住房按揭贷款、债券承销与投资、房地产并购融资及其配套服务等方面开展深度合作。宽松的财政政策与货币政策也让大项目启动有了资金支持。

这几年从整体经济形势、GDP数据等方面来看，天津爬坡过坎，滚石上山，经历了转型的阵痛、坚守的煎熬、拼搏的艰辛。如果这时候重走炒房卖高考的老路，恐怕长远来看得不偿失。

站在新的路口，希望能把力用在要害处，把劲使在刀刃上。