诸葛找房：2月土地市场溢价率“二连升” 民营房企拿地身影渐多

一、2月份土地市场量缩价涨，一二线城市成交加速

1、2月土地供应规模维持低位水平，推出楼面价持续上升

据诸葛找房数据研究中心监测，全国主要地级市2023年2月供应土地254宗，供应规划建筑面积为1692.8万㎡，同比下降48.24%，环比下降10.07%；推出楼面均价为5444元/㎡，同比下跌14.88%，环比上涨28.67%。进入2023年，前两月土地市场供地活动较少，短期内供应规模维持在较低水平。与此同时，在部分城市加大优质地块供应的带动下，本月推出楼面价持续上涨，这是时隔5个月价格再次突破5000元/㎡。预计随着市场逐渐复苏，各地推地力度将会有所加大，3月份土地供应或将迎来较为明显的回升态势。

备注：用地性质包含住宅用地、综合用地（含住宅）、商业/办公用地；2023年2月数据截止至2月26日，下同。

从地块性质来看，2月纯住宅用地供应规划建设面积775.74万㎡，同比下降40.6%，环比上升10.83%；综合用地（含住宅）供应规划建设面积462.52万㎡，同比下降68.12%，环比下降32.34%；商办用地供应规划建设面积454.55万㎡，同比下降11.58%，环比下降8.89%。与此同时，各类用地推出楼面价环比上月均有所上涨，且综合用地涨幅居首，为51.66%。

分各能级城市来看，2023年2月，一线城市供地量大幅上涨，二线、三四线城市仍然呈现下滑下滑态势。其中，一线城市供应规划建筑面积240.67万㎡，同比下跌45.05%，环比上涨668.36%，主要是由于在上月一线城市供地量规模较小的基础上，本月北上广深4城一齐公布了2023年首批拟供地块清单，在一定程度上促使供应量激增；二线城市供应规划建筑面积576.91万㎡，同比下降50.2%，环比下跌15.58%；三四线城市供应规划建筑面积875.22万㎡，同比下跌47.73%，环比下跌25.04%。从推出楼面价上看，一二线城市推出楼面价环比双双转跌，三四线城市推出楼面价止跌转升。

2、2月土地市场成交量降价升，一二线城市收金环比翻倍

据诸葛找房数据研究中心监测，2023年2月全国主要地级市土地成交301宗，成交规划建筑面积为1710.88万㎡，同比下降10.63%，环比下降8.74%；成交楼面价为5814元/平方米，同比上涨13%，环比上涨72.11%；土地出让金为994.67亿元，同比微涨0.96%，环比上涨57.05%。在本月供应端持续收紧的背景下，土地市场成交规模依旧延续低位态势，预计随着接下来土地供应闸门进一步放开以及房企补仓情绪上涨，土地成交量有望逐步迎来回升局面。

从地块性质来看，2月纯住宅用地成交规划建筑面积为818.11万㎡，同比上涨7.19%，环比下跌8.32%；综合用地（含住宅）成交规划建筑面积为506.16万㎡，同比下跌10.71%，环比上涨16.42%；商办用地成交规划建筑面积为386.61万㎡，同比下跌33.83%，环比下跌29.4%。与此同时，涉宅用地土地出让金均较上月上涨，商办用地由于成交量下滑显著，收金规模相较上月有所缩减。

分等级城市来看，一二线城市成交规模较上月上升，三四线城市延续降势。其中，本月一线城市成交13宗，成交规划建筑面积84.65万㎡，同比下跌52.31%，环比上涨34.08%；成交楼面价为23341元/㎡，同比下跌15.91%，环比上涨116.7%；土地出让金197.59亿元，同比下跌59.9%，环比上涨190.55%。北京2022年第五批次集中土拍于本月收官，且热度居高，同时上海、深圳有多宗商办地块成交，一齐带动一线城市整体土地收金大幅上升。

二线城市土地成交110宗，成交规划建筑面积758.79万㎡，同比上涨52.67%，环比上涨30.77%；成交楼面价为8192元/㎡，同比上涨103.93%，环比上涨109.78%；土地出让金621.62亿元，同比上涨210.95%，环比上涨174.34%。本月郑州、天津、苏州、杭州等多个二线城市开启了今年首轮集中土拍，而且苏杭等热点城市的土拍更显升温，拉动二线城市整体成交量价双双走高。

三四线城市土地成交178宗，土地成交规划建筑面积为867.43万㎡，同比下跌30.04%，环比下跌29.56%；成交楼面价为2023元/㎡，同比下跌14.28%，环比下跌16.46%；土地出让金175.46亿元，同比下跌40.04%，环比下跌48.2%。

二、2月土地市场溢价率上升、流拍率下降，一二线城市溢价率超5%

2023年2月全国主要地级市溢价率为5.39%，环比上升1.98个百分点，同比上升1.06个百分点。自去年5月起，土地溢价率高位回落，去年9月进入低位水平。进入2023年，土地市场显露回温迹象，溢价率连续2月上升，一方面，楼市交易活跃度上升，房企补仓情绪增加；另一方面，金融政策持续支持房企融资等，因此房企资金流动性获提升，进而也会带动房企对土地市场的投入。流拍率方面，本月流拍率为15.45%，较上月下降4.6个百分点。

分等级城市来看，一二线城市溢价率靠前，三四线城市低溢价高流拍并存。溢价率方面，一二线城市均较上月上升，且溢价率均超5%；三四线城市溢价率由上月4.65%降至3.63%。流拍率方面，一线城市仍无流拍现象，二线、三四线城市流拍率虽较上月有所回落，但仍处于较高位，其中三四线城市流拍率高达19.82%。

三、杭州土地出让金领跑，华润置地63.58亿拿下北京朝阳1宗商用地块

2023年2月城市土地出让金TOP10榜单中，长三角城市表现仍然较为亮眼，占据半数份额。其中，杭州以276亿元位居土地出让金首位，在2月份这1个月内，杭州时隔14天完成了两轮土拍且均保持较高热度，特别是2023年首轮土拍，触顶成交比例升至62%，而且民营房企以较高的积极性收割过半。除了杭州，北京、苏州的土拍竞争也较激烈，北京2022年第5轮集中土拍，6宗地共吸引了20家房企及联合体报名参与，其中有3宗地触顶成交；苏州2023年首轮集中土拍中，参与现场摇号房企多达31家，2城本月土地出让金分别为196亿元、145亿元。与杭州、北京等城市的偏热相比，郑州2023年首轮集中土拍则略显冷清，11宗地有10宗底价成交、1宗流拍，本地国企为拿地主力，同时，郑州本月土地出让金为54亿元，位居第五。

地块成交总价TOP10榜单中，共覆盖了杭州、北京、苏州3个城市，分别上榜4宗、4宗、3宗地块。从溢价情况来看，有8宗触顶成交，溢价率均超11%，仅有2宗底价成交。其中，北京顺进商务咨询有限公司（华润置地）以底价63.58亿元拿下北京市朝阳区朝阳站交通枢纽南侧建设用地一体化项目0313-5597、5598、5599地块，位居成交总价首位；其次，华润置地再以36.43亿元竞得苏州首轮土拍中编号为苏园土挂（2023）01号地块，溢价率达15%，位居成交总价第二，不仅如此，该宗地块最终成交楼面价35650元/平方米，还刷新了苏州工业园区地价纪录；越秀地产以33.12亿元竞得北京市昌平区回龙观国际信息产业基地二期（一）地块土地一级开发项目CP01-0801-0018、0019、0020、0015、0023地块，位居成交总价第三，另外，同为北京的另一宗经济技术开发区亦庄新城0303街区F1C-1、F1S-1、F1R-1、F1A-1地块由京东集团底价拿下，总成交额31.12亿元，位居榜五。

四、民营房企身影渐多，华润置地再夺冠位

房企拿地金额TOP15榜单中，华润置地再居榜首，总权益拿地金额为102.7亿元，该笔土地投资资金注入了京苏杭各1宗地块，由此可见，2023年华润置地对于热点城市的布局意愿较为强烈。越秀地产、厦门坤霖辰房地产投资有限责任公司分别以59.1亿元、31.6亿元位居权益拿地金额第二、三位。值得注意的是，本月地方城投托底现象有所减弱，民营房企身影增多，如滨江集团、伟星房产等。预计随着各地土拍市场活跃度逐步回升，房企资金流动性压力也获进一步缓解，民营房企将会在土拍市场中更加站稳脚跟。