拿珠宝换地，周生生们算了一笔账

文/乐居财经 靳文雨

古人有言，乱世买黄金，盛世藏古董。近年来国际形势不稳叠加部分地缘冲突，使得全世界各地的人们都在疯狂买黄金，金价也一路飙升。

然而，需求一路高涨的同时，黄金珠宝商的生意却越来越难做，只能玩起了跨界。

近期，在珠宝领域做的风生水起的周生生，发布了一则关联交易，表示将以1.16亿港元收购位于香港元朗的一处物业，同时以717.5万元、295.4万元购买两处位于佛山顺德区伦教街道荔村的物业。

几天后，明牌珠宝也传出消息，表示将瞄向光伏领域，并要投资百亿建设日月光伏电池片“超级工厂”项目。

在大众的印象里，珠宝行业富丽堂皇、非常富有，开在黄金地段的黄金店铺也总是人流攒动。但现实是，珠宝行业越来越难在行业内找到突破缺口。

一些小企业艰难求存，而一些底盘尚稳的珠宝龙头企业，也纷纷扭转车头，选择了跨界探索新的业务，其中买楼圈地，便成为选项之一。

除了周生生、明牌珠宝之外，近些年，香港老牌珠宝商周大福、六福珠宝以及内地珠宝零售企业周六福、明牌珠宝等，也纷纷拿地买楼，建产业园，购置商铺等，不断加码房产等固定资产的投资。

然而，跨界谋生似乎并不好做。涉足房地产经纪业务的明牌珠宝、踏入长租公寓领域的周大福，都遭折戟。主营业务不断承压，新业务延伸又格外吃力，不少珠宝商们陷入突围困境。

拿地作商铺

周生生近期购地，香港和佛山这三处物业的卖方均为周氏家族成员。其中周永成为董事会主席兼集团总经理，周敬成为公司执行董事，周淑华和周慕贞为家族成员。

香港物业位于新界元朗青山公路85号，地处元朗中央商业区，土地面积约1050平方呎，是由周氏家族在1970年收购的，原收购成本仅为24万港元，相较于近两年每月27.5万港元的租金成本来说，算是很低的价格。

这幢楼宇的地面楼层是周生生的珠宝零售门店，其他楼层则用于经营周生生的证券业务。由于营商环境持续不佳，2021年1月，周生生终止了经营证券及期货经纪业务，其原办公楼层也一直处于空置状态。

位于佛山顺德区的两处物业，则是由周氏家族传承下来的，土地面积分别为286.79平方米和118.07平方米。目前均由周生生集团在其一般日常业务过程中用作员工的宿舍。

有业内人士称，周生生这次收购了位于元朗的物业后，或有意将门店建设为旗舰店。而公告中的董事会意见也明确表示，“香港物业将继续用作本集团的零售店铺。收购事项完成后将不会影响现有用途。”

像周生生这样的珠宝品牌零售商来说，他们在香港等地的门店大部分为直营，且老板自持或者公司持有物业的现象十分普遍。如果此番交易顺利，将为周氏家族带来不少于1.27亿港元的现金收益。

而对于该关联交易的初衷，有业内人士表示，或许并不是因为大股东缺钱。在目前楼市欠佳的大背景下，与其把商铺放在自己手里，还不如转换成现金，拿去做收益更佳的其他投资，或者购买回报率更高的商铺。

周生生收购位于元朗的物业后，或有意将门店建设为旗舰店。公告中的董事会意见也明确表示，香港物业一直及将继续用作本集团的零售店铺，收购事项完成后将不会影响现有用途。

事实上，这两年买卖物业的珠宝商并不在少数。如在2018年底，香港永伦集团就曾斥资约21.7亿港元，从周大福手中购入了铜锣湾新安大厦旧楼物业。

次年9月，周大福的直接附属公司周大福代理人有限公司，又将上海新世界淮海物业50%股权卖给了新世界发展。交易完成后，新世界发展全面持有上海香港新世界大厦。

据乐居财经了解，新世界发展的掌舵人为郑裕彤的孙子郑志刚。在这笔关联交易中，涉及的物业主要包括上海香港新世界大厦及里面的上海K11商场，完成后新世界将透过 K11集团全资控股旗下所有K11品牌商用物业。

花式涉足地产

近些年，圈地买楼珠宝商并不在少数。紧随周生生买物业的消息之后，2月4日，明牌珠宝瞄向了光伏领域，并传出了要投资百亿建设日月光伏电池片“超级工厂”项目消息。

在此之前，明牌珠宝也曾有过一段跨界地产的经历。

在2015年至2016年两年间，明牌珠宝曾合计耗资31亿元，收购了苏州好屋100%股权，主营房地产经纪业务，欲打造地产与珠宝双主业。

当时，苏州好屋原股东曾承诺，2016年度、2017年度、2018年度分别实现净利润1.8亿元、2.5亿元、3.2亿元，盈利承诺期间的承诺盈利数总和为净利润7.5亿元。

但这次跨界联姻并不理想，苏州好屋之后的业绩与其收购时的承诺相差甚远。数据显示，2019年到2021年，苏州好屋累计亏损超3.3亿元。因此2019年、2020年，明牌珠宝对苏州好屋分别计提了1.78亿元、3.04亿元的股权投资减值准备。

虽然出师不利，但明牌珠宝似乎却并未放弃进军房地产的决心。去年4月，明牌珠宝又以自有资金投资成立了上海知鲸多，拟开展房地产销售经纪类业务。

背靠新世界的周大福及郑氏家族，也已在房地产投资领域筹谋多年。

十几年前，它就在暗自加紧布局内地楼市，如在2008年9月，周大福以15.6亿元的底价，投得广州地标性商业地块珠江新城东塔项目。在这里建设的周大福金融中心，楼高530米，成为广州第一高楼。

在天津，周大福企业也投资有一座超高层建筑——周大福滨海中心。其建筑高度也为530米。该楼位于天津市经济技术开发区外，容纳了办公室、300套服务公寓和一家五星级酒店。

2011年，周大福又以24.36亿元，从上实控股（00363.HK）手中获得了上海市青浦区两块土地90%的权益，并且还斥资11.68亿港元收购了上实控股上海四季酒店约77%的股权。

另据媒体报道，近些年，周大福在广州、天津、深圳等地都曾投入巨资圈地，建设项目涵盖产业园、工厂、学校、写字楼等。

2020年9月，周大福看中长租公寓这篇蓝海，并在上海浦东推出了旗下第一家跨界酒店品牌——同派酒店。这一酒店集合了酒店功能、长租功能、办公功能，已在上海虹桥店、杭州未来科技城店相继落地，还有广东、深圳、沈阳等城市也在规划中。

然而，周大福的这笔新生意进展的似乎也并不如意，在2022以来的财务报告中，均未有关于该长租公寓项目的相关字眼和数据被提及。

去年以来，周六福、六福珠宝等珠宝商也按捺不住，在地产领域动作频频。如去年4月，六福集团欣然宣布，将投资5亿元，在湖北省宜昌市的三峡国际珠宝博艺园内打造总面积达8万平方米的六福珠宝文化创意产业园，并预期将其作为六福未来在华中地区的总部。

而据乐居财经了解，早在2003年，六福就曾于广州市南沙区兴建了六福珠宝文化创意产业园，自设大型珠宝加工厂房。

经营承压下的跨界

在珠宝商们加码房产等固定资产的投资，圈地买楼，建产业园，购置商铺等行为背后，很大一部分原因是珠宝行业利润不佳且经营状况不稳定。

对于珠宝零售商来说，业绩的增长主要依赖于加盟门店数量的规模增长。但近些年，门店端流量减少成为实体行业共同面临的局面。尤其受新冠疫情等全球性危机的影响，实体店受到了不小的冲击。

以位于香港铜锣湾的罗素街为例，在疫情之前，这里曾是全球租金最为昂贵的街区。但在疫情之下，昔日热闹非凡的场面不在，其租值也普遍暴跌三至四成，部分跌幅超过50%。

此前有媒体曾报道，普拉达、博柏利、劳力士等奢侈品牌在疫情期间接连关闭了罗素街店铺。而周生生曾于2015年以天价租下的罗素街59至61号地下G1至G4号舖，也被手表商Daniel Wellington取代。

过去三年，黄金珠宝行业上市公司的平均ROE（净资产收益率）为-37.95％，平均净利率为-35.32％。具体到企业来看，明牌珠宝在2019-2021年的扣非净利润均为负，分别为-9899.55万元、-3.1亿元及-2676.95万元。

周生生在2020年、2021年的净利润为5.44亿元、6.43亿元，相对于2018年的10.12亿元来说，也大幅缩小。2022年中报显示，其上半年归母净利润为4.72亿元，同比下降了12％。

虽然随着电子商务的发展，很多珠宝商开通了线上销售渠道，但目前来看，线上购买流量成本也在不断攀升，且中国的黄金珠宝市场普趋于饱和，转化率并没有明显上升，很多珠宝商们依然面临的不小的业绩压力。

机构数据显示，在2011年至2021年的十年间，周大福的市占率从8.4%降至7.6%；六福集团由0.7%降至0.6%；而明牌珠宝则由1.8%直接下滑至0.5%。

当然，也有部分珠宝商选择跨界，是想要进行长期财务投资，以换取更长久的回报。比如在商铺价格较低的时候购买自持，通过租金可以测算出商铺回报率。

去年10月，周六福就曾花费8630万元买下来位于深圳宝安的罗湖清水河新型产业用地，建珠宝产业中心。根据预期，项目建成投入运营后，未来5年（2023年至2027年）年均营业收入将超过64亿元，年均税收不低于2.6亿元。

还有部分珠宝大佬是出于业务协同的考量，会与地方政府合作，进行相关产业链的打造。如在去年12月，顺德区伦教街道三洲一二级联动改造项目，通过公开竞价的方式确定合作方，结果显示，项目由佛山金福荣产业发展以16.73亿元中标。

股权穿透显示，该公司实际控制人为佛山金福汇投资发展，而其背后为深圳金雅福、富利宝投资和周六福投资，持股比例分别为55%、35%、10%。其中金雅福创立于2006年，总部位于深圳，业务也涉及黄金珠宝全产业链等。

根据协议，合作方承诺将在这里开发建设具有黄金珠宝风情步行街、黄金珠宝大师工作坊、黄金博物馆、非物质文化遗产博览馆等在内的全新城市空间。

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