坐标园区车坊，中国铁建·星樾湖滨与中海独墅云著，如何选？

昨天我们对比了斜塘与车坊这两个板块，我们知道从规划来看，车坊被划入了吴淞湾未来城，拥有高规划起点和强兑现能力。

车坊板块因背靠独墅湖高教区 ，且板块内拥有丰富的产业，产业集聚之下大量高精尖人才汇聚，人才带来楼市购买力，故板块楼市具有一定的支撑。

从二手房市场看，板块内拆迁安置房较多，挂牌均价在2-3万元/㎡，唯一的次新房中锐星奕湾挂牌价格在3.7万元/㎡，板块断供8年有余，可谓承载了大量的改善需求。

目前，车坊板块有两个在售新盘——中国铁建·星樾湖滨与中海独墅云著，备案均价都在3.5万元/㎡左右，购房者该如何选择呢？

今天分析师通过实探，从城市界面、功能配套 、产品力这几个方面，对这两个项目进行比较，希望对粉丝有所帮助。

城市界面

中国铁建·星樾湖滨与中海独墅云著两个项目相距很近，直线距离不到1公里，都位于2022年园区政府新规划的吴淞江未来城的核心居住片区内。

除了中国铁建·星樾湖滨与中海独墅云著外，未来板块还将有10多宗地块待出让，未来居住氛围更加浓厚。

中国铁建·星樾湖滨位于蔺谊路北、朝前路西，周边为安置小区与企业园区，整体环境相对比较好，生活氛围浓厚。

中海独墅云著位于松涛街与普惠路交汇处以东，相较之下，目前周边界面略显逊色，南面基本是待拆迁的“老破小”，周边也是工地与待开发土地。

整体看来，中国铁建·星樾湖滨周边的城市界面较好，但相信随着两个项目交付、入住率不断提高，以及后期其他地块开发和各项配套逐渐落地，城市界面会有所改善，毕竟这里将会是未来车坊板块的核心居住片区。

生活配套

前文提到两个项目相距并不远，所以交通、商业、教育、医疗等生活配套基本是共享的。

交通方面，地铁与自驾出行将十分便利。

目前地铁8号线在建，终点站就是车坊站。

自驾方面则可以走东方大道与4月即将通车的星塘街南延段，通过中环快速到达苏州其他区域。

中国铁建·星樾湖滨步行至地铁站需1.4公里左右，而中海独墅云著距车坊站仅500m，中海独墅云著公共出行会更方便一些。

两个项目都比较靠近学校，中海独墅云筑距朝阳路实验小学约800m，这是一所九年制教育学校。

中国铁建·星樾湖滨较靠近车坊实验小学（松涛校区），项目西侧的星湖幼儿园已经投入使用，在家门口接送孩子上下学非常方便。

目前板块内仍旧缺乏大型商业综合体，这也是车坊和园区核心板块相比之下明显短板。

目前仅有文荟苑邻里中心在建中，距两个项目均500m左右，预计今年就能完工。

此外中海独墅云著筑西侧还有两块商业用地待开发，但面积都不大，基本是社区邻里型商业，满足买菜、购物等基本生活所需。

板块内还有星湖财富广场、文萃广场等，可以满足基本的生活购物需求。

8号线预计2024年开通，届时乘坐地铁8站路到达时代广场站，享受圆融久光商圈。

产品力

壹

中国铁建·星樾湖滨

中国铁建·星樾湖滨是中国铁建在园区的第三个项目。从社区规划来看，项目打造了10栋6-10F洋房和4栋26F高层，共14幢住宅，仅有747户，洋房占比较高，主力户型为建筑面积约112-143㎡，是一个典型的改善型住区。

在社区景观方面，中国铁建·星樾湖滨结合多个苏州园林景观元素，打造“1座森林，3片森园，8大大主题景观空间场景”。

在社区公共空间设计上，引入康体、娱乐、社交、休闲4大模块，以及童玩天地、邻里书吧、长者欢聚场、四点半学堂等9大场景，丰富邻里社交。

项目首开户型分别是建筑面积约129㎡与143㎡的洋房户型。

约143㎡四房户型，约15米南向面宽，约5.7米宽厅，BLDK一体化设计，主卧套房搭配双台盆设计、浴缸、淋浴，全屋共有6个飘窗，得房率较高，该户型受板块内改善客群认可度较高。

约129㎡四房户型，约5.5米大横厅，约11.9米南向面宽、主卧套房、次卫干湿分离，4个房间全都带有飘窗设计。

项目于去年12月开盘，共推出165套洋房，目前去化相当不错，从现场销控表来看目前只剩下不到40多套房源，下批房源加推时间待定，根据现场业务员介绍备案均价可能还会有一定上调。

装修标准方面，除了标配的中央空调（东芝或同等品牌）、新风（布朗或同等品牌）、地暖（NABO或同等品牌）三大件，厨房配备了老板燃气灶、抽油烟机项目，卫生间配备了海尔热水器、三雄极光浴霸、摩恩龙头和花洒等高端品牌，同时值得一提的是项目全屋墙纸交付，入住时更加舒适与便利。

贰

中海独墅云著

中海独墅云著是车坊板块断供6年来首个入市的项目。项目打造4栋17F小高层与9栋8-9F洋房，共551套房源，洋房占比没有中国铁建星樾湖滨高。

从往外部看，楼栋外脚手架已拆除，应该处于内部精装修与外立面施工阶段。

在建筑设计上，项目运用大面积玻璃材质，外立面颜值较高，且楼间距较大，保证了社区的低密性。

在社区景观与休闲空间方面，项目将打造“两轴七境”沉浸式光合花园，同时以口袋公园为主题打造休闲架空层，包含全龄会客、怡然健身、儿童游乐等不同分区。

在户型设计上，项目打造建面约97㎡小高层户型与110-133㎡洋房户型，目前洋房户型已全部售罄，项目仅在售13#、15#小高层户型，同时还有两栋小高层未推。

建面约97㎡户型，三房两厅一卫设计，格局方正，三开间朝南，双阳台设计，同时有多飘窗赠送，是园区少有的小户型设计，该户型去化较好，受到众多在独墅湖高教区上班但是预算有限的年轻人的青睐。

项目全装修交付，配有格力中央空调（或同等品牌）、百郎新风（或同等品牌）、菲斯曼水地暖（或同等品牌）三大件，还配有方太燃气灶、抽油烟机，卫生间配置百朗浴霸、科勒龙头与马桶等一线品牌。

叁

小 结

01

社区规划对比

两个项目均打造了风格不同、品质不俗的社区景观，社区活动区域规划也很合理，中海独墅云著更偏国际化现代风，而中国铁建·星樾湖滨主要以苏州园林为蓝本，景观风格也更偏新中式。客户可根据自己的喜好选择。

二者之间的差异之处在社区整体体量，中国铁建·星樾湖滨最大楼间距达到约41米，保证了居住舒适度、采光通风效果，也有足够的空间打造丰富的社区景观。

02

产品户型对比

目前两个项目并不存在重叠户型，中海独墅云著起步为建面约为97㎡户型，且多飘窗赠送，拥有总价低的优势，多面向为刚需、刚改客户。但受整体面积限制，虽然做了3房，但房间较为紧凑，北向约9平米的书房，居住功能也比较弱。

中国铁建·星樾湖滨目前在售起步建面约129㎡户型，还未推售的高层户型起步面积段在110㎡左右，社区整体改善属性更加纯粹，单从居住舒适度而言，肯定是中国铁建·星樾湖滨更胜一筹的。

03

装修标准对比

两个项目在售均为全装修交付，三大件、厨房卫浴等设备均为高端一线品牌。值得一提的是，中国铁建·星樾湖滨洋房户型做到了户内房间墙纸交付，具有一定的优势。

总体来看，中国铁建·星樾湖滨和中海独墅云著两个项目都各有优势。

中海独墅云著目前仅剩小高层在售，起步为建面约97平米的户型，对于首次置业的购房者较为友好，项目主要偏向首次置业或者刚需首改的客群，置业门槛比中国铁建星樾湖滨要低。且项目的地段相对而言更加优越，距离地铁站、学校和周边规划中的商业配套都比较近，生活便利度要高一些。

中国铁建·星樾湖滨着产品类型更多样，高层和洋房户型都有，周边整体界面也相对整洁和良好，隔壁就是幼儿园，未来上学比较方便。项目整体户型偏改善，二批次推售时备案均价还可能会有上调，因此相对中海独墅云著置业门槛较高一些，不过相较其他板块，这也是一个低总价入手园区4房洋房的机会。

两个项目目前的价格基本都在3.5万元/㎡左右，对于这两个项目，你又会pick哪个呢？

本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考

引用数据及观点请注明来源：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）

仅代表克而瑞苏州机构观点，供参考

引用数据和观点必须经克而瑞苏州工作人员同意转载务必按照以下格式：转自：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）

读完文章后

感谢“分享、点赞、在看”三连支持哦