房子价格跌了近50%，三四线楼市迎来“贬值潮”？马光远也改口了

进入2023年以来，各地关于扶持楼市的政策不断出台，再加上经济恢复正常发展，社会中关于楼市回暖的消息不断。在2月份，就有少数热点城市的楼市开始回暖，这些城市的房价也出现了反弹的迹象。就比如上海一二月份楼市就在不断回暖，部分小区跌了3年的房价一个星期就涨了回来。在笔者看来，过去两年房价之所以出现下跌，很大程度上是因为楼市调控政策和经济的影响，这让人们对未来房价的走势失去了信心。而现如今，楼市调控政策不断放松，经济也恢复了正常发展，这确实给房价的上涨提供了基础。

在这里，笔者再次表达自己的观点，笔者一直都看好一二线热点城市的房价，虽然这些城市的房价目前也是偏高，但是这并不意味着这些城市的房价就不会再上涨了。房价上涨的根本原因并不是楼市炒作和建筑成本上涨，根本原因是供需，只有有足够的人口买房才能支持房价上涨。另外，大部分投资客投资房产也会选择房价还有上涨空间的城市，而一二线热点城市就在他们的原因之中。原因很简单，人口是房地产行业的基石，而一二线热点城市最不缺的就是人口。一二线热点城市经济比较发达，很多还都是一个省份的省会，这让这些一二线热点城市有着得天独厚的人口资源。

因此，2023年楼市回暖并不是没有可能，起码对于大部分一二线热点城市的楼市来说肯定会慢慢回暖。在过去几年虽然楼市库存比较高，但是因为房企资金链紧张的原因，大部分房企也都没有拍多少土地，同时我国房地产投资规模在最近两年也缩减的不少。因此，一旦目前这些楼市库存慢慢降低下去，房价就会出现反弹上涨的情况。很多人会说二手房到处都是，市场根本不缺房子，但是人们买房时是“买涨不买跌”，二手房业主卖房时其实也是“卖跌不卖涨”。一旦房价出现了反弹上涨的情况，市场中正在挂牌的二手房大部分都会提高挂牌价，还有不少二手房业主会直接下架房源等待房价上涨。所以不能仅仅看当下楼市行情有多不好，有多少二手房业主在着急卖房子，一旦房价上涨，这些行情就会极速逆转。

当然还是那句话，决定房价上涨的根本原因还是人口，当下我国房地产行业已经发展到新阶段，我国的总体住房资源已经不再紧缺，甚至已经出现了过剩的情况。因此，在目前这种楼市大环境下，就算政策环境比较好，房价也很难再像过去那样只涨不跌了。在笔者看来，一个城市的房价未来是上涨还是下跌，最终还是要看人口。对此，三四线城市的房价在未来几年也很难出现反弹上涨的情况，并且大概率还会出现持续下跌的情况，因为大部分三四线城市现在都没有人口的支撑。三四线及以下城市的人口增速一直处于0.3%左右，低于全国人口平均增速0.5%，也远低于一线城市和二线城市的人口增速。另外，随着城镇化率越来越高，我国城镇化建设的速度也会越来越慢，这意味着三四线城市将慢慢失去城镇化建设的红利。

对于三四线城市来说，目前面临的不仅是城镇化建设速度越来越慢的问题，同时我国人口流动正在从“农村流向城市”向“小城市流向大城市”转变，这意味着未来三四线城市的人口会逐渐减少的情况。人口滞涨或者减少，都意味着人们对住房需求在减少，而现在三四线城市并不缺房子，并且存在供大于求的情况。因此，就目前而言，大部分三四线城市的房价已经失去的继续上涨的基础，加之目前大部分三四线城市的房价还严重偏高，所以未来几年大部分三四线城市房价继续回调才是正常现象。

其实从2019年以来，随着棚改规模逐渐缩小，三四线城市就失去了棚改支撑，房价也在不断回调，一些三四线城市的房价的跌幅还比较大。就比如笔者老家，一个四线城市，在2017年时房价突破8000元/平方米，部分楼盘的售价更是在万元以上。而目前新建商品房售价已经跌到了6000元/平方米左右，一些二手房(准新房)的售价更是已经跌到了4000多元一平方米，相比于2017年的高点跌了50%左右。这种情况并不是个例，目前我国大部分三四线城市，特别是北方的三四线城市，房价跌幅尤为明显。出现这种情况也非常正常，同时对于这些城市房价的下跌大部分并不意外，而是觉得在情理之中。确实，对于现在大部分三四线城市来说，经济不发达、人口流失，这些都是房价下跌的原因，更重要的是，这种情况未来基本上会一直持续。

在2020年初著名经济学家马光远表示：房地产支柱地位100年不会变，房地产这个东西，闻着臭，吃着香。谁吃谁知道。整天嚷嚷臭的，都是因为没有吃一口。但是现在针对三四线城市的楼市，马光远也改变了自己的看法，马光远认为现在投资三四线城市的房子就是在火中取栗，房子不再适合大众投资，不再是最好的投资产品。通过马光远对楼市观点的转变可以看出，大部分三四线城市楼市未来发展潜力有限，现在过高的房价也会慢慢回归合理。

最近两年国家出台了楼市政策，不管是调控政策还是救市政策，其实都是在维护楼市的稳定发展，防止房价的大涨大跌。而楼市稳定发展，这对刚需购房者是非常有利的，特别是对于生活在一二线热点城市的刚需购房者，房价走势的平稳给了他们买房的准备时间。对于一二线热点城市和三四线城市的房价走势，你怎么看？