房价、商业、配套样样拿不出手？上江北楼市还有未来吗

上回，我们聊了岷江新区的一些宏大“场景”，这回我们就来说说“房事”！

从最新发布的1月楼市数据来看，以上江北为主阵地的翠屏区，无论是价格还是数量上，都悄然落后于三江新区和叙州区了。如果我们把目光放得更为长远来看，2021、2022年，连续两年的数据显示，绝大多数在售楼盘都处在岷江新区的翠屏区，始终牢牢占据主城第三把交椅。

好消息是，翠屏区排名第三的位置不可撼动，坏消息是，排在它后面的，是柏溪片区……

客群稳定、市场波动不大，一直以来就是岷江新区楼市带给众人的直观感受，即便是过去十来年时间，曾经历过“和都国际”和“御景半岛”风波，似乎都没有对区域楼市带来太多的不利冲击。

这片兼具老城“厚重”与新城“潜力”的热点区域，安家到底“易不易”？

房价：上比大地坡、下探老柏溪？

如果要在宜宾选择一个能囊括城市从工业时代向现代转型的区域样本的话，岷江新区可能是最好的选择。

过去沿江比邻而居的工厂企业以及目前愈发扩大化的五粮液厂区，在不断提醒你，工业宜宾不仅是过去，是现在，更是未来宜宾不可或缺的经济支柱。

但与此同时，以重点围绕“第三产业”打造的岷江新区，又让人得以窥见了大城市发展的些许痕迹。与其说，全盘重塑的三江新区和略显偏科的南部新区能完全代表宜宾，不妨说他们意味着宜宾的未来形象，而岷江新区则展现出一个变革中的宜宾。

历史于斯处回眸，也总会向新而生。

说回区域楼市！五粮液等厂区模式给予岷江新区的，不仅gdp上的数字和乐见其成的税收，更意味着地缘刚性极强的购房人群。宜宾楼市的一大潜规则就是：上江北的人，最喜欢在上江北买房。

极其稳定的购房群体，不断刺激着房企进入，从最早的正和、裕川、银龙、远达到后面的正和、华富、经典、邦泰、阳光以至华泓、新城、鸿通、金科。这些宜宾人耳熟能详的房企名称，都曾经或者正在岷江新区开发，将旧州的老破小变成了一栋栋电梯公寓，也让高客站背后的荒地变成了当下“充满可能性”的岷江新区。

然后是，2022年，正和返场、丽雅进入上江北。

岷江新区未来发展效果图

一串串名字，意味着此起彼伏的楼盘，也意味着房价的基本盘。只不过，岷江新区的房价一直以来就是一个颇为怪异的存在。回首当年三江新区还称作临港，南部新区还只有大地坡一隅之际，岷江新区的房价可以说是全城仅次于南岸的存在。

如今，随着楼市规模的“谨慎发展”，岷江新区即便经历了好几次的“遇人不淑”后，价格反倒呈现出了一种上限极高，下限也极低的水平。

一方面，随着丽雅进入后，放眼其在其他区域开发的产品来看，9k起步，万字也不是啥新鲜事，那么岷江新区的新产品究竟会不会破万呢？这个就不好说了。

同时，岷江新区一些在售楼盘目前给出的价格，甚至是“5”字开头，几近与柏溪片区相当。

房价差距大 却是不宜居？

几十年的时间，旧州组团的人居格局悄然形成，沿江而建的旧城格局，曾集中了绝大多数上江北居民。但随着老城政务功能的疏解，南岸片区划归叙州区后，打造翠屏区新中心又成了上江北或者说岷江新区未来的目标定位。

岷江新区未来发展效果图

还是那句话，要有人来，才能撑起楼市，进而带动发展。

如果单纯从价格维度来看，岷江新区基本上是能够满足不同群体的购房需求的，而从品质上来说，偏重刚需的清华苑、时光里，偏重刚改的吾悦广场、集美江山、五洲庄园，甚至偏重改善的翰林院、江北院子以及丽雅新项目，也大抵符合不同收入水平的购房群体。

吾悦广场效果图

但问题在于，除了房子本身因素外，最大问题是，这里宜居么？

随着购房群体愈发年轻化，对于房价外因素的考量成为了购房群体买房的重点。学校、公园、商场、医院、交通等等一大波配套要求，是实实在在能影响居住质量的存在，尤其是在全城房价大差不差的当下，岷江新区在这些方面究竟有多少竞争力？

之前恒大·御景半岛热卖的时候，购房者除了看重其品牌和所谓“精装房”产品外，更多还是其要“商业方面将依托岷江打造宜宾国际酒文化街区，集商业休闲、文化体验、生态居住，旅游观光于一体的岷江生态社区”。

御景半岛

如今恒大的饼还悬而未决，岷江新区还想依靠过去只是单纯凭借楼盘热卖带来人群，进而反哺区域发展的老模式，似乎有点难了。

相比于南部新区遍地公园、三江新区重点围绕“园林城市”来打造，这些区域配套建设或按部就班或提档升级，岷江新区在打造这些方面都显得“谨慎有余、进取不足”。

以之前的跨线桥打造为例，工期迟滞、通车时间也是一再延后，尽管目前已经建成通车，但显然耗费大量的时间成本。

配套不给力，带来的是房企对于区域发展前景的“看淡”，再加上目前区域内不少房企爆出的“停工”消息，多多少少还是会影响购房信心的。

一言以蔽之，如果只是从价格和产品维度来考虑，到岷江新区买房其实能算是一个不错的选择。但如果将更多因素考虑进去后，不甚宜居、略显封闭的岷江新区，似乎住起来就“不易”了。

那，如果是你，会不会到这里买房呢?