国企给民企老板指了两条路

一年前，大约正是虎年春节前。当时，业内传出了：9家央国企，被要求通过收并购项目资产的方式，为有中高风险的11家民营房企，提供流动性支持的消息（《一批民营房企被摆上了货架》）。

于是，出现了第一批的资产出售潮。雅居乐、世茂、融创等等房企，都捧出了好资产，割肉回血。据说，最低打到了4.1折。

但好买好卖并没有持续太久。以为走过了最暗时刻，却是迎来了更深不见底的市场走势。

这些房企，也开始惜售了。

按暴雷房企内部人士的话说：还没违约前，卖资产变现，目的是能保全名声。

实质性违约后，反而不着急甩卖了。毕竟，处理模式变成破产重组了，而优质资产过度减少势必影响后期资方、战投进场。

谈判陷入了泥沼，7月那一大拨的烂尾楼潮里，就有不少无疾而终的标的。

最近，国企民企间的买卖动作，就又活跃了起来。

且这一次，不同于一年前的砍价狂人——价格未必是最合适的，模式却是更上佳的。

民企老板让出“控制权”

1月29日，建发股份发了份《关于重大资产重组进展暨预计成为美凯龙控股股东的公告》。

这个决策，从“拟定”到“确定”，一共16天。扣除春节假期，实际上不足10个工作日。

先是1月13日时，建发股份发布公告称，拟以不超过63亿元现金，收购美凯龙29.95%股份。

而后，不到5天时间，就通过了董事会审议确认收购。

63亿现金是什么概念？

建发股份的三季度报里，2022年前三季度的归母净利润是35.76亿元，账面货币资金大约923亿元，一年内的短债大约874.15亿元，剩余可自由支配资金约49.12亿元。

也就是说，按建发股份一年到头赚到手的钱，或者一年内可自由支配的资金算，都不够支付这笔交易。

这个对价，就连接近建发的人都说：价格还能再看。

投资者也明摆着表达了不看好，“放风公告”发布第二天，就送上了一份跌停以示态度。

但建发股份依然执着狂飙。

关键原因，或许就在于看上了红星的“控股权”。

追溯过往案例，大部分创始人就算四面楚歌了，也是不想让渡出控股权的。

比如古早年间的泰禾，尽管已经翻车了，但在与万科签订引战协议时，黄其森也没有放手控制权，只给了万科二股东的位置。

再如去年河南铁建入局建业地产，6.88亿港元买下的29.01%股权，对应的也只是二股东位置。

哪怕河南铁建还花了约7亿港元买了建业5.9亿股可换股债券，但到期日能延到2025年——想上位，至少要等两年后。

包括美凯龙的控股股东红星控股，之前几番出售资产时，也都不想动摇到控股地位。

2021年，红星控股做了3笔大买卖：

• 1是出售红星企发及其下属的红星地产板块（不含红星置业板块）70%的股权，以及红星地产的物业管理业务，作价40亿元；
• 2是出售旗下7家物流子公司，披露交易价为23.12亿元；
• 3是美凯龙物业80%股权，涉资6.96亿元。

其中，1和2的交易对象是远洋系，3是旭辉永升服务。

但毕竟地产物业物流，都还不是红星的最重头业务。上述的几笔交易，并没有触及到红星控股的实控权。

直至这次和建发股份的谈判，红星才用出售29.95%股权给建发+自己计划减持的方式，扭捏又大方地放弃了控制权。

目的在于获取更多更长期投资

红星控股行为背后，一方面是民营企业普遍遭遇的资金流难题。另一方面，也是希望能借助建发股份的，获得更多长期的“支持”。

在15日的投资者电话交流会上，红星美凯龙副总经理李建宏就提到：

• 首先，红星美凯龙与建发股份在房地产业务上具有较强的协同性——2022年，建发股份房地产销售额2022年为全国第十强，未来红星美凯龙可以为建发股份提供优质家居，提高建发的地产业务价值。

• 其次是供应链运营业务的赋能。一方面，红星美凯龙所处大家居行业可达5万亿市场规模，这是建发股份此前未涉足的领域，红星美凯龙可为其供应链运营业务开拓更多市场空间。

• 另一方面，红星美凯龙在全国布局的卖场，也可以助力建发股份拓展完善渠道布局。

• 第三点是，红星美凯龙在C端聚集了数千万高端会员。通过此次交易，建发股份还可以把红星美凯龙在C端消费者市场的优势，整合进其供应链优势。

• 此外，李建宏还提到了更重要的一点：背靠建发股份后，红星美凯龙未来在资本市场上的信用评级会得到提高，融资渠道更为广阔，融资成本也会降低。

而对建发股份来说，除了上述提到的几点协同，还多了一个并表的好处。

这种交易模式的后续发展，其实可参考上一个祭出控股权，已经“中交化”的房企——绿城。

国企控股原民企全权操盘

有不想要控制权的吗？也有，资本方。

这种模式一般存在项目交易——他们为了方便增加注资，先拿到了控股权。但他们并不想参与到具体事务中，在“掌权”那刻就已经规划好了未来的“让权”之路。

“我只想短暂接盘”。毕竟，他们除了“算钱”，其他都不太擅长。

融创最新的几笔纾困交易，就都是这种模式。

先有中国华融、中信信托联手6家银行，注资超120亿元给上海董家渡项目，用于该项目的整体开发、建设、运营。

后有东方资产入主融创武汉桃花源项目，注资33.11亿元，用于化解原有债务以及支持项目的整体开发建设。

尽管这几个项目中融创的占股只有10%，甚至0%，但这几次的股权转让并不是严格意义上的项目出售——

华融和东方资产，未来都只承担财务投资者的角色，行使监管职能。而融创仍然是操盘方，项目都将继续保留使用融创品牌。且融创会在未来融资偿还后，回购股权。

另外还有1月3日时，融创将深圳冰雪文旅城项目公司51%的股权与债权，转让给珠海华发，总金额约为35.8亿元。

尽管这个项目已经更名为“深圳前海·华发冰雪世界”，但0持股的融创，未来仍将作为项目的操盘方，与华发共同负责项目后续的开发建设及销售、运营管理服务。且融创在两年内拥有回购权。

项目行救项目 项目难单独支棱救公司

两种纾困道路，其实对应了两种不同类型的企业。

一种是已经多次求生却效果不佳，且项目难以零散扶持的。只能打包，从公司层面处理。

而另一种，是拥有明星项目的，盘活明星项目就可以让公司逐渐恢复喘息的。

比如董家渡项目，位于上海黄浦江畔核心地段，目前未售部分对应货值超过500亿元；武汉桃花源，总货值约226亿元；而深圳冰雪文旅城，按照深圳市政府的期望，未来将被打造成全球最大室内雪世界，建成世界一流文旅项目。

说白了，但凡还有希望，民企老板都不想从“老板”这个位置上下来。