日本公寓资产有望升值的再开发项目有何特征？

众所周知，新车站的设立和大规模再开发项目能大幅改变一个地区的形象以及影响该地区房价。

据了解，在东京都都市整备局登记的275个项目中，已经竣工的有211个，正在建设中的项目有43个，预定未开工的项目有21个。虽然东京都再发开项目数量不少，但并非所有再开发项目都会影响公寓价格。

再开发项目要带动公寓资产价值上涨需要满足哪些条件？未来会因再开发资产价值上升的区域又是在哪里？我们一起来看看。

参考过去地区再开发案例，我们来简单总结下改变城市形象和房价的再开发项目有何特征？

①车站前

与车站有深厚关系的开发，会让人流更顺畅，带来繁华。例如，如果六本木新城和六本木站没有地下相连，或者如果惠比寿花园广场和惠比寿站之间没有自动人行道，这里就不会像今天这样繁忙。

②规模

再开发具有改变城市面貌的力量。如果将多栋楼简单地组合成一栋大楼，那么大面积物业的资产价值会增加，但对周边地区的影响较小。

正如六本木新城将六本木六丁目的大部分变成了完全不同的形象，规模可以极大地改变城市的吸引力。白金高轮站、品川站港南口、大崎站、东池袋站、武藏小杉站都因再开发而焕然一新。

③吸引顾客的能力

一般来说，写字楼建成后，白天的人口会增加，公寓建成后，夜间的人口会增加。反之，如果重建中只有一栋大型写字楼，该地区在夜间和周末节假日将人烟稀少；而如果只有公寓，工作日白天将是一个冷清的地区。商业设施和酒店是城市喧嚣所必需的。

从这个意义上来说，将大楼、公寓、商业设施组合起来进行综合开发的话，吸引人流的能力会有很大的不同。

那么，东京都今后的再开发项目会带动房价上涨的区域都在哪里呢？

港区虎之门·麻布台地区和三田地区的再开发

作为商务中心，又作为高级住宅街而闻名的港区，是东京23区中房地产需求特别高的区域。

港区除了统称3A的麻布(Azabu)、青山(Aoyama)和赤坂(Akazaka)外, 还有白金、高轮、芝浦、和旅客熟悉的六本木。根据国土交通省在2022年3月公布的2022年的土地价格走势, 在东京圈港区稳居首位, 最贵的地段达每平方米5百万日元。

目前，虎之门·麻布台地区和三田地区也在进行再开发，住宅和办公室除外，商业设施、文化设施、公园等也在建设中。

「虎之门・麻布台」再开发，总开发经费5,800亿日元，开发土地面积为8.4公顷，地下连接神谷町·六本木一丁目的车站，将建成日本第一高楼，暂定名为“虎麻hills”，其影响力将与“六本木hills”不相上下。

另外，虎门新城站周边以及六本木新城的西麻布一侧的再开发区域也将进行。

高轮Gateway站周边和麻布十番站周边的再开发

山手线时隔49年的新站高轮Gateway站周围出现了办公大楼群，除了重建滨松町站前的世贸中心大楼外，JR和东京单轨站的改良工程也可能会进行，有可能大幅改变以前的形象。

同时，麻布十番站周边也正在以公寓为中心进行大规模的再开发。

三田再开发同样受到关注。三田、芝浦一带位于港区东南边，属于住商混合区域，这次开发的项目在三田三丁目、四丁目，最近的车站是山手线田町站，以及都营三田线三田站，步行各是5分钟以及3分钟，由住友不动产开发兴建，占地面积5,799平方米，其中包含一栋255户的住宅楼、42层楼高的办公楼以及幼稚园和专门学校。

三田再开发项目与前两年为人熟知的开发案山手线新站「高轮Gateway」相近, 都是山手线沿线的港区, 配合国家发展的策略，从交通、商务、观光的层面切入的项目，另一方面是这两地区相对于麻布、六本木等，房价相对便宜。

三田、芝浦一带，作为入住港区的敲门砖，因为房价相对其他港区地区仍是较便宜，使人口不断移入，未来房价看涨的空间备受期待；而虎之门麻布台一带寸土寸金，原本就是高资产客户的首选，新的住宅建案奇货可居，资产保值度高。

当然，除了港区这些人们的再开发项目外，涩谷站樱丘口地区、新宿站西口东口、晴海地区等再开发项目也在如火如荼进行中。

目前，东京都中心的公寓价格已经相当高了，如果想要投资购买将来会涨价的房产，建议可关注再开发区域。

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