丰台这个小区的居民感触最深！近40年楼龄，为何迟迟不改造？这种老旧小区改造难在哪？

涉及多产权小区改造难题时，央产老房就是一大痛点。

记者梳理12345市民热线时发现，以2022年11月、12月为例，在老楼改造这一诉求上，全市的平均解决率和满意率都在80%以上，最高时能超过90%，而同期央产房的解决与满意程度最高仅为66.8%。

央产房为何改造这么难？丰台区横一条小区13号楼的居民感触最深。这个小区共有24栋居民楼，共9家产权单位，其中13号楼为央产楼。多年来，由于产权单位手续不全，13号楼错过多次大修及改造机会。今年，横一条小区老旧小区综合改造工程结束入户勘察后，很快将进入施工阶段，眼看再次与改造“擦肩而过”，13号楼的居民越来越着急，近40年楼龄的老楼未来改造的出路究竟在哪里？

探访

楼内各种设施严重老化

来到13号楼，首先映入眼帘的便是该楼走廊上一排排的老式铸铁玻璃窗，有的窗户已经无法关严，还有的窗户因窗框老化严重无法安装新玻璃，只能用硬纸板将窗框罩住并用胶带进行固定。当记者试图推开部分窗户时，窗户的轨道处便会发出“吱吱呀呀”的摩擦声。而这仅仅是13号楼老化严重的一个外在表现。“这栋楼建成至今就没有接受过成规模的改造和提升，到现在，13号楼都没有外保温层，包括上下水管道、防水层以及楼内的各种设备也都老化严重。”

时至今日，横一条小区13号楼仍在使用老式铸铁窗。

走进楼内，楼道的铁质扶手已经锈迹斑斑，布满了灰尘。在楼道靠墙的一侧，一段新的木质扶手颇为显眼。居民说，这得感谢社区。楼内居住的老人多，原来的扶手老化严重，社区趁着无障碍改造的机会给楼里安装了新扶手。

在顶层，受防水层老化的影响，屋顶的墙皮出现了大量的鼓包和脱落。有居民反映，几乎每年雨季来临时顶层都漏雨。尽管社区和居民都会出钱修补漏雨点，但在防水层整体老化的情况下，这样的小修小补就是杯水车薪，难以彻底解决漏雨的问题。

13号楼自建成至今尚未经历过改造，楼内老化严重。

13号楼的老旧破败与横一条小区内其他楼形成了鲜明对比。一位住在该楼的居民说：“其实早些年，横一条小区内的居民楼都面临着类似的问题，但在2015年，小区内其他不少居民楼都进行了外墙保温、楼顶防水、单元门更换等一系列改造工程。现在邻居们的居住环境都有明显改善，可啥时候才能轮到我们呢？”

2021年，横一条小区被纳入到老旧小区综合改造工程的范畴内，面对新一轮的改造，13号楼的居民曾满怀期待。“之前小区里因为有私搭乱建，不仅没有可供活动的空间，就连停车位都没有几个。小区被纳入了旧改范畴后，违建拆了，小区整体环境也好了不少。今年一开年，我们听说有的居民楼已经有工作人员去入户勘察了，但13号楼迟迟没有动静。后来一问才知道，央产房不在北京老旧小区综合改造的范畴之内，这意味着我们又要错过这一次的改造了。”

现状

街道兜底已不堪重负

据了解，按照2020年发布的《北京市老旧小区综合整治工作手册》要求，根据老旧房屋产权隶属关系，中央和国家机关各部门是央产房老旧小区综合整治工作的项目责任主体，负责本部门央产房屋的综合整治工作；北京市各区政府负责辖区内市、区属老旧小区综合整治工作。中央和国家机关老旧小区综合整治项目范围、内容、标准和投资，由中直管理局、国管局核定；北京市老旧小区综合整治项目采取基层组织、居民申请、社会参与、政府支持的方式，由街道办事处、乡镇政府上报，区政府审核，经市老旧小区综合整治联席会议审议通过后列入改造计划。

记者从东铁匠营街道了解到，多年来，属地街道和社区一直在关注横一条小区13号楼设备设施老化问题，并在一定程度上为产权单位进行了兜底。而想要彻底解决这一问题最大的难点就是产权单位的手续不全。

街道城乡管理办公室负责人李梦文说，针对13号楼设备设施老化的问题以及居民希望大修的诉求，街道和社区也曾联系过该楼的产权单位，希望对方能够在资金上予以支持。“但在沟通中我们得知，目前产权单位的相关手续都不在自己手中，包括产权证在内的相关资料目前都还在13号楼当年的建设单位手中。也正是由于这个原因，产权单位不仅无法为13号楼大修提供所需资金，就连该楼的公维金都无法进行支取。”

13号楼内部分窗框老化破损严重，已无法使用。

在这种情况下，一直以来，街道和社区为13号楼的日常运转提供了兜底维修。社区的工作人员说，仅去年一年，社区就出资为13号楼更换了近20块走廊玻璃，为4户居民进行了防水应急抢修，并多次请来高压疏通车对下水主管道进行疏通。

“去年顶层有一户居民家中出现了大规模的漏雨情况，根据估算需进行维修的防水层面积有近200平方米。由于所需维修资金过高社区难以兜底，最后还是以居民先行垫资并与产权单位签订协议，待产权手续齐全后再从公维金中提取补足的方式进行的维修。”社区工作人员说。

分析

资金筹措与沟通机制是破题之道

记者梳理12345市民服务热线数据后发现，2022年上半年央产小区居民诉求的平均解决率同比有所提高，但各月平均解决率均与全市平均水平存在一定差距。

从来电诉求类别来看，2022年上半年央产小区诉求主要集中在供暖、违法建设、施工管理、老楼改造这四类问题上。

在央产小区居民诉求的解决率方面，有关停车管理类诉求解决率同比增长较快，有关违法建设、供暖、老楼改造类诉求的平均解决率仍相对较低，有待进一步关注和推动解决。

记者注意到，这些央产老楼在解决居民诉求过程中面临最直接的问题便是资金不足以及资金审批流程较长。当资金充足、属地积极协调且多方配合相对较好时，居民反映的问题往往能够比较顺利地得到解决。反之，一旦资金不足或是沟通不畅，相关的诉求想要解决往往会大费周章。

以广安门北街20号楼为例，该楼当年由多家央产单位集资建成，楼龄近30年，共有居民460余户，多年来楼内消防设施老化生锈问题突出。对此，属地街道及小区物管会积极搭建各产权单位共商共治平台。按照产权比例分别筹措改造资金，最终，约320万元的消防设施改造资金全部筹措到位，改造工程得以顺利启动实施。

采访手记

别让老问题拖了改造的后腿

多产权小区改造调查中，一些老问题屡屡被提及。

其一，北京市的很多惠民政策难同步，公共维修资金难聚合，这些小区改造过程中的资金支持从哪里来？

其二，各产权单位的办事流程不同，进度不一，如何能拧成一股绳，找到解决问题的和谐节奏？

其三，在“三供一业”、非经营性资产的移交过程中，严重老化的配套基础设施不符合移交标准，遗留下的一个个“坑”该怎么填？

截至发稿，横一条小区也传来了好消息，属地街道筹划采取“双管齐下”的办法，推动13号楼的整体提升，一方面通过上级部门进一步与产权单位沟通，促进产权单位尽快捋清产权关系；另一方面，积极借鉴“劲松模式”“首开经验”等成功案例的经验，探寻通过引入社会资本解决央产老房改造难的可行性办法。

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来源：北京日报客户端、北京晚报（ID：wxbjwb）记者 陈圣禹 景一鸣，新丰台整理，转载请注来源；文章内容仅为传递信息，文中内容和观点不代表本公众号立场，目的仅在于为大家的思考和研究提供资料，不构成投资建议或政策依据。

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