日薪2000招凶宅试睡员是骗局，凶宅买卖生意其实并不简单

电视剧《安家》的主人公说，“没有卖不出去的房子，只有卖不出房子的人”。现实中，有的房产中介专门做凶宅买卖，也有的投资客专门做凶宅投资，收益比外界想象的可观。

跟你谈谈，凶宅的买卖生意。

（IC photo / 图）

近日，杭州一公司招聘2000元日薪凶宅试睡员上了热搜，经官方@钱塘发布发文辟谣，该内容为公司员工凭空捏造，系虚假内容。

事实上，凶宅试睡员并不是第一次出现，早在2020年，就有拍卖平台进行试睡凶宅直播，才得以让凶宅卖出去。虽然绝大多数买房者是唯物论者，也不会主动选择购买凶宅，这让卖凶宅一直成为一个难点，也才有了凶宅试睡员等“炒作”。

在现实生活里，什么样的房子才能定义为凶宅？凶宅买卖中常出现卖方隐瞒凶宅的情况，后知后觉的买方如何应对？市面上的凶宅并不少，它们最终都卖给谁了？

凶宅禁忌是一种“风俗”

一般来说，凶宅指涉的是发生过非正常死亡事件的房舍。大多数人都是唯物主义者，也不搞封建迷信活动，不过当听到关于凶宅的一些传闻，内心可能也会发毛，在购置二手房的时候，也会对凶宅敬而远之。

然而，凶宅并不影响它的使用价值。那么，为什么身边发生的很多凶宅纠纷——譬如卖方隐瞒凶宅的事实后，买方寻求法律救济时，会得到法律支持呢？

法律支持的其实是一种“善良风俗”。即，民间绝大多数人对凶宅存在一定的禁忌心理，这种禁忌心理是普遍存在的，它会影响几乎所有居住者的主观感受，对于这样的民风民俗法律是给予保护的。

何况，凶宅哪怕不影响房屋的使用价值，也严重影响了房屋的交换价值。凶宅的禁忌心理，客观上让凶宅具备了广义上的“质量瑕疵”，导致凶宅很难以正常的市场价格出售。

值得注意的是，凶宅的定义不宜扩大，凶宅禁忌也需要有一个边界。司法实践中经常有这样的例子，原告以房屋内发生过死亡事件为由，认为房子就是凶宅。法律不会支持凶宅定义的扩大化的，发生过自然死亡事件的房屋，基本不会被定义为凶宅。

这主要是出于两个方面因素的考虑。其一，生老病死是人生常态，房屋里是可能发生自然死亡事件的，不应该对此过度反应。

其二，社会禁忌也不宜扩大化。我国幅员辽阔，不同的地方有不同的风俗，很多禁忌并非全民普遍认可的。一旦任何社会禁忌都得到法律支持，结果就是司法资源承受巨大的负担——人们或以各种社会禁忌为由提起诉讼。

甲认为该房舍内发生过自然死亡是禁忌，乙认为风水大师说该房舍风水不好是禁忌，丙认为有传闻说这个房子“闹鬼”是禁忌……这些所谓的禁忌，已经逾越了法治的可容忍范围。

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隐瞒凶宅事实涉嫌欺诈

发生过非正常死亡事件，会严重影响房屋的交易价格，于是有一些凶宅的持有者就动了歪心思，隐瞒凶宅的事实将房屋出售。这造成的结果往往是偷鸡不成蚀把米，在司法实践中，隐瞒凶宅事实涉嫌欺诈，交易不会得到法律的支持。

对于凶宅买卖，卖方存在告知义务。在订立房屋买卖合同时，卖房者与房屋中介机构应当向购房者披露的信息，不仅包括房屋的权属登记情况，如有无共有人，有无查封、抵押等情况；还包括可能对购房者的情感与精神享受产生影响，或是对房产的交易价值产生影响的信息，比如是否属于“凶宅”。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉总则编若干问题的解释》第21条规定：“故意告知虚假情况，或者负有告知义务的人故意隐瞒真实情况，致使当事人基于错误认识作出意思表示的，人民法院可以认定为民法典第一百四十八条、第一百四十九条规定的欺诈。”买方有权以卖方涉嫌欺诈为由，要求解除合同，赔偿损失。

譬如此前媒体报道，湖南长沙的苏先生想买一套房子，在中介公司的介绍下，他花了85万元从房主李小姐处买下了一套住房。当苏先生住进这套新购的房子后，却无意中从小区居民那里得知，这套房子原来是出租给他人的，曾经有一名女租客在这里自杀了。苏先生感觉自己受到了欺骗，便要求撤销合同，原房主不同意。无奈之下，苏先生起诉原房主。

法院一审判决原房主“退房赔钱”。撤销原告与被告之间签订的房屋买卖合同；被告向原告苏先生返还购房款85万余元，并向原告支付购房款中65万元银行贷款实际产生的利息；原告苏先生将涉案房屋的产权重新过户登记至原房主名下。同时，法院还判决，被告向原告支付1.7万元购房中介费，并向苏先生赔偿损失3万元。

在这个典型案例中，卖方原本就是想着通过遮掩凶宅的事实，赶紧将凶宅脱手，结果非但未能成功售出，反而要承受不小的经济赔偿。

司法实践中，也有一些案例是买卖双方维持合同进行，而卖方需要赔偿买方房屋贬值的经济损失。比如2021年2月，王某从高某、刘某手上买了一套位于无锡市的二手房，房屋总价为115万元。就在办理过户后没几天，王某突然得到一个消息：自己买的那套房子里有人自杀身亡了，这一消息也很快得到了确认。王某很不能接受，并要求退房退款，遭到了对方的拒绝。后来王某将卖方告上法庭。

在法官的介入下，双方当事人最终达成调解：合同继续履行，王某接受房屋，但高某和刘某补偿王某40万元。除去原告方王某已经花掉的成本，大部分是房屋的价值折损赔偿。

凶宅当然还是有人买

大千世界，什么事情都可能发生，千千万万套住宅也总会有一些因为各种各样的意外成为凶宅。这些凶宅不可能从此就不住人了，绝大多数还是在市场上流通。

比如2020年，某拍卖平台挂出一套位于苏州某小区的房子，虽然内饰豪华、家具家电齐全，但房子曾在2018年发生过一起命案，所以一直卖不起价。该房源的起拍价144万元，建筑面积143.23平方米，据此计算的单价在1万元/平方米左右，当时周边二手房均价近2.5万元/平方米。

该拍卖平台以“凶宅试睡”的招聘启事成功博取了眼球，后来共有24人报名竞拍，共计出价83次，历经36次延时，最终以283.68万元成交，高于市场评估价205.07万元。这次“炒作”成功地让凶宅以不错的价格出手。

所以就像电视剧《安家》的主人公说的，“没有卖不出去的房子，只有卖不出房子的人”。现实中，有的房产中介专门做凶宅买卖，也有的投资客专门做凶宅投资，收益比外界想象的可观。

那么，凶宅主要卖给谁呢？诚如前文所言，凶宅难免影响主观上的居住感受，它并没有影响房屋所附属的其他法定权益，不会因为它是凶宅就上不了户口，也不会因为是凶宅就失去了学区房的资格。

大多数买凶宅的人，都有着很强烈的现实需求——比如有一套属于自己的房子，比如拿到当地的户口，比如孩子的学区房。在高昂的房价面前，对于收入不那么高、存款不那么多，暂时无法负担一套正常市值的房子的人来说，凶宅就成为一个选项。对于他们来说，心理上的“鬼”并不可怕，“穷鬼”才可怕；只要自己不去在意，凶宅就是很正常的房子。

另外需要考虑的一个点是，凶宅的时间期限。

三五年前发生过非正常死亡的房子，一般会认定为凶宅，可如果是十年之后，这个房屋还能认定为凶宅吗？该怎么认定呢？事实是，只要时间够长，人们渐渐也会忘记凶宅的事实，或者很难从法律层面上认定它曾经是凶宅。毕竟如果追溯起来，现在很多城市的繁荣地段，以前可能就是坟地，时间够长，接受的人多了，社会禁忌也就渐渐淡化并消失了。

这是不少人做凶宅投资的出发点。不怕房屋持有时间长，毕竟这几年房价总体上是上涨的趋势，反而持有的时间足够长，凶宅的影响力不断下降，在某个时间点就能实现“低买高卖”。

买房对于国人来说一向是大事，不管怎么说，大多数人还是不乐意自己买的房子是凶宅，哪怕是十年前发生的事情。不能指望每个卖方都尽到告知义务，这就提醒了买方在购房时不妨多向周边邻居打听一下，多向小区里居住时间较长的大爷大妈问问，避免买到的房子不是自己心仪的。