对话绿城小镇蒋安绰：做“美好生活”的坚守者

时 间 | 2月8日 上午10：00

地 点 | 绿城小镇集团

受访者 | 绿城小镇集团总经理蒋安绰

采 编 | 亿翰智库

摄 像 | 马宇菲

编者按

工作是“修行”，修行其实修的是“心”。

强大而坚定的信念才是每一个工作者、领导者能在漫长的路途上走下来的原因，点亮自己更要点亮团队。

对绿城小镇总经理蒋安绰的访谈，让我们重新审视与思考了小镇发展的机遇。

绿城小镇集团是小镇行业的绝对标杆，在小镇的探索之路上已经走了20年，本次我们的访谈选择在疫情放开大背景下的新年，相比于往年，今年我们最大的感受是 – “道路的坚定”与“对未来的信心”。

“现在小镇行业其实又重新明朗了，我们需要做的就是持续往前走，坚持为客户提供美好生活，坚持做好产业综合服务商”。

1

坚持初衷，养精蓄锐

疫情之后小镇快速复苏

疫情三年，对以文康旅产业为核心的小镇行业冲击极大，叠加地产周期的影响，不少企业实际面临着现金流断裂、业务团队解散的问题。

“一切的关键还是在‘人’，经济的运行本身就是人流-物流-资金流-信息流的流动，‘人’不动了其他自然不动了，‘人’一旦动起来，其他自然动起来了”。

那问题的关键就是：1）企业能不能熬到“人”动起来；2）“人”动起来后，凭什么向你这边去。

先看第二个问题“‘人’动起来后，凭什么向你这边去”。

就疫情放开后的实际成绩来看，绿城小镇开年的第一仗还是很漂亮的，在营项目入住率都得到了显著的提升，最高的几个小镇入住率达到80-90%，这个水平基本接近有些城市新城区的入住水平了。

（图：海南春节案场）

（图：舟山如心元宵）

从销售成绩来看，相比2022年同期同口径增长超80%，也就是差不多两倍，像“海南蓝湾小镇、安吉桃花源”等多个明星项目销售成绩更明显，海南蓝湾小镇春节期间的销售额基本赶上了去年全年的销售额。

能得到以上成绩，根本还是绿城小镇“完善的经营”。

销售以外小镇最主要靠经营和服务提供，只有经营和服务提供好了，项目才有人气，有人气也会自然带动销售。

当然客户买小镇的产品是和买传统房产品还有一点是不同的，按蒋安绰的话来说：“我们小镇类产品，更符合国家提倡的‘房住不炒’，他们不是来炒房也不是来投资，他们真的是来享受生活的，也属于刚需类，也是属于房子用来住的那一类。”

再回头看第一个问题“企业能不能熬到‘人’动起来”。

能不能熬过去，还得先看方向对不对。回顾绿城小镇整体发展 – 从二十年前小镇概念的初步探索，再到2016年正式组建小镇集团，绿城小镇一直把自己的项目定义为一个美好生活的实践地、乡村振兴的实施平台。

“疫情首当其冲受影响的确实是小镇，但是回过头来，复苏以后恢复相对较快的也是小镇。”

在明确大方向的基础上，绿城小镇还是坚持初衷，三年间积累经验、养精蓄锐，多了一些从安全方面、稳健方面的考虑，坚定的去做自己有把握的事。

“我们把疫情的三年当作养精蓄锐，这三年的确没有在规模上快速的发展，但是这三年，我们所有战略目标没有变，我们只是更沉淀了一些对小镇的经验。

现在我们更多了一份思考，更多了一份从安全方面、稳健方面的考虑。原来认为小镇在山清水秀的地方、土地规划可以达成的地方都可以推进。

现在我们补充了一些条件，“一般来说还是要依靠大城市，或者是资源型的城市，比如像海南，要符合人们对美好生活的向往，人们往哪里走，我们往哪里做，做自己有把握的事。”

2

专业与理性指导下的稳健发展

绿城小镇从创始初期就提出“小镇，是比城市更温暖，比乡村更文明的地方”，因此也吸引了大批有情怀的产品人和产业人加入小镇，感性基因似乎成为了绿城小镇的独特元素。

有情怀更要有专业能力，专业支撑下的小镇才是有生命力的。

“疫情这三年给我们提供了很多锻炼和成长的机会，原来营造小镇可能是感性和理性结合，现在应该要更理性，因为需要更稳健的发展。”

在专业决策方面，绿城小镇的体系不断的在迭代升级。

投拓的“算账”+强大的客研体系 - 研究可以往哪些城市投资发展，量是多少，时机是什么时候，这些结论都有数据支撑，最后实现了项目获取的决策。

在架构调整方面，绿城小镇集团专门成立了“绿城美好产业发展有限公司”。

一方面为了更专业化地做产业经营，第二方面也是为了能更好地与不同的产业供应商做好衔接。

尽管现在产业经营性的头部公司很多，但是能够综合解决小镇产业经营的公司却屈指可数。

在新组织框架下，让专业的人做专业的事。在内部决策方面，减少内卷、坚定务实，这是绿城小镇发展的基石，也是从第三方与绿城小镇长期交流以来的直接感受。

“要用心去做，有经营理念” – 这个是感性的范畴。“客户要什么，我们做什么，消费者要什么，我们做什么，不要凭空想象，不要想得太复杂。”-这也是理性的归属。

简单务实、高效协作，是提升经营效率，将更完美的产品展现给客户的重要方式。

3

小镇业务本质是一种模式

不限制于具体形态，其核心是运营

业务创新是企业经营中非常困难的命题，对于小镇这种复合型项目，业务创新更是难上加难的命题。

把握业务的内核是确定小镇业务边界的核心。

在蒋安绰看来，小镇本身是一种模式，不是受区域限定的。

在考虑小镇模式的定位和策划的时候，我们会更往“美好生活”这个方向考虑。

无论其地理位置与物业形态如何发生变化，业务的共通点就是通过“运营”满足人们对美好生活的诉求，带来精神层面的愉悦。

而这就是小镇在业务创新中的“最大边界”。

以绿城在杭州的城市更新项目——吉祥里为例。

（图：吉祥里实景图建设中）

主体的街区是政府直接投资建设的，绿城小镇则是提供技术服务、运营服务，其核心逻辑与绿城小镇在项目中打造的“小镇中心”有共通之处，可以把它理解为一个微型的“小镇”，其涵盖的产业类型和小镇也是一样的，有基础的商业、有酒店民宿、有艺术文化、也有教育等等，当然还有历史建筑的保护与赋新。

按蒋安绰比喻，城市更新并不是一个全新的业务模块，就是小镇模式的应用，就好比是开汽车，“当你手动档会开了，自动档自然也会开了”。

以“美好生活”运营能力为核心，也是绿城如心小镇2022年获评浙江省第一批未来社区的根本逻辑。

（图：绿城如心小镇荣获浙江省首批未来社区）

虽然“小镇模型”与“未来社区”在表述上是不同的，但美好生活核心要素都是共通的，“安全、健康、美好、幸福”等，这都是人类生活和社会发展中公认的准则。

“所以后来如心小镇去参评未来社区的时候，相对比较顺利的就通过了，甚至有些还能比现有的行业标准做的更多，也有很多人把它称为是现实版的未来社区。”

（图：如心小镇全景图）

4

有产业内容

才能够提供给美好生活

小镇的模式跟房地产的开发本质是不一样的。

小镇不是简单的造房子、卖房子。在开发，建设，销售方面绿城已经做得很专业了，绿城小镇的价值更主要的是经营方面。

在经营中，有内容才能够提供美好生活，产业内容是经营的核心。

“产业是装内容的，内容多丰富就决定了这个小镇以后的生命力有多强”，所以我们一直说营造小镇要坚持“政府为首，内容为王，产业为基，团队为本”的十六字方针。

值得庆幸的是在团队的努力下，2022年绿城小镇产业公司已经实现了盈利。

就笔者理解这个事情是具备跨时代意义的。因为在那么多小镇开发运营中，点状的项目实现运营盈利是有，但规模化管理能实现盈利的绿城小镇是第一家。

这也是行业中喊了多年的-“开发覆盖，运营盈利，最后是赚持有物业资产价值提升的钱”逻辑第一次被规模化地走通。

盈利代表着模式行得通，未来可以进一步发展与复制输出，而从业务实际情况来看，也确实有不少外部的企业来找绿城小镇，希望在产业的运营上可以达成合作。

5

从行业领先，走到引领行业

一家企业从行业龙头，真正变成伟大的企业大致可分为3步：1.具备规模且在行业下行周期中率先恢复，占得市场先机；2.将自身业务水准作为行业标准，输出能力服务，帮助全行业提升能力；3.引领行业价值观发展。

在科技领域有华为做的共同成长体系、特斯拉公开电动车基本专利技术，在小镇这个多元而复合的领域，我们能看到的一定有绿城小镇。

最后套用产业领域如今常用的一句话：心有守护，不畏远行，该坚守的一定要坚守。

集涓为流，轰然成势，该发生的一定会发生。

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