玩砸了的"超级房主" 領展(823.HK)

2月13日，领展房产基金发布公告称，建议以全面包销方式按每个供股基金单位44.20港元的认购价以5供1的基准进行供股，认购价为62.8港元折让约29.6%，以筹集约188亿港元，供股所得款项净额的约40%至50%将用于偿还债务。

领展指，供股可将净负债率降至低于20%，预计供股所得款项净额将用于偿还今年到期的总额约70至80亿港元的现有银行贷款，及明年1月1日之后到期的约10至20亿港元的循环银行贷款；其余部分探索投资机遇及用作一般营运资本。

在领展发布供股公告后，股价两日跌去14%。关于供股事宜，领展CEO王国龙表示自己也会参与供股，将拿出1034万港元认购新发行基金单位。

据报告显示，王国龙2021年至22年度年薪高达7710万元，照王国龙说的拿出1034万港元供股，那这只相当于他1.6个月的薪酬。尤其是领展现如今要让价配股还债，搞得股价大跌投资者受损，这很大程度上与CEO的决策有关，投资者认为该CEO配不上那么高的工资。

不了解港股的朋友可能不太了解这家公司，领展房产基金是香港首家和现时亚洲地区最大的房地产投资信托基金。公司主要业务是在香港、大陆一线城市、澳洲及英国的社区行业、停车场及办公室等物业，产生盈利的方式主要是收租。依靠稳定收租的商业模式，公司目前的股息率有5.51%，应是一只较为稳定的股票，但领展这次的进取决策，市场对其看法有所改变。

据2022年中报显示，领展在香港有130个项目，在内地有12个项目，在澳洲及英国共计有10个项目，公司大部分收入都来源于香港的商业地产项目。

但由于近几年疫情原因，大陆与香港的经济往来减少，香港实体业进入衰弱期，这导致领展营收占比最大的零售租金增长陷入停滞，且领展在香港的发展空间已接近触顶，这使得领展不得不将投资战略转移到其他地方，寻找新的增长点，寻找新的优质收租项目。

将投资目光放到海外，这对公司来说是好的举措，但领展CEO未充分考虑到加息周期带来的高利率影响，领展在进入加息周期后，还在激进的购买资产，导致现金流与即将到期的债务金额不匹配，还不上债。

据领展12月28日的公告显示，领展用21.61亿新加坡元，买下新加坡多项郊区零售物业，这笔交易约为127.77亿港元，正是这笔收购新加坡物业的交易，导致领展的现金流陷入危机。

据领展中报显示，截止2022年9月30日，领展的现金及现金等价物仅为19亿，而2023年要还70-80亿的银行贷款。2024年1月还有一笔10-20亿的银行贷款到期，总计今年接近有百亿债务要偿还。

领展买下之后不仅负债严重，更要关注的是，领展这笔买卖可能做的并不划算。

近几年的新加坡发展大家有目共睹，对于富人来说，较为宽松的避税政策，吸引了大量的富人移民新加坡，这让新加坡的地产处在高速增长期内，若在2-3年前领展去买新加坡的物业资产，那是值得投资的。但当全世界都在关注新加坡时，上升的空间可能并不大，从投资的角度上看，买的并不便宜，尤其这还不是新加坡的核心地段。

结语

若在低利率的经济周期内，选择进取的购买新资产可以理解。但目前的宏观环境和收购资产的时机都并不友好，领展本应在内地香港通关后，最主要的香港业务迎来复苏，但CEO的进取决策却让公司付出更大的债务代价，这一定程度上伤及了投资者的利益，这也是企业在加息周期中最大的压力。