北京开始第二轮“大疏解”后，雄安开卖第一批商品房！背后不简单

◎智谷趋势（ID：zgtrend） | 夏虫

作为全国第一个减量发展的超大城市，北京主城区将在今年提速进行第二轮“大疏解”。

前段时间，北京印发了足足有3.6万字的《2023年市政府工作报告重点任务清单》，其中指出，要在今年实施第二阶段重点任务，并启动第二批市级行政机关搬迁。

不仅仅是机关干部们。盘点《任务清单》可以发现，北京疏解的动作越来越快，行动越来越迫切。未来的北京，究竟会变成什么样子？

与此同时，作为千年大计的雄安新区，几乎同频推出了第一批商品房。

一离一迎之间，信号意味深长。

距离喊出疏解非首都功能的日子，已经过去9年，北京的第一轮大“疏散”暂且告一段落。

不难发现，第一阶段的其中一个重点任务还在于“疏解一般性制造业企业”，而今年这一任务已经开始淡化。

2016年-2020年，北京合计疏解了2100家一般性企业，相当于年均劝退420家，而2021年这一数字降至166家。

再到2023年的工作目标，就只剩下“疏解提质一般制造业企业100家以上”。数字越来越小就意味着，现在的北京已经举目难觅建材、批发等传统高耗能行业。

此外，在上一阶段，即2014年以来，北京的城六区常住人口下降了15%，成果显著。另一边，则是通州副中心人口增长了65万，相当于年均增长6万人。

而人口迁移的进度，还将在今年持续加速。

根据最新公布的《2023年北京市政府工作报告重点》，今年通州将会再迎来3万多名市级行政机关干部搬迁，这也标志着北京第二轮“大疏散”的开端。

这3万名机关人员，来自北京市纪委、市监察委、市高级人民法院、市人民检察院等部门。

要知道，2019年首批搬迁的市委、市人大、市政府、市政协“四大班子”机关也才1.5万人，今年搬迁人数已经是当时的两倍。

这么多人员齐齐涌入，再度巩固了通州行政政副中心的地位。

第二轮“大疏散”，还包括高校和医疗机构的持续搬迁。

例如，今年2月9日新方案出炉后，“双一流高校”首都医科大学校明确会将原本在丰台、顺义区的校本部搬迁至大兴区，迁往京郊，原本校区则会被腾退。

此外，去年10月，中国人民大学通州校区首批建设项目已经竣工，预计今年就会开启招生，迎来2万名新生。

还有去年年中，首都体育学院延庆校区招标方案获批，正在加速推进......

未来，还会有越来越多的高校进行腾挪，将宝贵的空间用于服务北京首都功能。

还有一个比较有意思的地方，是《工作清单》中明确提出，要降低北京核心区“四个密度”，分别为：

人口、建筑、商业和旅游密度。

这个说法很值得琢磨。

其中，人口、建筑密度很好理解，主要是通过申请式退租和危房改造、简易楼腾退等方式进行。

今年，北京会开展2000户平房院落申请式退租，以及20万平方米的危房改建和简易楼腾退，到2025年，北京共要完成首都功能核心区平房(院落)万户申请式退租。

其中，《北京城市更新条例》对腾退主要做的是货币补偿、提供租赁房等方式进行协商。

说白了，就是那些早早在直管公房承租的老市民们，现在可以通过获取补偿，或者是换新租房的方式离开这片旧城。

而腾退出来的用地，将会用来造成人才公寓、设计师工作室、咖啡馆、社区便利店、社区会客厅等便民场景。

至于商业和旅游密度的降低，将如何进行？或许可以从最近三里屯酒吧街的腾退窥见一斑。

这个已有28年历史，承载着无数北京人回忆的酒吧街由于“房屋结构安全性已不适合经营”，而被通知要在1月31日前完成清退。

未来，这里将继续保留酒吧街品牌，同时引入轻食、咖啡等更多新业态，从嘈杂喧嚣的酒吧街，变成沉静的慢行街。

这是一个很有意思的点。要知道北京已经是全球咖啡馆数量第二多的城市，现在的北京还要继续建造咖啡馆。

这或许预示着，北京不仅会“静下来”，或许还会变得更加洋气。

未来的北京腾退了这么多实体，未来还剩下什么呢？

——“首都功能”。

具体来说，全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心的功能。

大量高校生人潮涌动，求医者挤破三甲医院大门的景象，可能长远来看，都将逐渐淡去。

从城市形态来看，北京已经越来越有点华盛顿的味道。一个庄严且国际化的新北京，已经徐徐展开了序幕。

与之形成鲜明对比的是，距离北京130多公里处的白洋淀深处，悄然躁动了起来。

据河北新闻网的报道，2月6日开盘当天，作为首个市场化项目雄安·华望城的售楼中心处，前来选房的人已经络绎不绝。

别着急，这不是房地产经济的强势反扑，而是第一个告别土地财政的“未来之城”在小试拳脚。

雄安的第一批新市民终于准备扎根，正式动起来了。几十年后当我们再回眸，或许会发现，这就是雄安即将热闹起来的前兆。

图源：河北新闻网

跟其他售楼处不太一样，别的地方混杂着刚需客和投资客，而这里看房的人几乎清一色都是被来雄安工作的银行、央企等“非首都功能单位”职工，含“京”率几乎100%。

未来，作为承载着千年大计的第一个楼盘，华望城或许会成为中国“学历最高”的楼盘，也是绝对不可能出现烂尾的楼盘。

那么，含着“房住不炒”这个金汤勺出生的商品房，究竟卖多少钱？

目前官方渠道并未给出具体的参考价，只是表示会用“成本+税费+合理利润”方式测算备案价格。

根据本地中介和一些房屋买卖二手平台透露，这一项目的单价为1.3-1.6万元，跟2022年长沙的房价类似。

这个楼盘的横空出世，自带着一种不可言说的色彩。一小部分人震惊于“雄安竟然有商品房”，而更多的人则迫切地想知道——

这块社会主义试验田的住房制度，是否会呈现完全开创性的崭新样貌？

早在5年前，智谷趋势就曾经预测，雄安会是“中国第一个租城”。当时的设想主要有四点：

1.租售同权

2.买房难度大，需要一定积分才能购买

3.房屋必须持有20年后才可出售

4.出售的时候政府有优先购买权

比照最新发布的《河北雄安新区承接北京非首都功能疏解住房保障实施细则（试行）》可以发现，我们的猜想总体方向是一致的，但还有一些出入。

例如，买房确实有限售制度，但时间没有20年那么长。具体来说，商品房要买满5年才能交易，共有产权房的时间则是10年。

此外，据披露，雄安新区在新建片区住房项目中，配置了不低于30%的“只租不售”型住房，延续了“租购并举”的体系设计。

我们也把目前雄安新区完成土地出让市场化的项目做了整理，在能够满足13万人居住的项目中，商品房占比依旧是最大的，整体超4成，而租赁住房加起来过半。

这意味着，这里容纳的一半人都是租住群众，并且能够享受跟买房人一样的权益。“租售同权”这个中国人念叨多年的东西，此刻已经落地。

1987年，深圳敲响了土地拍卖的第一槌，从而拉开了国有土地使用权有偿让渡的序幕，造就了后来轰轰烈烈的土地财政运动。

三十年后的今天，深圳的商品化楼市告别黄金时代，而雄安新区开启了第一场实验，中国的另一扇大门悄然洞开。

这个挑战既有秩序的勇者，挑破了中国顽疾的脓包，正在杀出一片黎明。

当北京开始“静下来”，雄安处于“热闹”起来的前夕。

昨日北京，明日雄安，一动一静之间，是某个部分的交接棒正在传递。