广东
| 马场，拆神细鹏摄|珠江新城赛马场
|北京SKP，来源北京SKP官网截图
继重奢商业skp进驻消息无限发酵后，广州跑马场，又迎来了最新进展。
来自市场的消息，近日，广州召开了相关会议，研究广州赛马娱乐总公司国有股权处置方案。
这场会议的召开，或有助于厘清掣肘赛马场多年的复杂股权债权关系，为项目转型创造新的契机。
而在这之前，我们也了解到，除了长期跟进的市政集团，还有一家央企要求省府支持，成立工作专班，以推进马场项目策划及规划设计等工作开展。
前者是一级开发，后者是片区统筹服务商，身份不同，可能是强强联合，协同合作。
蒙尘二十余年，这一珠江新城绝版黄金靓地，似乎正在暗暗蓄力。
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天河赛马场，位于珠江新城东北角、黄埔大道与华南快速干线两条广州市中心主干道交会处，寸土寸金。
这里被广州最昂贵的AAA级写字楼和住宅包围，是珠江新城为数不多的空置用地之一。
天河的土地本身就十分稀缺，更何况是在珠江新城。
按照2015年广州市国资委牵头做的优化方案，规划调整后，地块可提供商业、居住建筑面积约80万平方米，总估值为182亿元。
多年过去，马场地块“躺着”都在疯狂升值：
·若按照天河目前最高起拍楼面价4.3万元/平计算，约344亿元；
·若以广州最贵地块——越秀南地块的楼面价6.45万元/平来计算，价值将超过500亿元。
可以说，这是珠江新城，最大也是最后的遗珠。
所以，即使博彩性赛马已经成为过去式，这块肥肉，也在20多年的时间里吸引了许多地产商的关注，包括富力、恒大等。
但故事的结局，如你我所知，项目复杂的股权债权关系以及诸多的历史遗留问题，成为了马场盘活难以逾越的“天堑”。
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业内公认，要想盘活这片沉睡的土地，难度比广信资产包还要高。
一方面，赛马场的管理方——广州赛马娱乐总公司，实际股权结构早已发生了重大变化，剪不断理还乱。
据悉，赛马公司原由广州市农工商总公司、市经济建设发展公司、市体委、天河区四方组成的国有联营公司在1992年9月30日注册成立，注册资金高达6000万元。
随着当时赛马被叫停，赛马公司一直负债累累，多个不良资产包被几家债权单位取得或处理，且债务抵押物多为跑马场的土地。
虽然工商信息尚未作出变动，但赛马公司的实际股权结构早已发生了重大变化，目前共有5位股东。
（1）最大股东为市属国企广永国资，持股比例为49.85%，背后为广州金融控股集团有限公司。
根据《马场地块更新改造工作方案》（穗更新办〔2021〕1号），由广州金控牵头编制国有资产处置方案，目前该项工作进展缓慢。
（2）广州市天河投资管理有限公司及新塘商业运营管理有限公司两家区属国企，所占股份共为31.15%；
这部分股权曾委托广永公司管理，但委托期已逾期，对于是否继续维持托管也尚未有定论。
（3）剩余的19%，由天河区石牌村和石东村持股。
但由于赛马公司股权历次变更后，一直未在商事登记部门办理变更登记，所以村集体对股权比例不认可。
这也导致了补偿方案编制和项目经济测算工作难以开展，片区策划方案无法稳定。
另一方面，项目还存在用地性质、产权归属等复杂历史遗留问题。
因土地作价入股的价值存在争议，赛马公司经营证的注册资本仅为3500万元，土地资产并未做实到赛马公司；
并且，赛马场地块，目前规划仍为体育用地，且部分土地已设定抵押或被查封，土地产权证没有全部取得。
我们目前所见地块上的建筑物或构筑物，大部分属于临时建筑。
而赛马场目前的经营是以物业出租为主，存在几百户承租人或分租人，租赁关系也极其复杂...
这些都成为土地收储、重新规划必须面对的现实问题。
种种难题，牵绊了马场二十多年，如今的赛马场，已经被酒店、餐饮、水疗等休闲娱乐业态占据，人气寥寥，不温不火。
曾经的汽车城，随着这几年车企陆续搬走，也走向落寞。
如今，在政府的牵头以及国企、央企的接洽下，或许马场面临的难题，已经有了新的解决思路，skp也有望加速落地。
作为享誉全球的顶级商业IP，这一重奢商场所到之处，均自带气场与流量。
极具代表性的北京SKP，2020年，在疫情影响下，单店业绩依旧高达177亿元，超过了英国哈罗德百货，问鼎全球第一，2021年其销售额更达240亿元。
马场的skp若能顺利落地，无疑是继太古汇之后，又一承接天河CBD的奢侈品消费的价值高地。
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