23亿、出售12家公司股权！保利拟退出与碧桂园合作项目

近日，保利发展一次性挂牌了12家子公司的股权标的，项目为整体打包转让，转让总价约22.97亿元。

据中国证券报记者从北京产权交易所工作人员处了解到，12家公司股权均为保利发展参与的项目，需要打包进行出售，购买方必须是同一主体。挂牌价即为成交底价，不能折价出售。

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整体打包出售
多数项目处于亏损状态

据北京产权交易所公告显示，这12家子公司包括常州晟金41%股权、珠海和筑51%股权、珠海碧弘碧桂园51%股权、中山祥越51%股权、中山碧朗49%股权、句容碧华30%股权、南通碧保置业50%股权、温州升聚50%股权、台州和隆50%股权、重庆保南50%股权、曲水天熠35%股权、南京保宁49%股权。

从财务数据来看，保利这一波甩卖的多家子公司，大多都处于亏损状态。如南京保宁2022年亏损8800.85万元，2021年度亏损1.05亿元；中山碧朗、句容碧华、珠海碧弘碧桂园、珠海和筑等也是连续两年内亏损。珠海碧弘、珠海和筑、中山祥越、常州晟金4家公司在2022年均录得亏损，合计金额近6000万元，其中珠海和筑的亏损额最高，达4608.95万元。

净利润录得正值的公司为台州和隆，2022年净利润为5199.96万元，但其期内并未有营业收入。其次是曲水天熠，截止2023年1月10日，其净利润达3633.92万元，但同样无营业收入。

抛售这12家公司股权，若用底价与净资产来比较，保利做的亏本生意。如珠海碧弘、珠海和筑、中山祥越三家公司若以底价出售，将让保利亏损约1.81亿元。

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部分项目持股方之一为碧桂园

值得注意的是，从项目展示的股权结构看，保利发展出售的这12个项目中，部分公司持股方之一是碧桂园。换句话说，项目本身是碧桂园与保利发展合作开发的项目。

例如，上述提到的盈利能力较好的曲水天熠实业发展有限公司，股东分别是：保利(三亚)房地产开发有限公司(持股比例为35%)、海南碧桂园房地产开发有限公司(持股比例为35%)、珠海恒铭股权投资合伙企业(有限合伙)(持股比例为30%)。

还有一些项目标的公司名称即含有碧桂园字样，例如，待出售项目之一的珠海市碧弘碧桂园房地产开发有限公司，股东方中，鹤山市共和碧桂园房地产开发有限公司持股比例为44.11%，保利湾区投资发展有限公司持股比例为51%。

对于受让方的报名情况，北交所工作人员称，目前无法透露已经报名的情况。

保利与碧桂园均是地产行业的巨头，尽管在市场下行的2022年，双方依旧录得拔尖的成绩。

保利发展2022年业绩快报显示，2022年全年，公司共实现营业总收入约2811.11亿元，同比下降1.37%；实现归属于上市公司股东的净利润约183.03亿元，同比下降33.17%。2022年1-12月，公司实现签约面积2747.95万平方米，同比减少17.55%；实现签约金额4573.01亿元，同比减少14.51%。

碧桂园披露的1月份销售数据显示，2023年1月单月共实现归属公司股东权益的合同销售金额约220.1亿元，同比下降39.4%；归属公司股东权益的合同销售建筑面积约306万平方米，同比下降33.7%。

2022年全年，碧桂园实现权益销售额3574.7亿元；实现权益销售面积4450.3万平方米。

根据克而瑞地产研究中心发布的销售排行榜来看， 2022年保利发展的全口径销售额约为4573亿元，权益销售金额为3068亿元，排名第二，仅次于碧桂园 的全口径销售额4643亿元，双方之间差距70亿元。

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抛售资产的背后

保利大规模的出售资产，在近期以来并非首次。

去年10月，保利曾将7家附属公司100%股权及债权摆上货架，待价而沽，寻求接盘。与这次不同的是，保利去年抛售的这7家公司均属商服企业，为轻资产公司。

这两次大规模的挂牌，也不由得让人关注起保利的债务情况。截至2022年6月底，保利发展有息负债规模3635亿元，相比去年底3382亿元新增加了253亿元，综合融资成本约4.32%，较去年末4.46%下降了14个基点。

三道红线方面，截至2022年上半年末，保利发展扣除预收款的资产负债率为66.45%、净负债率为 64.14%、现金短债比为 1.41倍，各项指标均符合“三道红线”中绿档企业标准。但是，净负债率、现金短债比的表现不如2021年末。

保利作为央企，本身具有融资优势。去年12月，政策暖风频吹，对保利的融资更是锦上添花。2022年12月31日，其更是抛出了百亿定增计划，拟非公开发行不超过8.19亿股 募集资金125亿元。而在11月，其总计100亿元的债务融资工具也获准注册。

融资渠道畅通，保利的流动性自然不会有太大压力。此次退出多家地产合作公司，或是因部分项目已经开发完毕，出售对应股权优化资本结构。

至于保利与碧桂园，双方去年在地产外的领域合作火热。11月份，碧桂园创投公布，公司联合保利资本成功孵化了一个新能源公司——“保碧新能源”，其首个光储充示范项目在9月28日于上海界龙艺术印刷厂奠基。

在地产增长乏力之时，双方也在考虑转型升级，为业绩寻找新的增长点。

来源：中国网地产、财联社、中国证券报、地产K线等

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本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

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