解读丨苏沪物业管理条例条款对比

为了规范住宅物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，各地相继根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》制定并公布了适用于本省或本市的物业管理条例或规定。本文旨在聚焦江苏省与上海市的物业管理有关规定，分析对比并总结其中的差异与特色，以供公众参考。

注：下文中，《江苏省物业管理条例》（2021修正）简称“江苏”，《上海市住宅物业管理规定》（2020修正）简称“上海”，《苏州市住宅区物业管理条例》（2021）简称“苏州”；“A+数字”代表该标题所在地的物业管理条例条数，如“A1”代表“第一条”。

01 成立业主大会的条件

江苏

（一）物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上的；

（二）物业管理区域内业主已入住户数的比例达到50%以上的。A13

（一）一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上；

（二）首套房屋出售并交付使用已满两年的。A13

02 首次业主大会的启动

江苏

应由建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请。A15

建设单位应提出成立业主大会的书面报告；

其未及时提出书面报告的，业主可以成立业主大会的书面要求。A14

符合成立业主大会条件的，建设单位应当在一年内提出书面申请；

符合成立条件已满一年，且未收到建设单位或者十人以上的业主公开联名书面申请的，街道可以依职权组织成立。A12

03 ⽂件准备

江苏与上海相同的文件准备

物业管理区域证明/核定意⻅；

物业服务⽤房配置证明；

业主清册和建筑⾯积。

江苏

此外还包括：建筑规划总平面图；交付使用共用设施证明。A14

此外还包括：物业出售并交付使用时间；已筹集的专项维修资金清册。A14

04 筹备组员构成

江苏

筹备组人数应当为五至十一人的单数，业主应当占筹备组人数的60%以上，筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）指定人员担任。A16

筹备组人数应当为单数，业主应当占筹备组人数的50%以上，筹备组组长由乡、镇人民政府或者街道办事处代表担任。A15

05 筹备组职责

江苏

详见《江苏省物业管理条例》（2021修正）第17条，其涉及内容主要为业主⼤会召开公告中的议题、规则、流程等事项。A17

详见《上海市住宅物业管理规定》（2020修正）第16条，内容大致同上。A16

06 业委会成员

江苏

由5至11人的单数成员组成，有候补制度（但最多不得超过成员总数的1/2） ；限制性规定授权三规。A21

由5人以上单数组成，但建筑面积在一万平方米以下的住宅小区，业主委员会可以由3人组成，并罗列了部分限制性规定。A20

一般为7至11名的单数，候补成员人数不超过业主委员会成员人数的二分之一。A20

07 物业/业委会用房

江苏

不低于地上地下总建筑面积千分之四的比例配置物业服务用房，同时不低于100㎡。（其中包含20-40㎡的业委会活动⽤房）A35

物业服务企业用房按照物业管理区域房屋总建筑面积的千分之二配置，但不得低于100㎡；

业主委员会用房按照不低于30㎡配置。A42

08 公共收益的使用

江苏

一、停车费收益的70%纳入专项维修资⾦，其余可以贴补物业费；

二、保障性住房配置的经营性⽤房贴补物业费；

三、旧房改造中经营性⽤房收益⽤作维护管理费⽤的补充资⾦。

A35、A66、A81

公共收益主要用于补充专项维修资金的，补充比例应当高于50%；

剩余部分应当按照业主大会或者共同拥有该收益业主的决定。

A51

09 选聘物业⽅式

江苏

住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业，可以采用协议方式选聘物业服务企业，但要经过批准。A32

鼓励业主大会采用招投标方式，公开、公平、公正地选聘物业服务企业。

10 江苏业委会的主要特色

江苏

根据《江苏省物业管理条例（2021修正）》规定（以下简称《条例》），我们不难发现其中特色，如：

一、根据《条例》第27条规定，不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经当地相关部门指导仍不能成立的，可以组成物业管理委员会。其成员可以包括街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等。

同时，《条例》第16条规定，首次业主大会筹备组成员包括业主、建设单位、街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会等。

可见物业管理委员会和首次业主大会筹备组相比，前者多包括了“社区服务机构”这一成员构成。A16、A27

二、⾸次业主⼤会费⽤由建设单位承担；A15

三、由建设单位提供前期物业管理开办费，所购资产归业主；A32

四、经营性房产的相关规定；A35、A81

五、规定了在侵害业主共同利益时、以及被解聘的物业服务企业拒不撤出时，业委会的诉讼权利。A68

此外，根据《苏州市住宅区物业管理条例》第二十二条规定，业主委员会可以凭备案回执申请刻制印章，开立独立的银行账户并将印章式样和银行账号书面报告镇人民政府（街道办事处）。A22

作者：孙燕芬律师 隆安律所 资深业主大会、物业管理相关领域律师！