从三里屯到三圣乡，北京国锐如何讲好成都故事？

今年的三圣乡住宅市场，可以说是成都主城新房供应最大的区域之一。这里不仅有锦江统建和锦江赋的两个约109亩主城大盘，还有北京房企国锐约65亩带产业的新项目。

2023年，将是三圣乡人居蝶变重要的一年。

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锦江区三圣乡的人居价值，前面两篇文章已经说得够多了，这里不再赘述。

2021年夏天，成都迎来首场“双限地”集中供应土拍，成都锐锦升置业有限公司（国锐集团所属企业），以楼面地价10500元/㎡+6%自持租赁住房面积比例，竞得三圣乡约65.8亩宗地。

该地块作为重大产业用地项目（商业占比51%，住宅占比49%），容积率为2.5，采取“设置可售商品住房清水最高销售均价+设置土地最高限价+竞自持租赁住房面积比例”方式进行拍卖。

该宗地起拍楼面价9600元/㎡，可售商品住房清水最高销售均价为22650元/㎡，成品住宅比例100%，普通装修价格不低于建筑面积2000元/㎡，不高于3000元/㎡。另外，出让条件，还包括要求竞得者须自持50%的商业，须建设计容面积不低于3000㎡的生活美学馆或运动场馆，并全部自持。

重点来了。国锐雲嶺项目住宅产品的清水均价仅22650元/㎡，且普通装修价格不高于3000元/㎡，也就是说该项目住宅成品房售价约25650元/㎡。如果国锐雲嶺以这样的单价入市，肯定就直接清盘了。

不过，按照目前市场上的惯例，一些高端品质住宅都会涉及到升级精装包，供购房者自由选择的情况。如果按照升级后4000~6000元/㎡的精装标准来计算，即便如此，该项目清水22650元/㎡，再加上精装包，也还不到3万元/㎡。

所以，3万元/㎡内，在三圣乡还能买到精装高层产品，对于改善购房者来说，还是一个不错的选择。要知道，在之前，锦江上院拿地的清水限价已经超过3万元/㎡，达到了3.3万元/㎡。我们预测，国锐雲嶺如果以3万以内的单价，销售加了精装包的产品，必然会受市场热捧。

这里略有疑虑的是，国锐作为一家民营房企，而且在港交所上市，虽然没有爆雷，但是其实力还不被成都购房者所熟悉。我们待会儿在下文，将重点关注一下国锐这家民营企业的实力，以及目前的现状，特别是负债情况。

回到地块本身，国锐所拿三圣乡地块，位于首开龙湖天璞东南侧，沿银杏大道往北有广阔的空地，直到绿地468项目的范围，往首开龙湖天璞方向，约500米可达华熙528艺术村的商业，到伊藤商场的距离约1.2公里左右。

相较于锦江大院、锦江赋，以及锦江上院，国锐雲嶺所在的小板块，在商业配套和交通便捷度上略占优，而在三圣乡核心景区资源方面，国锐项目却也各有千秋。对面就是花乡农居，拥有直面龙泉山的无敌视野，网红店和户外打卡方面并不输于锦江大院们。

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国锐，来自北京。它是一家民营房企，但不是一家规模化、高周转的典型房企。

资料显示，2001年国锐集团于北京成立，旗下国锐地产是香港联交所主板上市企业，股票代码：00108.HK。

截至目前，国锐布局全球7大城市群，其中包括洛杉矶湾区、伦敦湾区、粤港澳大湾区、环京、环沪、川渝、海南自贸港。目前总开发面积超过400万㎡，总投资规模超过500亿元，并于2021年荣获北京地产资信20强称号。

据上市公司财报数据，截止2022年中报，国锐地产资产总额约66.63亿元，负债总额约29.87亿元，总资产负债率约44.83%，远低于行业平均水平。2020年年报数据，国锐地产彼时负债率约45.73%，负债总额28.06亿元。

从国锐地产的股价走势来看，2017年至今，该公司股价没有什么大起大落，在0.7港元/股-2港元/股之间波动。目前，国锐地产股价报0.890港元/股，总市值28.47亿港元，不太像一只内房股的走势。

据介绍，国锐在北京主城区地标建筑颇多，打造了北京三里屯Village、国锐金嵿、国锐金长安等多个经典地标。

其中，北京三里屯VILLAGE是国锐集团在2007年打造的商业地标，聘请了国际知名的设计师隈研吾主笔。凭借超前的商业设计理念，精准的商业定位，三里屯VILLAGE迅速成为北京时尚潮流云集之地，历经十多年如今依然是北京商业地标，国内外时尚人士到北京的必打卡之地。

值得一提的是，据透露，2007年年底太古地产首入中国内地，即与国锐集团在三里屯VILLAGE达成合作，并将其商业街区的设计理念引入成都，做出成都城市文化地标——成都太古里。

北京国锐金嵿项目，则打造了60万方国际智能生态社区，由全球首屈一指的英国福斯特先生操刀。作为福特斯首个在国内设计的综合体项目，其183米的两栋超高层双子塔由国锐自持运营，作为北京大兴亦庄片区天际线最高点，奠定亦庄板块的核心地标。该项目内部的会所，荣华天地是北京首个达到美国绿色建筑协会“LEED铂金级”认证标准的会所，并荣获了“住宅五星综合设计认证”。

另外，北京金长安大厦，是国锐集团自持产业，只租不售。据了解，该项目连续5年企业入驻率超过94%，每年租金收益超2亿元。国锐地产之所以负债率低，正是因为其在北京持有5个项目物业，构成了60多亿资产，这些资产每年收入约10亿，能够提供稳定的现金流。

综上所述，国锐集团是一家颇有实力，且不追求高周转、高负债的中小规模民营房企，它每个项目都会花两年以上的时间来打磨产品，同时在商业领域有着不俗的运营能力和现金流水收入。截至目前，其负债和现金流水平相对比较健康。

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位于三圣乡的国锐雲嶺项目，是国锐在成都主城的1号作品，另一个项目在青白江。那么，作为在北京打造了多个地标建筑的房企来说，国锐又将怎样讲好成都故事呢？

国锐自己给这个项目的定位是：以北京金嵿为创意蓝本，携产业立势，带品牌落子，致力于打造地标级艺术地产项目。

根据项目的规划图，国锐雲嶺在65亩容积率2.5的土地上，规划有4栋住宅高层产品，位于地块西北侧，紧邻龙湖天璞小区；高层的东侧坐落着59栋商业叠院，以及一栋将由开发公司股东自持的写字楼，或将打造5G产业孵化群。

先看住宅部分，65亩的地块上，就4栋住宅，层高25-26楼，每栋100户，主力户型面积143㎡，全系精装交付。

国锐三圣乡项目由PTA上海柏涛建筑设计公司设计，在高层住宅部分，采用直线与曲线的完美衔接，打造时尚简洁的建筑观感，赋予高层建筑立面创新的装饰艺术。高层住宅全系产品均采用大面宽开窗，在客厅、卧室形成开阔的视野，整体而言是耐看的。

这里需要着重提一下，国锐雲嶺住宅每栋100户，恰恰是为了符合“金钥匙服务体系”的要求标准。

成都国锐雲嶺，将由国锐旗下的澳西物业提供服务。该公司于2013 年加入“国际金钥匙组织”，将国际化的金钥匙服务理念引进国内市场。

据介绍，澳西物业最大的特色就是其金钥匙服务体系。在国锐雲嶺会实现金钥匙服务的全覆盖，住宅平均每栋100户配置1名金钥匙管家、商业平均每59户配置1名金钥匙管家。同时，澳西物业还能提供各类相关增值服务。

除了纯住宅产品，国锐雲嶺地块还有51%的商业用地，在自持写字楼之后，剩余部分被开发商规划打造成了商业叠院产品。事实上，国锐雲嶺商业叠院部分的真实占地可能接近或超过了土地面积的一半，真实容积率颇低，这一点也可以从设计图上见出。

突然出现在锦江区三圣乡的商业叠院产品，还真是个新鲜的事物。此前，同类产品有白鹭湾项目的商业叠院产品，建筑面积段100㎡左右。而据透露，国锐雲嶺的商业叠院产品，则以大面宽，大开间为卖点，超过了锦江大院的同类产品。

因为是产业用地，国锐雲嶺的真实地价，对于锦江大院、锦江赋、锦江上院等项目的真实地价要略底一些，该项目商业叠院产品的价格可能颇有竞争力。

不过，这两年，对于商业产权的叠院产品，在高新区、天府新区某些核心地段、核心产品上虽有过成功的案例，比如奥园、合景泰富、龙光等，但是整体上商业产品市场应该难度颇大。

至于，三圣乡的新物种，国锐雲嶺的商业叠院能否受购房者青睐，还得看市场的表现。

拿地接近两年，国锐集团并不急于快速入市。如今，时机也成熟了，该项目预计将于今年五一前入市。我们看到，国锐对三圣乡这个项目颇为慎重，整个产品定位地标级艺术地产项目，在产品研发和质量上，是相当上心的，加之其地段优势、地价优势，特别是住宅用地，如果不出意外，没有理由不红。