这些叠墅创新力惊人，竞品要小心了

叠加别墅类产品作为公共交通体系下的高舒适度产品，在限墅令的背景下逐渐引起市场的青睐。本文将公共交通体系下的叠加别墅类产品作为研究重点，分析该类产品户型设计的基本逻辑。

01

交通组织分析

叠墅类产品主要优势在于赠送地下室、一层院子、挑空中庭和大露台的优势，市场上常见的叠墅类产品主要为地上四层、五层（叠墅加平层组合）和六层。交通组织的重点在于平衡不同楼层赠送的前提下保障交通组织的独立性。

如图1-1所示，每户均有独立的庭院且能够独立入户，因此，本文从交通体系分析开始，探索叠墅类产品的布局特点。

▲ 图1-1叠加别墅（来自网络）

02

楼梯、电梯关系组织

叠墅类产品成立的前提在于如何高效组织垂直交通体系，即楼梯与电梯的组合关系。

洋房类产品通常以集约的方式将楼梯和电梯布置在一起，然后每层独立入户，而叠墅类产品因其强调高舒适度，则对独立流线关系要求较高，因此在不同的诉求下，楼、电梯关系则各有不同，如图2-1所示，该类产品南侧可设置入户庭院和地下室赠送，其主要卖点在于客厅、阳台挑空赠送。

图2-2所示，该类产品在能够实现客厅、阳台挑空赠送的前提下，强调各个楼层产品的均好性，即满足每个户型均有庭院赠送。

结合两类产品，可以发现，除满足必须的疏散楼梯位置较为固定外，电梯的位置则相对灵活，一般布置在北侧或建筑轮廓内部，其对户型内部格局影响较小。结合上述的案例可知，其竖向交通的组织逻辑即组织消防疏散的楼梯与满足高度舒适度的独立电梯相结合。

▲ 图2-1（作者自绘）

▲ 图2-2（作者自绘）

03

面宽资源分配

通过以上分析发现楼梯、电梯关系对叠墅类产品整体布局影响不大，那么什么是影响叠墅产品的主要因素呢？

一、面积段：叠墅的整体格局和洋房类似，均为类矩形，考虑到常规户型进深为H（约9.6-12米左右，主要为阳台、客厅、卫生间（或厨房）和北向卧室进深之和），户型面积为M，赠送比例为Q（暂设定为20%），那么该产品的面宽N为

N = 0.5M/( H *（1-Q）)

那么我们来分析一下120㎡和180㎡的户型面宽，代入计算可知，120户型的面宽约为6.3-7.8米，180户型的面宽约为9.4-11.7米，以上我们可以发现，户型的面积直接影响产品面宽资源的分配，其主要原因在于，叠墅产品本身为跃层布置，是普通洋房产品面宽资源的两倍，扣除挑空部分后，其面宽资源仍然十分富裕，可知其格局布置相对自由（该部分内容可以展开阐述）。

如图3-1所示，较小面积的叠墅产品不适合做到很大面宽，这与总图布置和产品的级配逻辑差异也是相吻合的。此外，叠墅也可以采用大面宽、窄进深洋房（该类产品市场也比较常见）的处理方法，来获取叠墅产品的南北通透度，提升产品舒适度（参见本文第四部分院墅类产品演化下的套内空间组织引用的案例）。

▲ 图3-1（作者自绘）

此外，在较小化叠墅产品创新过程中也存在，面宽最小化的探索，如图3-2所示，每个户型南向为1.5个面宽，产品整体进深较大，需要花费较大精力处理部分暗房间，笔者认为这类产品存在较大的劣势，通透性差、套内部分得房率低、房间布局不通畅等弊端，仅仅作为一种探究，亦或者作为南向2.5面宽产品创新时的引导。

在叠墅类产品设计时，同样存在3层的产品类型，作者认为该类产品套内交通部分占用比例过大，实际项目不建议使用，仅作为一种设计方向讨论，此处就不举例说明。

▲ 图3-2（作者自绘）

二、交通体系布置：

叠墅产品相较于传统住宅户型最大的差异在于自身存在交通组织，那么交通区域的布局将对其内部布局产生颠覆性的影响。

接下来笔者将对市场上常见的产品类型进行分析，试图找出当下该类产品设计的内部逻辑，如图3-2所示，该类产品为常见的两面宽产品，在联排布置时，其南北向采光面为1.5个（有关户型面宽分析参见《 》介绍），客厅、卧室、厨房、卫生间均需自然采光，在这中情况下，面宽资源相对稀缺，套内楼梯不宜占用有效采光面，常见的方式通常紧邻公共核心筒形成较为紧凑的格局，该类产品进深相对较大，对容积率较为有利。

▲ 图3-2（作者自绘）

此外，在产品面宽资源丰富的情况下，套内交通组织则相对舒适，如图3-3所示。

然而需要明确的是套内交通体系作为固定端，具有弱通过性的特征，在确定其具体布局后，需要考虑其对户型套内各功能空间的影响，同样如图3-3所示，右半部分套内交通体系对南向住宅和北侧卫生间的直接联系（直接联系是指两个功能空间相邻布置，非通过一定交通空间联系，主要表现为无法将两个功能空间合并布置，如卧室与书房或卫生间的整合）影响巨大。

▲ 图3-3（作者自绘）

04

套内交通组织

鉴于不同类型产品格局及配置需求，本文将市场上常见的公共交通体系模块进行分析归纳，总结常规组织逻辑下的布局特征。

一、常规核心筒体系：常规核心筒体系主要是各个户型均需要通过公共交通体系组织竖向交通，如图4-1所示，该类型布局入口具有典型的集聚性特征，图中选取了两面宽户型中两种不同舒适度的交通核以及相应的套内交通体系的布局特征（上文阐述了套内交通体系结合公共交通体系布置的必要性）。

同样，三面宽的户型处理逻辑类似。现阶段，不同地区对于叠墅类产品的创新也出台了不同的限制条件，以南京市为例，《南京市规划资源局低多层居住建筑项目规划管理规则》中第七条中规定：“多层居住建筑应设置单元入口，并从公共区域入户”，在这种限制条件下的，该类产品布局大致如此。

A B

▲ 图4-1（作者自绘）

二、户户独立流线：叠墅类产品作为高舒适度的产品类型，为了更好的提升产品价值，市场常见的产品多为户户独立流线，在这种状态下，需要增加相应的竖向交通部分（绝大部分布置在户型北侧，并结合公共垂直交通体系），并且平衡上叠部分和下叠部分的赠送成为该类产品设计的关键。

如图4-2所示，在四层叠墅产品中，上叠部分赠送后庭院、地下室和露台、下叠部分赠送前庭院和地下室，独立竖向交通模块开始占据北向采光、通风界面，此处通过交通体系集约的手法，尽量减少对套内空间布局逻辑的影响。

1F 2F 3F 4F

▲ 图4-2（作者自绘）

而在六层或更多的叠墅产品中，独立竖向交通模块增加，平衡赠送以及空间组织难度增加。如图4-3所示为六层叠墅产品，独立竖向交通模块位于北侧并紧邻户型外墙，这就意味套内空间的流线为南北向布局，随着独立竖向交通体系下地，与地下室赠送部分也是该类产品需要处理的部分；同样在该类产品中，电梯纵向或分散布置时，也将形成不同的套内格局。

1F 2F 3F 4F

▲ 图4-3（作者自绘）

三、院墅类产品演化下的套内空间组织：院墅化产品的设计手法常见于高端品质项目中，本文在此处不做过多阐述，具体的设计手法及其分析，参见《院墅化：低层高密产品研究》 ，该类产品呈现出相对自由灵活的平面形态。

而在限墅令的背景下，如何实现产品的创新是地产设计师面临的巨大挑战，本文在此处试图将叠墅类产品和院墅化产品设计手法整合，试图得出此类创新型产品的内在的设计逻辑。

如图4-3所示，该产品入口在户型北侧，形成南北庭院，同时可以下跃地下室，或下挖庭院等，具有较大舒适性，其一层和二层的平面布局和常规的叠墅产品并无本质差异。

1F 2F

▲ 图4-3（作者自绘）

而在该产品的三层、四层部分作为独立的一户，如图4-4所示，该户型平面处理受低层区域影响较小，横向宽厅、舒适套房、宽敞的露台、空中花园、隐私性好，基本上实现院墅化的舒适度。

结合上述的案例，作者认为常规叠墅产品与院墅化产品相结合不失为一种新颖的设计思路。回顾以上叠墅类产品的几种手法，不难发现，叠墅类产品设计同样存在清晰的发展脉络，而院墅化设计手法处理的叠墅产品仍可作为一种产品的创新方式值得尝试。

▲ 图4-4（作者自绘）

最后强调一点，叠墅类产品大部分需要结合日照间距进行体量方面的控制，因此在顶层部分可结合当地日照控制日的高度角进行合理化设计，减少遮挡及提供顶层露台，以期达到效益最大化，这里作者就不详细赘述。

05

产品设计逻辑整合

在市场上与叠墅类产品对比较多的主要为大平层，前者的优势在于最大程度上获取庭院、露台、挑空（不同地区对于挑空率有不同的规定，一般不超过30%）和地下室等赠送空间，用来抵消套内交通空间带来的浪费，并为业主带来类似院墅化产品的居住体验，后者则强调高度舒适、视觉开敞的居住体验，如图5-1所示，因此在具体的项目实践中，产品类型需要结合不同甲方定位、外部条件等来决定。

▲ 图5-1（北京世茂天誉约215㎡户型 示意图）

06

结 论

诚然在国内大背景下，资本和市场的价值取向、家庭生活方式的固化、人员构成的稳定性等确实让住宅在规划及户型本体设计创新上阻力重重，但我们认为在尊重了规律和事实的前提下，建筑师有责任保持一定的创新意识，逐步引导健康的生活方式和居住文化。

注：本文讨论的内容主要在于交通系统与空间结构的关系，其主要目的为了阐述交通体系格局的颠覆性影响，仅提供部分案例来说明，实际的工作中户型内部格局在不同的需求、细节调整过程中也将呈现出形态各异的布局体系，最后强调一下户型产品的设计与选择需要结合总图布置，接下来作者将从空间体量策略来进行总图方面的思考，希望业内朋友多多参与交流。

来源：搜建筑，已获得授权，向原作者表示感谢！

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