上海第一批次新房量少质高，利好刚改购房需求

近日，网上房地产公示了2023年上海第一批集中认购新房名单，本批次房源共有25个项目，共计6958套房源，新盘数量和供应套数均创下了集中认购以来的新低。

今年第一批次，传统市区的黄浦、徐汇、长宁、虹口的新盘集体缺席，内环内仅有杨浦的保利项目入市，因此打算在市中心上车的购房者需要再耐心等待后续批次。

少而精是第一批次楼盘的特点，不仅有此前卖得不错的项目，还有大量纯新盘，据统计，一批次共有8个纯新盘入市。

从推盘的区域来看，外环附近及五大新城都有不错的供应量，大多都是地铁沿线的项目，而金山、崇明等远郊区域楼盘供应并不多，可见这一批整体的楼盘质量过硬。

2023年上海第一批认购新房名单

从价格分布来看，400-800万是第一批次新房最主要的价格段，占比在8成以上，这一总价段也是上海新房市场的成交主力，因此对于刚需和刚改型客户而言是一大机会。

第一批次究竟有哪些值得入手的新盘，下面将从各区域来为各位购房者分析。

浦东：6盘成色高，覆盖刚需到改善

浦东是今年上海第一批次的共有大户，共有6盘入市，这在以往都是很少见的。在这其中，4个为纯新盘项目。

供应量最大的要属金桥板块的金鼎阅府，项目主推52-223平房源，均价7.95万/平，相比前期7.5万/平的价格有了较大的涨幅。

项目也是通用凯迪拉克工厂配套的整体开发地块，项目为金桥集团自持的经营性资产，是金桥城市副中心的重要组成部分，项目周边产业园区较多，近年来导入了大量技术人才，住房需求较大。不过本次入市的金鼎阅府套数充足，1982组认购者才能触发积分，大概率不会触发积分。

项目的户型跨度较大，从1-4房均有，最小的50平户型仅需400万即可购入。公开资料显示，项目分为2个地块，05地块以小户型居多。

金鼎阅府效果图

同样位于金桥的新盘还有浦开云璟，项目位于浦东足球场的外围，未来这里涵盖了大量商住办等各类物业。周边交通是一大优势，有14号线和21号线（在建），这两条轨交把陆家嘴、金桥和张江串联起来。

浦开云璟效果图

住宅分布在浦东足球场东南侧，分两个地块。C1e-06住宅地块由4栋高层和配套建筑组成，拟建设1栋17层高层，3栋18层高层，1幢5层的配套商业、公建用房等，预计2023年底竣工。

而C1e-01住宅地块拟建设3栋17层高层住宅、4栋13层高层住宅、1栋16层高层住宅、1栋14层高层住宅、1栋17层酒店、3栋2~3层商业楼等。金桥南部的“张家浜”板块将是浦东金色中环带重要的组成部分，也是上海十大楔形绿地之一，张家浜定位就是比肩碧云板块的生态型国际社区。

瑞仕半岛璟庭是高行全新盘，相比高行去年入市的新盘，该盘位置更佳，靠近6、21号线（在建）东靖路站，地块周边次新二手房价格基本在8-9万/平，部分高端项目例如森兰名轩、森兰星河湾和绿城上海御园均价可以突破12万/品。

值得一提的是，未来这里还将建成森兰印象城，南侧还有巨峰路嘉里中心，填补森兰集中式商业领域的空白，更将盘活整个板块的商业活力。

瑞仕半岛璟庭效果图

本盘另一大优势就是7万/平的价格，该区域新房价格在过去2年来没有任何涨幅，而周边二手次新房价格居高不下，若不出意外，瑞仕半岛璟庭会是本批次的热门楼盘，较高积分购房者可以一试。

唐镇本次也有新盘入市，华发半岛华庭靠近2号线唐镇地铁站，距离仅约700米，可以说是近些年来唐镇最好的地段，以往的项目大多集中在2号线创新中路或唐镇北部区域，周边还有龙东高架路，出行较为便利。

项目将首开约335套房源，过会价70620元/平，推出100-130平3-4房，以改善产品为主，同时也符合这一板块的定位。

前滩南的中企·云萃森林是三林滨江的首发项目，虽然价格创中外环新高，不过相比前滩二手房价格，还是有很高的吸引力。该盘在去年入市，不过并未触发积分，未来前滩南的发展完全不输前滩，低积分的改善型购房者是很好的机会。

近郊区域：闵行、宝山接连上新

大虹桥、闵行和宝山为代表的热门近郊区域在第一批都有充足的选择。闵行方面，除了象屿招商公园1872外，另外值得关注的2个纯新盘是保利光合臻园和华发古美华府。

保利光和臻园与光合上城同为15号线元江路百万方TOD综合体的一部分，它也将是颛桥今明两年最主要的新盘供应，项目首推建面约95-125平3-4房，均价6.5万/平，尽管社区体量很大，不过首开套数不多仅有176套。

保利光合臻园效果图

闵行另一个纯新盘来自于七宝的华发古美华府，该盘就毗邻华发古美华庭。项目坐落于改造升级的九星城南侧，整个片区均为全新打造，未来城市界面较好。从居住成熟度和交通来看，七宝拥有成熟的生活和教育资源。

华发古美华府位置图

宝山区这一批放出3个纯新盘，其中关注度较高的是顾村的两个项目，分别面向刚需和改善型购房者。

首先是位于新顾城的刚需项目：保利中企·和颂，顾村板块拥有7、15号线双轨交，楼盘距离7号线刘行站约800米，享有龙湖宝山天街商业资源，顾村是外环外居住性价比较高的板块，这里配套成熟度较高，出行便利，新房价格不到5万/平，很适合在市区工作的刚需购房者置业。项目推出89和99平三房及122平四房，定位就是高端首置及区域改善型客户。

关注度较高的另一盘是位于1号线呼兰路附近的华发四季河滨，项目为高低配社区，有高层和叠加，与周边的央玺格局较为接近。从售楼处获悉，首推公寓价格在6万出头，叠加均价为7.5万/平。

华发四季河滨效果图

该盘距离1号线呼兰路站直线距离约1.3公里，距离18号线（在建）大康路站直线约600米，出行还算便利，最近的商圈要属静安大宁商圈，距离约9公里，搭乘1号线5站可以到达上海马戏城站。地块属于顾村和张庙板块交界处，共和新路以东区域以老破小为主，整体环境一般，缺少大型商业体，更多需要依托静安的资源。项目总价并不低，更适合在静安、虹口等市区工作的改善型购房者。

此外，大虹桥徐泾的蟠龙府二期再次加推，大虹桥去年下半年供应扎堆，消耗了不少高分的新房购房人群，入围积分也纷纷走下坡路，不过今年大虹桥的推盘量或将下行，品质较好的项目，今年的入围门槛依然会比较高。

五大新城：盘少质高，刚需首选嘉定

五大新城方面，本次拿出的项目多为此前热销的产品，对于市场提振和回暖有积极作用。先来看嘉定新城，嘉定新城共有2盘入市，分别为菊园的南山嘉荟领輋和马陆的越秀保利嘉悦云上。

越秀保利嘉悦云上此前热度颇高，首开640套房源有1117组购房者认购，积分为56.2分，开盘当日即清盘。项目距离11号线马陆站仅300米，周边还有好世商业广场和大融城，另外，这里新房价格4.98万/平，400万即可置业，非常适合自住，对于刚需而言较为友好。

松江方面，关注度较高的有泗水和鸣，本次加推20套100平房源，均价46358元/平，泗水和鸣此前就传出保留了20套左右小高层产品，由于房源套数少，不排除会触发积分。

奉贤新城这一批次楼盘质量都较高，分别为此前都卖得很不错的中铁湖光逸景和奉发名邸，两盘都位于南桥的核心区域，这里也是奉贤最繁华的区域，去年底，中高端商业体龙湖奉贤天街开业，提升了南桥的商业格局。

新盘方面，中铁湖光逸景此前已2次开盘，都触发了较高积分，在刚结束的第八批次新盘中，项目入围分高达66.6分，本次仅有1幢楼99套房源，主推99平3房，均价约39099元/平，该盘与同在南桥的奉发名邸来说，价格便宜了1万/平，势必成为区域热点楼盘。

而奉发名邸本次过会价格达到了49900元/平，这也将奉贤新城新房价格拉到了5万，较此次第八批产品贵了2500元/平，由于此前首开的是毛坯房源，本次加推预计为精装房源，因此价格出现上涨。对于奉贤新城来说，5万/平的价格已经处于五大新城的前列，仅次于松江新城和嘉定新城。

奉发名邸效果图

奉发名邸作为奉贤地王，拥有较高的建设标准，项目外立面主体部分为干挂石材，整个项目被水系和绿化围合，更值得一提的是奉发名邸与上海之鱼相邻，前排高区可一览湖景景色，该盘此前同样触发51.6分，因此要入围奉发名邸，不仅需要一定的积分，还需要更高的资金门槛。

最后来看一下临港新片区，临港本次供应量不算大，毕竟市场上还有很多存量楼盘在售。上实望海和鹏瑞·云璟湾都属于加推项目，整体来看此前两盘的认购率都在5-6成左右。上实望海地处105金融片区，而鹏瑞·云璟湾地处103顶尖科学家社区，都是临港未来的产城中心。

据不完全统计，临港2023年预计会有超30盘30000+套新房等待上市，楼盘之间的竞争也将格外激烈。从板块来看，105片区未来的发展潜力明显更大，发展势头更足，还有多条轨交线路，也是去年临港卖得更好的片区，不过整个板块要发展成熟需要看向2035年。