回迁房包围、无好学校，丰台这个盘能卖8.3万/㎡？

比上不足，比下无余。

元宵节过完了，这个年也算彻底结束了，有多少人还在春节的睡梦中，不愿意醒来？

即使再不愿意，元宵节后的第一个工作日，该规划及安排的事情，都要动起来了。

今天，楼Sir刷到一条朋友圈：

◎楼Sir朋友圈截图

确实，咱今天聊的这个项目，在春节前就放出了案名—建发璟院，楼Sir本来打算节前写的，只是那个时候项目户型图等具体信息还没有公布，只能等。

◎建发璟院环线位置

聊璟院之前，咱们先聊聊它老爹建发，去年可是在北京市场风光了一阵子，开发的项目卖得都不错。

新型共产房项目望京养云，在崔各庄四兄弟中表现最为亮眼，在别的项目还在加紧去化的过程中，它已经悄悄清盘。

◎崔各庄四兄弟具体位置图

2022最为内卷的北京昌平南地区，建发的珺和府，年中开盘，半年多时间网签591套，去化率84%，算是昌平南表现最好的项目了。

◎昌平南新房内卷带

◎珺和府网签信息（截至2月6日）

因为珺和府、养云的热销，也给了建发在北京再次拿地的底气。建发在2022年9月23日，北京第三批集中土拍，斥资66亿拿下丰台、昌平两宗地块。

其中，昌平南地块定名文源府，拿地仅仅两个月便迅速开盘。截至2月6日，开盘仅两个多月的文源府，规划897户房源已经网签229套，卖了1/4。

◎文源府网签信息

而建发的丰台地块，最终定名璟院，目前还未取得预售证，相对同一天拿地的已去化25%的文源府，进度已经落后很多。

建发在节前公布案名后，为何迟迟不开盘，你认为会是什么原因？关于建发璟院，除了8.3万／平的指导价，你还想了解什么？

楼Sir也一直关注这项目，加上最近项目放出的各种信息，来聊聊综合感受：

1）位置不错，南四、五环之间，更靠近四环；

2）配套有短板，地铁、商业、公园都算顶级，但学校漏洞太大；

3）几乎被回迁房包围，改善盘的价值有些打折扣；

4）8.3万／平指导价比较尴尬，质不如大红门双子星，价不比西红门区域低。

周边学校太少、改善却被回迁房包围

对建发璟院的配套来讲，瑜不掩瑕。

首先，璟院就在丰台南苑万达广场的正北方向，一条马路之隔，地块比较方正，看起来很舒服。

◎璟院具体位置

地铁方面，项目距新宫站，绕过半个万达广场，500米左右。

楼Sir强调过，项目与地铁500米的距离，算是最佳距离。这个距离既保住了“地铁10分钟”的黄金优势，又避开了地铁站的震动污染和人员混杂。

◎地铁新宫站与槐房万达广场

而且，新宫站是19号线与4号线交汇站，19号线直达海淀牡丹园，4号线则能到达国家图书馆，项目地铁出行非常便利。

◎北京地铁线路图

商业除了万达广场外，还有已经营业的大悦春风里。

◎大悦春风里

此外，璟院项目周围两公里范围内，围绕着大大没有小小的六七个生态公园，环境没得说。

◎璟院周边配套情况

◎离璟院600米左右的槐房钓鱼公园

项目周边分布的写字楼也不少，比如，地块东北方的国际电商大厦、盛达财富中心，以及地块西北方的隆盛华盾文化产业园，以及地块西南方正在建设的大悦时代广场等。

◎正在建设的大悦时代广场

但，璟院的学校配套，是个漏洞。

目前，地块周围学校，东北方向300米左右有丰台槐房小学，再往东走300米，有槐房艺术幼儿园等两所幼儿园。

其次是直线距离在1.5公里左右的北京丰台南苑中学。

◎丰台槐房小学

还有一个，楼Sir在璟院地块周围走了一圈，发现除南边的万达广场和北边的自然环境外，东、西两侧都是回迁房和共产房。

◎璟院周边回迁房、共产房

◎回迁房小区御槐园

而璟院的定位是改善性住宅，但被回迁房包围着，一定程度上也会影响项目的外部品质，进而影响价格。

走赠送模式、户型有惊喜但不多

在案名确定为“建发璟院”后，建发也公布产品户型面积段，分别是106平的三居、128平、133平的四居、153平四居，妥妥的改善户型。

楼Sir等璟院官宣户型图，等了好久，截至楼Sir发稿也没等到。不过，楼Sir拿到了璟院户型的过程稿，咱先简单看看。

首先，璟院也走“赠送”模式，所有户型北向的设备平台、南向的飘窗均加入赠送套餐。

◎网传璟院106平的三居、128平、133平的四居户型图

相比于和瑞叁號院疯狂赠阳台来看，建发璟院的赠送则稍显逊色。

◎中海和瑞叁號院所有户型都赠送阳台

关于户型图过程稿，楼Sir想说，除了153平4居户型外，其他3个都没什么惊喜。

◎网传璟院153平4居户型图

4居3卫的153平户型，做到了南向面宽大于14米，南向客厅面宽接近7米，拥有两个南向独卫卧室，属于大面宽短进深豪宅户型。

如果这个过程稿是最终定稿，楼Sir觉得153平4居是最亮眼的。

价格略尴尬，不降价卖得出去吗？

上不去，下不来。

再来谈谈价格，目前建发璟院还没有公布开盘价，指导价定在8.3万／平。

这个指导价，对于项目周边新房来说，具备一定的优势，但要将范围放大至方圆5公里，那竞争环境瞬间激烈起来。

◎璟院方圆5公里新房、二手房地图

目前，离璟院近的在售新房只有两个，泰禾金府大院与天悦壹号壹品墅。

其中，泰禾金府大院，550平及以上大户型新房仍在卖，2800万/套起。相对小平米户型二手房也有挂牌，均价在8.3万/平左右。

◎泰禾金府大院

与金府大院情况一致的还有紧邻的中粮天恒天悦壹号，其中壹品墅220平及以上户型新房仍在售，总价1650万起。130平以上二手房，挂牌均价约为9.1万/平。

◎中粮天恒天悦壹号

项目北边的大红门双子星，和瑞叁號院和永定金茂府，虽然指导价均为9.5万／平，但在环线优势及产品竞争力方面，对璟院算是碾压般的存在。

其次，项目东边5公里左右，是中海兴叁號院，目前在售均价仅为7.3万／平，而且兴叁距南四环的直线距离更近。

往南来看，西红门橡树湾以及壹品兴创御璟星城，实际成交均价也在6.2万／平-6.3万／平。

再看二手房价格，除了还算新房的金府大院和天悦壹号外，价格几乎存在断档的情况，基本上二手房挂牌均价在每平6万以下。

相对高的京粮悦谷首城西区，挂牌均价6.1万/平，翠海明苑，挂牌均价5.9万/平。其他，基本上在5万/平上下，距离地铁站较近的合顺家园，二手房挂牌均价仅有5.2万/平。

◎合顺家园 二手房挂牌均价5.1万/平

8.3万／平的指导价，对于向上拼不过品质、向下拼不过价格的建发璟院来说，还是略显尴尬。

不出意外，璟院的户型如果真像过程稿那般的话，除了降价，似乎想不到别的破局之道了。

总的来讲，璟院属于好的方面极好，但差的方面很差的项目。对于想让孩子上一个比较好的学校，同时要人文环境比较好的客户来说，怕是看不上璟院。

但对于想要交通便利、想要商业发达、自然环境好的客户来说，璟院算是目前南城最理想的选择。

如果是你，你怎么选？