6%到3%，房贷利率持续下探，你要提前还贷，什么时候才能排上队？

欠钱的追着债主屁股求还钱，债主反而千方百计拒绝收钱，这阵势可真是少见。

春节过后，国内再现提前还贷潮，有媒体更将提前还贷潮描述为报复性还贷。

“报复性”这个词儿用得很好，生动地描述了大家想还房贷，银行不想让大家还房贷，大家非要还房贷的爱恨纠缠。

只要去银行申请提前还房贷，你就看吧，要么叫你额外交违约金，要么直接关闭线上预约通道，只让你线下预约，线下预约你就等吧，不排队几个月轮不到你。

为什么现在这么多人想提前还贷，原因也很清楚。

一般来说影响大家提前还贷的因素有三个，其中一个就是利率。

数据显示，去年之前如果你想买房，首套房利率一般在5%-6%之间，今年直接跌破4%，南宁、珠海等地的首套房利率甚至已经低到3.7%，其他城市大多在3.8%-3.9%左右。

有学者研究发现，当利率上行时，浮动利率抵押贷款人利息负担加重，提前还款率上升，利率下行且低于贷款利率时，固定利率抵押贷款人为了降低贷款成本，提前还款率上升。

而我们在买房时进行贷款，一般有两种贷款方式，等额本息和等额本金。

选择等额本息，每月还款金额固定，但先还的是利息，还完利息才会开始还本金。

这也是为什么有人会发现，还了那么久的房贷，本金是一分都没还上。

也是为什么专家会建议，如果你选的是等额本息还款方式，并且已经还了一半了，这时候再选择提前还贷就不划算了。

而早就准备好提前还贷的人，通常会选择等额本金。

等额本金每个月还款金额越来越少，本金和利息一起还，本金数额相同，利息随本金的减少逐月递减，提前还款就比较划算了。

我们来比较一下这两种还款方式，等额本息先还利息，不光意味着你还那么久的钱还不上本金，也意味着银行的资金长期被你占用，而等额本金本金和利息一起还，银行能更早地收到自己借出去的钱，双方的风险都很低。

等额本息和等额本金其实都可以选择固定利率还是浮动利率，选择后也可以进行调整，选择哪种方式都有风险，只不过等额本金可以通过提前还款降低风险罢了。

影响贷款人提前还款率的因素除了利率，还有收入和房价。前几年经济发展稳步向好，专家们都以为，在很长一段时间里，收入才是影响提前还款率的主要因素，所以大多关注居民收入增速这个数据。

没想到2019年底的疫情绵延三年之久，没人愿意买房了，为了消化市场存量房，满足居民合理购房需求，鼓励大家加杠杆，房贷利率开始下调，这一调就调到了一个极低的水平，在高利率水平下买房进场的人们坐不住了。

提前还贷潮的到来，早有预兆。

而现在很多人不理解的是，为什么银行就是千方百计地阻挠你，就是不让你还钱？

银行也有苦衷啊，对银行来说，你提前还贷影响了他们的收益。

个人住房抵押贷款是一种长期投资资产，收益率比较确定，现金流和时间点也比较确定。你提前还款，考验的是银行对短时间内大量资金的管理能力。

众所周知，钱流动起来才会有收益，如果收回了大量的资金放不出去，对银行来说就是一种损失。

比如，银行想进行再投资，再投资的利率如果比较低，银行的收益实际上就会下降。

而且，个人住房抵押贷款相当于银行的一个资产项目，你提前还款，会打乱银行的资本结构，改变银行的资金运用计划。

另一方面，提前还贷还会减少银行的直接利息收入。

说这么多，不是为了给银行找借口，提前还款银行会受到损失，不提前还款贷款人会受到损失。

两者相权，贷款人自然会选择对自己损失最小的方式。

可这也成了银行各种限制你还款，甚至收取违约金的理由。

为什么你提前还款属于违约，正源于此。

从合同履约角度来说，《民法典》530条规定，债权人可以拒绝债务人提前履行债务，但是提前履行不损害债权人利益的除外。

债务人提前履行债务给债权人增加的费用，由债务人负担。

《人民币利率管理规定》里面也有相关条款，借款人在到期日之前偿还借款，贷款方有权按照原合同规定收取利息。

也就是说，你提前还款不管是全部还款还是部分还款，银行没有理由拒绝，但是可以收取你一定的违约金，以平衡自身受到的损失。

这不是中国银行一拍脑袋想出来的主意，世界范围内，这都是一个惯例，提前还款普遍被看作主动违约行为。

比如美国银行规定，贷款开始后一定期限内禁止提前还款，否则需要支付高额违约金，过了规定期限可以提前还款，但也需要支付一部分利息。

中国香港地区的《物业转移及财产条例》也规定，借款人享有提前还款的权利，但是需要提前通知银行，银行针对提前还款的人有权额外收取手续费。

这笔手续费一般是剩余本金一个月的利息。

所以你看，银行有足够的理由拖延你的还款请求，以及让你作为违约方支付额外的费用，但是你，买房的个体，一个简简单单的欠款人，履行信用贷款却还要付出额外的成本，这合理吗？

业界和学界早有人建议，中国市场应当丰富住房抵押贷款方式，要么等额本息要么等额本金，光听也听烦了，我要渐进式加速还款，前期少还点，后期越还越多，前期一个月还1000，后期一个月还10000，这种方式是不是也可行呢？

而且，到底什么时候还款需要支付违约金，违约金率定为多少，各个银行规定都不一样，对于社会大众来说，实际上增加了许多没必要的麻烦。

如果能统一规定，规范制度，减轻大家肩上的负担，才更能提振消费者信心，扩大内需，促进国内经济复苏。

谁不想无债一身轻，任何规定都要考虑到大部分人的需求和选择。