丁祖昱评楼市：提前还贷潮来袭

近日，“提前还贷”成为各大社交平台热议话题。

2023年2月3日，“提前还房贷要排到4月”登上热搜，随后2月5日及2月6日，“年轻人报复性还房贷”、“提前还贷比借钱难”连续两日冲上热搜。截至2月7日，“年轻人报复性还房贷”仍在热搜榜上。

据媒体报道，部分银行关闭了线上提前还贷的预约通道，若去银行线下柜台预约，需要3个月才有还款名额。

事实上，“提前还贷”并不是今年才开始流行的，自2022年下半年起，提前还贷就已成为不少购房者的关注焦点。

在房贷利率预期下行、存量房贷利率更新延迟、理财利率持续下滑等背景下，购房者提前还贷的意愿在加强。

我们认为，购房者应避免盲目跟风，还需分情况仔细考虑。同时，对于当前部分存量房贷与新增房贷之间利差过大问题，相关部门可出台相关举措，引导市场平稳发展。

2023年第一个月刚过没几天，“提前还贷”连续多日登上各大社交平台热点话题。

不少网友表示，目前提前还贷需要去银行柜台预约办理，且需要几个月才有还款名额。之前“银行放贷难”如今“提前还款难”，真是“风水轮流转”。

从目前各大银行工作人员对“提前还贷”的回复来看，排队时间1个月以上是主流。一线城市中，上海排队时间最长，需约2-3个月。此外成都排队时间3个月，为重点关注城市中最长，长沙和石家庄则相对较短，分别为10天-1个月及7天-2个月。

事实上，“提前还贷”并不是今年才开始流行的，自2022年下半年起，提前还贷就已成为不少购房者的关注焦点。

2022年8月22日，中国人民银行公布最新贷款市场报价利率（LPR）：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，较上月出现了双降，其中5年期以上累计下降35个点。

在当时就有部分购房者表示，LPR的下降对他们影响并不是很大，目前仍考虑提前还贷，主要还是因为对未来收入的不确定性。

2022年8月交通银行曾发布“对提前还贷补偿金收费标准进行调整”的公告，在当时也曾引起热议。

购房者提前还贷的原因有很多，其中一点是房贷利率预期下行，存量和新增房贷利差越拉越大。

2023年1月5日，央行、银保监会发文建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

2023年1月20日中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新贷款市场报价利率（LPR）：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，与2022年8月持平。

1月29日，郑州部分银行首套房按揭贷款年利率下调至3.8%，成为节后首个房贷利率进入“3”时代的中心城市。

随后天津、厦门、福州、珠海、长春、沈阳等城市相继下调了首套房贷款利率下限，截至发稿前，已经有至少30城下调首套房贷款利率下限，其中最低降至3.7%。

与此同时，市场上还有不少房贷利率在5%以上的存量房贷，这就造成了当前部分存量房贷与新增房贷之间利差高达1.3%以上。

朱先生是2020年的时候买的房，当时一共贷了200万，其中60万公积金贷款，140万商业贷款，2021年底LPR首次下降后，由于他的房贷利率调整日为每年7月，因此一直到2022年7月时，才从每年4.65%的利率降至4.45%，2022年8月LPR再次下调，他必须等到2023年的7月才能享受到2022年8月LPR的调整。

“我还是0加点的，我有一些朋友买房比我早，他们在LPR的基础上还有额外的加点，这些加点是不会随着LPR的调整而出现变化的。”

后台也有粉丝给我们留言，表示他是去年买的房，首套房利率5.55%，今年刚降到5.2%，额外的加点让他很难感受到房贷利率下调的喜悦。

在房贷利率预期下行、存量房贷利率更新延迟、加点不变的背景下，很多购房者坚持提前还贷的原因还与银行理财收益持续下滑有关。

在此之前，虽然房贷利率相对较高，但银行理财产品收益也较高，许多购房者选择将手中存款购买理财产品，来赚取利息差。

但如今情况却截然不同，普益标准数据显示，截至2022年12月末，理财公司存续开放式固收类理财产品（不含现金管理类产品）的近1个月年化收益率的平均水平为-4.53%，环比下跌3.40个百分点；近3个月年化收益率的平均水平为-1.66%，环比下跌2.02个百分点；近6个月年化收益率的平均水平为0.72%，环比下跌1.49个百分点；近1年收益率的平均水平为1.70%，环比下跌0.78个百分点；成立以来年化收益率的平均水平为1.78%，环比下跌0.82个百分点。

2023年1月10日，中国人民银行官网发布的2022年金融统计数据报告显示，2022年全年，全国人民币存款额增加26.26万亿元，同比多增6.59万亿元，其中，住户存款增加17.84万亿元。

在全国住户存款增加的同时，一方面是理财收益的持续下滑，另一方面是房贷利率的预期下行，对于不少购房者来说，与其将手中存款购买理财产品，不如“提前还贷减少损失”。

综合来看，房贷利率预期下行、部分存量房贷与新增房贷之间利差较大、投资收益持续下滑等问题是目前提前还贷潮的主要原因。

我们认为，从目前市场来看，2023年LPR仍有较大下调可能，并将进一步带动房贷利率下行。更多压力城市将受惠于利率新政，阶段性下调甚至取消首套房房贷利率下限。此外，京沪等一些核心城市的首套、二套房贷利率加点也存在明显下调空间。

在这一背景下，部分存量房贷与新增房贷之间的利差也将持续扩大，相关部门可出台相关举措，引导市场平稳过度。

于此同时，对于想要提前还贷的购房者而言，切勿盲目跟风，还需根据自身情况做具体分析。