北京买房：理清思路，购房建议727

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我家娃，25年上小学，我们有两个选择：1. 我们住朝阳将台这边，居住环境非常喜欢，不换房的话想上陈经纶实验这个私立学校。暂且了解到一年可能10-15w的学费，应该能负担。2. 孩子的户口其实在西城陶白学区，对应西城实验小学，学校太差，是四老房。老房太小，大概率要租房。3. 是否要换现有住房，目前现有住房大概价值700万。感觉也比较困难。现有情况我应该选择在朝阳上私立还是回西城呢？

A：

1、陈分实验当然好，但这是民办校啊，需要摇号入学的，不是光花钱就行，更和学区房没有任何关系。这就相当于住在清华北大旁边，但不是靠房子就能去上学的。

学费没那么贵，去年小学应该是6万吧。但这得看运气了，每年2月份就开始信息采集投简历，试试吧，反正也不影响公立入学。但考虑好，所有好的民办校可不是说花钱就能进的，或是摇号，或是有其他渠道。

2、是否换学校只能家长自己定，外人不好建议。或者看孩子天分，如果特别高的天牛娃就去西城，有八少八素，能考进去就省心了，但这一般都是天才儿童。此外西城没点招了，至少是公开渠道没有，小升初派位，中考凭本事。

天分很高的也可以在朝阳，点招渠道不算少。陈分实验和人朝分在小升初都可以点招，到目前为止是可以凭简历申请的。但这也得看简历内容，跟海淀的没多大区别。还有就是北京中学的选拔，小学初中都有，先对口校，然后据说其他学校的也有部分名额。公立80中也有点招，就是名额不多。

3、总之常规建议就是如果是天牛娃，想省钱省心就去西城，都是公立的，适合天才。愿意花钱的就在朝阳，拼点招上私立，也有公立的，渠道更多。看孩子天分和家长的期望值了，没有标准方案。

感觉你们好像刚考虑这事儿，还是重视一些吧，多了解些信息。优质民办校和房子没关系，都是摇号或点招。国际校一部分可以花钱就上，但费用不止十多万，得几十万，甚至是起步。

仅供参考。

二

Q:

我和我老公现在都在海淀上地这边工作，孩子现在是三岁半。主要是想跟您请教一下，海淀上地和东城的和平里该怎么选？我对海淀的政策不是特别的清楚，想跟您了解一下：

①海淀的现在点招是不是没有以前多了？

②海淀小升初的考试是先考试完再择优录取吗，如果也没有被择优录取的话，那是进行随机派位吗？

③海淀如果上不了六小强的初中，那是不是还不如东城？

④上地那边是不是离辅导机构不近？

A：

1、上地跟和平里，那看孩子天分和父母期望值。如果天分高，父母也希望孩子争取清北985，那就首选上地。相对佛系一些的考虑和平里，鸡娃来讲也就是奥数有些区别，其他的也差不多。东城没海淀那么卷，但学区并不弱，只是清北率低于西海。比如每年100个清北娃里，海淀占了50多个，西城20多个，东城10个吧，仨区加起来接近90%，剩下的各区再分。

2、海淀的点招，可以说没以前多了，幼升小基本没了，但小升初依然存在。至少到现在还是外甥打灯笼，照旧。

3、小升初没考试，都是报简历，想去哪个学校就去投。当然如果是天牛娃也有可能被他们抢，比如拥有大师金的，那躺家里等着密电就行。没提前上岸那就是等派位了，是不是随机不一定。而且入学之后还有摸底呢，分班和走班制也都存在，越强的孩子得到的资源越多。

4、六小强，如果点招能上的都是很牛的牛娃了，甚至说只要是有资本去参与点招就是牛娃了。进不去也无所谓，海淀好学校不少呢，争取进牛班不就得了，未必比六小强普班弱。还有中考筛选呢，那才是真正的残酷竞争。

和东城相比，东城的牛中和六小强差不多，一个级别，牛班都不好进。只能说普娃如果在海淀争不到中上等，那还不如去东城普中呢，上高中大学的概率更大些。这看孩子的天分吧，也看妈妈的陪伴和信息，还有爸爸的资金支持，缺一不可。

5、上地怎么可能离机构远啊？之前看一个学校牛不牛，就看门口有多少培训班就行，越牛的学校门口的补习班越多，越是牛娃扎堆儿的地方拼的越狠。

现在说不太好，都是一对一，还净是网络的，近不近的我也不知道。但肯定远不了，数量也少不了。有需求就有人提供供给，上地的需求大，供给就会更多，还都是好东西。

6、总之既然是在上地就尽量争取呗，如果期望值高，那到了东城也一样，没比海淀轻松什么。前俩月一个安交的妈妈留言，那对杯赛了如指掌，机器人和英语考级比我知道的多。这就跟想考研似的，甭管全国在哪儿都得拼，都不轻松，离的近还节省时间呢。

仅供参考。

三

Q:

我们是首房首贷，首付200，加上税费230，需求两居，可以尽量多贷款。孩子刚出生，28年上小学，想在海淀上车。因上班地点在石景山八宝山附近，主要考虑学校，兼顾上班。我们对学区了解不多，想咨询这个预算选择哪个学校的学区房最合适？

A：

1、200首付，最多买500万的房，两居，不是太多。全海淀这种价位的两居室估计也就2万套，但大多数都是房龄老的，不好贷款啊。挂牌的估计也就几百套，不太好说选板块了，基本都是看哪儿有房买哪儿。

2、石景山附近，兼顾学校和上班，看五棵松万寿路公主坟和羊坊店吧，学区都挺好，也有这个价位的两居。一般50平左右，就是不太好说是否好贷款。这问当地中介吧。不太好挑选，基本都是看有什么合适的房。

3、谈不上最合适，现在入学高峰期，学区溢价都差不多，全都不低。万寿路和羊坊店学区都挺好，57中之前中等，现在都快成小强校了，所以学区都不错。先去看看吧。

仅供参考。

四

Q:

我现在住在新源里，孩子马上上小学，2024年就要上了。小学可能去福源小学或者清华朝阳附小。我想问下，我有必要去东西海淀买套房子吗？或者我有必要换到朝阳区人大附，白家庄附近的小学学区房子吗？还是就安心上福源小学，清华附朝阳中学，高中考试靠孩子自己。孩子才五岁还看不出学习好坏？买啥房子好一些？

A：

1、能上清朝，如果孩子是天牛娃，那一般建议西城或海淀，清华北大的概率更大，能得到顶尖儿的资源。东城看情况，高分段和朝阳差不多，区别是整体资源比朝阳强。所以如果是觉得孩子很普通，那去东西城更合适，上高中大学的概率大一些。

2、换到人朝，一般不太建议。人朝的孩子太多了，已经在分校，小升初的压力更大， 2024年也是高峰期，未必有足够的师资。而且从现在来说，人朝和清朝的高中差不多，中考也没多少差距，对于大多数孩子是一样的。所以凭清朝的成绩，要去就去更好的，同级之间就算保证入学也意义不大。

白家庄愿意换就换吧，80很好，排名在清朝之上。就是学区房的溢价高，和东西海没什么区别。优势就是直升，家长省点儿心。

3、啥房子好，越贵的越好呗。朝阳学区商品房的两居室一般都在千万以上，溢价率倒相对低，再高点儿还就多数都没溢价了，朝阳特色。人朝的更贵点儿，太阳公元和红玺台溢价不高，但两居在1500万了。其他的商品房两居在1200左右的居多，相对来说居住的性价比高。老房总价低，一般都有溢价。

仅供参考。

五

Q:

我在西革新里有套120平的房子，现在单价不到8万，想卖了在远点的地方（黄村，西红门等西南）换套大平层，或者一楼带院或者顶楼带露台的复式。家里人多，想有套大房子好好装修一下住的舒适，可以稍远点的。

我有两个问题:一是西革新里现在房价适不适合卖，会不会继续因东城教育均衡化后被带动上涨？二是想买的大房子，有何推荐的区域或者小区？考虑交通和以后的保值，不想去太北边或者太东北边。不着急买。

A：

1、西革新里，几号院的啊？甭管哪个院都挺老了吧，面积偏大，不是太好卖高价，所以才不到8万。但这已经溢价率不低了，旁边丰台这面积的老房也就5万多，所以溢价率至少在30%以上。

那如果将来被带动上涨，就说明溢价率上涨。这就产生一个悖论，永外上涨，别的学区让不让涨？如果不让涨，那永外就成为东城第一学区，比肩中关村德胜金融街万柳；如果都涨，那还能叫因为均衡而带动上涨吗？

所以这不太好解释，只能说不太容易吧。主要看92中的成绩了，如果达到广渠门的水平就肯定上涨，五十中本校的也行，都算学区整体提升。

2、另外提醒一下，过两年就是入学低谷期了，入学儿童减少了小一半。那退潮的时候就看到谁在裸泳了，一般都是资源好的才支撑更强。所以常规建议是别期望值太高，普通学区能保住现有溢价率就挺好了。

3、既然在自住升级，那凭个人喜好选择才合适。一楼和顶复更是自住为主的，和投资的关系不太大，外人不方便建议。

4、交通看自己的喜好。但保值一般都是北部东部强一些，南三北五听说过吧，也包括南二环外。西罗园是最典型的，北京最早的一批商品房，和东二环外开始只相差10%多点儿，现在是5万多和12万多的差距了。20年前南二环的房价等同于北四环，但现在连北五环外清河都动辄8万了。

当然南部也有不错的板块和小区，草桥首经贸丰科园等地，先看看吧。但自住和保值有时候是相冲突的，毕竟一个是消费一个是投资，看自己更重视什么了。

仅供参考。

六

Q:

我住方庄的塔楼20多层，我怕这楼撑不到70年，也怕成为贫民窟，所以总想添点钱换掉，换成低密度的小区。这样如果将来拆迁的话有成为高层的可能，而高楼将来估计也就是废弃了吧？估计以后都没人买，我这想法有道理吗？

A：

1、换房正常，为了居住升级该换就换，毕竟房子是用来住的。但担心的这些只是在理论上有可能，在现实的北京中没这种可能。

2、楼房是钢筋水泥的，相当于有骨架的石头，只要维护到位，几千上万年都能存在。古罗马的建筑就是水泥，还没钢筋呢，那都存在了2000多年。美国的帝国大厦，快100年了也啥事儿没有，那可是100层300多米啊。所以各种建筑其实都一样，维护的好，就算是土木结构的故宫都坚持700年了，维护的不好，尤其是底子没打好的，那就算是小板楼也得翻建。

以方庄的基础质量绝对没问题，国家级的项目，市长亲自监督，又是唐山大地震之后没几年设计的，结实是肯定没问题的。那会儿的主要目的不是为了卖房赚钱，也犯不上偷工减料。

维护也不至于太差，老住户多数都是体制内的，到时候自有部门来组织协调，不可能没人管。如果住方庄的都担心，那让人家住天通苑的怎么想？

3、如果是在小城市，这种老塔楼有可能在电梯受损后就被逐渐废弃，尤其是人口流失过多的地方。但北京不至于，再破的房子也有人要。而且现在换个电梯没多少钱，只要有人协调就能搞到经费。

4、总之换房是为了提高居住体验，无可厚非，但没必要纠结这些。方庄不仅是北京，也是全国第一个富人区，不至于沦落到贫民窟的地步，不可能的事儿。

仅供参考。

七

Q:

五口之家，目前为了孩子上学住在学院路。头疼的是通州千章墅有个叠拼，十年前760万买的，感觉到现在升值慢，而且来回折腾也累，还有200多万贷款没还。这几年被疫情折腾的收入下降，所以还两套月供有些压力了，考虑是不是应该把这叠拼卖掉。请问千章墅未来的行情会怎样，是应该持有还是出手？

A：

1、房子是用来住的，别墅类的产品更是用来住的，富人的消费品。十年前买的，那会儿还是联想在当开发商呢，3万多一平吧？再加上装修真不是个小数字了。从当时到现在，北京大盘涨了3倍，这里现在多少钱啊？4-5万应该差不多吧，毕竟大盘涨的多，别墅也会跟随，就是涨的少点儿。

2、未来的行情。别墅类产品一般都是在开发商手中的时候升值好，至少跟随大盘，甚至会超出。因为开发商为了卖房，值当的掏出几千万上亿的去做营销推广，又能控盘，所以相对保值。

但开发商撤场之后就得看业主自己了，没有了庄家那就是散户们自己卖呗，跟随市场趋势吧，不会有独立行情的。一般的趋势都是略弱于住宅大盘，在某一阶段或许能跟上，但长期看还是走弱的，直到成为老小区，那就跟普通住宅差不多了。

3、现在是融创在操盘，那就看他们是否还有存货了。如果货多，那还值当的为了赚钱炒作一下，如果货少就意义不大了，还不如清仓打折呢。反正以后的价格走势不会太强，刚十年，又还有存货，离成为老小区还早着呢，估计还会走弱几年。是否出手看自己，房子是用来住的，别墅更是房住不炒。

仅供参考。

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